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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

4月南沙楼市成交量大涨3倍  

2015-05-19 12:15:07|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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4月南沙楼市成交量大涨3

邓浩志接受《广州日报》采访

 

自贸区正式挂牌超半月 南沙楼市火热回归 但均价同比下跌9.1%

    随着广东自贸试验区南沙片区半个多月前的正式挂牌,借助楼市新政的东风,南沙楼市在近期可谓高歌猛进。数据显示,上月南沙楼市成交量同比去年大涨近三倍。虽然,在高库存压力下,南沙目前的楼价水平仍未大幅回升,然而本报记者调查发现,随着市场温度的不断升高,南沙的前景被各界广泛看好,不但当地不受限购制约的商业项目频频出现“日光”的情况,住宅项目也开始显现微调的迹象。

商业项目 一推出就受热捧 公寓频频卖断市

    业内人士透露,南沙楼市其实从去年底广东自贸试验区获批开始,就开始出现升温的迹象。其中,相较仍然受到限购政策影响的住宅项目,区域内的商业项目更加受欢迎。而且由于公寓等类型的项目货量供应较少,所以基本处于一推出就卖断货的状态,“五一”期间整个南沙仅有1个项目推出少量新货,当天就基本售罄,延续了楼盘过去一个月逢推新就“日光”的情况。

    “之前推出的公寓项目已经卖完了,下次推出至少要等到下半年了。”南沙一商业项目的销售人员透露,楼盘从4月开始,销售情况就不断改善,前后曾经推出过一批300多套和60多套的公寓新货,结果都很快便销售一空。值得一提的是,楼盘的价格也已经从第一次推货时的最低11500元/平方米,调整到“五一”时的13000元/平方米左右,价格相当于上涨了1000元/平方米。

    “南沙的商业项目之所以近期销售比较火爆,主要是因为项目不受限购的限制,所以吸引了不少来自珠三角其它区域的外地客。”一位长期关注南沙楼市的业内人士表示,此前南沙楼市曾经出现为了避开限购政策,有楼盘帮买家补办社保和个税证明的状况,后来广州出台规定,严格规管,造成外地客大减。不过由于商业项目在这方面不受限制,所以在近期的回暖中也较受热捧。

住宅项目 成交量回升 价格未回到高峰水平

    虽然相较于商业项目,南沙住宅项目目前的价格整体未有全面回升,不过合富辉煌市场研究部最新发布的一份研究报告就显示,受广东自贸试验区挂牌及免税店开放等影响,“五一”黄金周期间南沙住宅市场整体热度上升,共有5个住宅项目加推新货,位置较好的项目价格均有5%~10%的升幅,而距离自贸试验区区域较远的项目,价格亦有100~400元/平方米的升幅,总体成交均理想。

    而记者调查也发现,近期南沙多个楼盘的住宅价格确实都已经出现了回升的迹象,不过与顶峰时相比,仍然有一段差距。有业内人士更直言,虽然大部分楼盘的价格近期都有所上调,但个别楼盘为求尽快出货,与之前的吹风价相比甚至有所下调。像位于南沙英东大道附近的某楼盘,之前的开盘“吹风价”达到11000元/平方米,但开发商开盘时,却大幅下调价格到9000元/平方米左右,结果马上取得了不俗的销售成绩。

    这并不是特例,大多数南沙的住宅楼盘依然在绞尽脑汁出招吸引购房者。记者发现,南沙的一海景楼盘此前最高价曾达到14000元/平方米,而进入5月,其叫价也不过为12500元/平方米左右。同时,虽然目前的房贷政策已经大幅放宽,但是开发商依然推出了首付最低只要一成半,剩余首付可在一年内付清的优惠。

    此外,一些项目即使价格有所调整,也采取了“毛坯”换成“精装修”的模式进行调整。像南沙地铁四号线站点附近的某大型楼盘,在去年下半年市场较为低迷时,曾经叫价毛坯均价8500元/平方米,如果要加装修价格则为10500元/平方米。而近期,该楼盘的价格已经调整为带精装修楼盘价格11000元/平方米。

    南沙4月网签成交1069套,同比去年同期暴涨了286%,接近3倍的水平。网签均价上月只为10412元/平方米,同比仍然下跌了9.1%。

数据 热门楼盘网签均价过半上涨

    网易房产数据中心的最新数据显示,南沙在上月自贸区挂牌之后,当月网签成交1069套,同比去年同期暴涨了286%,接近3倍的水平。不过,南沙住宅的整体网签均价上月只为10412元/平方米,同比仍然下跌了9.1%。

    而如果以今年4月和3月的成交数据相比较,本报记者整理南沙成交量在前十名的楼盘就发现,其中共有六个楼盘的网签均价略有上调,但是上涨幅度均在5%以内的水平,显示南沙当前的房价仍然在较为理性可控的水平。

分析 南沙去库存周期高达18个月 

二手楼市要成熟还有待时日

“南沙楼市其实从去年年底传出自贸区获批的消息以后,已经开始成交放量了。”方圆地产首席市场分析师邓浩志告诉记者,南沙楼市的成交量近期经历了大幅的放量,目前已经较去年底时的成交至少翻了一番。然而,由于区域内目前的住宅去化周期仍然高达18个月,在广州各区中仅次于花都,所以短期内楼价都难以有大幅攀升。

    中原地产项目部总经理黄韬则透露,南沙当前的楼价相比最高峰时,依然有10%~15%左右的差距,不过值得关注的是,随着自贸试验区的各项利好政策出台,区域内的刚需买家比例比起过往其实还是有明显增加的,大多数客人也不再盲目追涨,反而是爱捡“便宜货”。而区域内的开发商也频频采取“小步快跑”的策略,每次推盘都较为追求去化率,所以预计区域楼价的大幅反弹要到年底才有希望。

    黄韬还表示,南沙区域内的二手楼市成交目前并不活跃,三大中介几乎都没有在当地布局,在没有交易量的情况下二手楼市暂时也鲜有人接盘。而这些问题都需要通过长远的发展和人口增长逐步解决。

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