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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

投资房产应选那些潜力区域?  

2015-05-24 16:34:51|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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投资房产应选那些潜力区域?

邓浩志接受《信息时报》采访

 

    尽管多项房地产利好政策轮番出台,但也有投资客认为市场大环境依然没有改变,房价不会再大涨了,房产已无太多投资价值。“几百万元给到开发商,即使楼价涨了,幅度也不大;但放到股市上就不一样了,一个月的收益说不定就能有20%。”资深股民王先生说。王先生去年下半年至今,在股市操作中赚了近百万元。那么在现行经济环境下,如何投资才既有收益又安全呢?

克而瑞广州高级分析师肖文晓:

一线城市房产是最可靠避险理财产品

    肖文晓认为,投资在任何时候都有一个原则,那就是“不要把鸡蛋放在一个篮子里”。对于股市和楼市这两个国人最为热衷的投资渠道来说,人们所需要做的就是在市场的不同阶段对自己的投资策略进行配比优化。目前来看,股市热、楼市冷,所以很多人都把钱投向股市,但是有一点是必须明确的,那就是中国股市的钱绝大部分是奔着投机赚快钱去的,所以风险也大。而楼市在度过了黄金十年之后,白银十年很难再复制过去疯涨的神话,但是作为长期资金避险、抗通胀的作用是股票市场不能比拟的。所以,他的建议是,在能力允许的情况下,理财应该在股市和楼市都有所作为,但是为了能够“落袋为安”,在股市赚来的钱,最好不要恋战。而在目前来看,还没有比一线城市的房产更可靠的避险理财产品。

满堂红地产研究部高级经理周峰

广佛地铁沿线新盘值得关注

    周峰建议,有购房名额且还有充裕资金的客户,可以趁现在广州的限购未放松的前提下,继续留意市内地铁沿线的物业,如果总价符合自己出资预算的,不妨考虑购买作为长线投资的对象。没有购房名额的客户,可以留意旁边佛山地区广佛地铁线沿线的新盘,特别是禅城区的新盘,价格比较便宜,但建议不要考虑广佛交界处的盘,现在已经有些虚高了。

方圆地产首席分析师邓浩志:

南沙萝岗佛山住宅有潜力

邓浩志认为,值得关注的重点还是住宅,目前商用物业受电商影响前景非常暗淡,公寓又面临供大于求比较严重的事实,整体前景比较尴尬。如果是住宅重点可以关注南沙,佛山,萝岗三个板块。南沙有自贸区题材,目前市场非常火热,去化速度非常快,今年年底有加速上涨的可能。而佛山全面放开限购之后,大批广州客到佛山置业,高性价比吸引力很强,未来后续升值空间非常高,是突出的价格洼地。萝岗,目前存销比已经下降到十个月,加上去年的价格下调幅度较大,所以未来这是一个价格上涨较快的区域,而且该区域较为临近天河,也是刚需一族的置业首选。

现在买不买,买哪里?

专家:下半年普涨 但也分区域

很多人都有买楼的打算,但都在观望,那么,现在是否买楼最佳时机呢?方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,如无意外,广州下半年房价将全面上涨,近期有购房打算的可入手。据他介绍,目前广州一手存销比在13个月附近,整体平稳,但13个月的存量是按过去一年平均消化速度作分母算的,而自去年930新政后楼市成交量出现了持续攀升,所以如果按半年平均月成交作分母,存销比在11个月附近,离10个月的涨价临界点十分接近,所以预计从5月开始就有项目提价,而普涨在下半年。

不过,邓浩志也提醒购房者,虽然下半年房价普涨,但各个区域的具体涨幅将不尽相同。例如番禺、增城两个供需两旺的区域,库存实在大,今年内可能都不会涨;花都22个月的库存,广州库存冠军,这个区不单不用考虑涨价,未来还有继续下跌的可能,再跌10%甚至更高也不奇怪。而萝岗板块已经成为新黄埔楼市的绝对主力,也是接下来肯定会涨价的区域。

后市分析

今年或还有降息降准

对于后续金融政策如何推出,业内人士的观点则趋于一致:后续还有可能继续推出降息、降准等政策。同策咨询研究部总监张宏伟表示,央行已经有三次全面降息与两次全面降准,货币政策已经走向宽松。其中,4月20日一个百分点的大幅降准表明经济基本面不容乐观,甚至完成年度7%的目标可能有难度,从市场预期来看,本次降息0.25个百分点之后,后续还可能有降准降息政策推出。

民生证券研究院执行院长管清友表示:“货币市场利率迅速下行,银行间流动性十分宽松,流动性供需缺口已通过降准缓释,通过价格手段降低融资成本可行,降息之后还有降息。”

至于今年几月或再降息,周峰则预测,恐怕到下半年9月后才会出现。连续降了三次,国家层面需要一定的时间来观察经济运转是否有向好的趋势,不会立即进行第四次降息。

回顾

2008年五连降息

楼市大涨

2008年,美国次贷危机引爆全球金融股危机,中国房地产行业也受到了影响。2008年9~12月期间,央行曾5次降息,累计贷款降息幅度达到2.16% ;同时政府还宣布四万亿投资计划,推出首付2成,利率7折的政策。

2008年首次降息后的10月,一线城市成交量环比开始止跌回升,而到了2009年,市场开始快速升温,2009年2月成交同比增长高达253.78%。广州2008年新房成交均价为9339元/平方米,虽较2007年上涨了8.6%,但增幅明显较前一年放缓。而到了2009年,一手成交均价则为9946元/平方米。

2009年后的这一轮增长一直持续到2010年3月。该月政府出台了“限贷、限购”为主的“史上最严的调控政策”,并于2010年12月开始加息周期,2010年10月至2011年7月,每隔两至三个月都会上调0.25%。

今昔对比:大环境不同

珠江地产负责人认为,虽然此轮降息与2008年有许多相似指出,但是区别也很明显。从最根本的层面上来看,现阶段的全球经济环境,国内的经济状况,以及楼市现状,都与2008年不一样。

合富辉煌首席分析师黎文江说,2008年那一轮降息是受到了全球金融危机的影响,在全球经济都在下行的情况下,被迫降息;而这一轮的降息并未受到国际经济市场的影响,而是央行主动降息来调节整体经济运行状况。这是两者最本质的区别。黎文江说,通常的降息和将准,是为了调节通缩或者通胀的金融工具,当CPI(居民消费价格指数)大于4,就需要加息加准,而小于2则要降息降准。黎文江表示,目前国内CPI还是在1左右,应该很快还会有一次降准,届时会释放大量购房需求。

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