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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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广州土地盛宴前瞻:金融城鸡肋,广纸有亮点  

2015-05-28 15:43:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州土地盛宴前瞻:金融城鸡肋,广纸有亮点

文/邓浩志

5月27日,广州市国土规划委一口气挂出6宗地块,包括广州国际金融城的3宗商业办公用地、广纸厂2宗商住混合用地,以及白云区的1宗蚊型商业用地。其中,市场关注度较高的当属金融城及广纸厂地块。

 

商业过剩、板块吸引力欠缺,金融城地块成鸡肋

本次挂牌的金融城地块中,起步区AT091002地块自2014年11月以来经历两次挂牌成交未果,其中一次终止出让,一次流拍;起步区AT091007地块在2014年12月以楼面地价14000元/㎡挂牌流拍,本次楼面地价调低,以13000元/㎡再次挂牌。

金融城地块目前变得有点鸡肋,究其原因主要有两点:其一,商业用地变得越来越不待见,商铺被电商挤压,公寓供大于求,写字楼前景模糊;其二,上任书记出事之后,金融城烧钱的高大上整体规划是否调整仍然是未知之数,就算不变,这个版块五年内都不具备办公气氛,板块吸引力不足。如非针对大企业总部定制式出让,一般开发商兴趣应该不大。所以,本次金融城拍卖几块商业办公用地能顺利出让已经算完成任务了,估计或底价成交或稍微溢价或某企业买做自己总部(但价格会很低)可能性较大。对于新兴,中小,创业等企业,目前番禺、萝岗等有大量新的写字楼可供选择。

 

广纸地块定成焦点,老东家笋价拿回可能性大

海珠区近年来土地市场较为淡静,本次广纸两宗用地总建达约72万㎡,供应规模大。传统老城区核心的大型住宅用地,而且还能看江,必定受到市场和多路开发商的关注,而由于越秀集团的提前介入,预计竞拍悬念不大,其将地块收入囊中是大概率事件。唯一看点是会不会出现联合体摘得此项目,毕竟总价过百亿单一房企吞下会有压力。

目前海珠一手住宅售价3万/㎡附近,还有明、后年楼价上涨空间,预计整体售价能达3.5万/㎡,加上部分江景的溢价,按此推算广纸块地楼面地价2.5万/㎡附近也较为合理。本次地块最高限制楼面地价2.32万/㎡,若2万/㎡则开发商赚,若去除保障房楼面地价达3万/㎡则又是亏损项目。由于城建前年在南洲地王吃了托市的“死猫”(去除保障房楼面地价达约3.5万/㎡),故这次极有可能以终笋价获得,以获得与前期地块盈利平衡。

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