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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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顾忌太多,“二套房首付四成”广州市区仍未落地  

2015-05-31 17:42:37|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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顾忌太多,“二套房首付四成”广州市区仍未落地

邓浩志接受《信息时报》采访

 

调查:仅增城从化执行新政

根据3·30新政,二套房贷首付降至四成,不过据了解,截至记者发稿,新政在广州市大部分区域至今仍未落地。当前除了增城、从化已在5月1日按照新政执行外,其余九区各大银行二套房首付仍然按照七成执行。

7家银行调整首套房利率

根据最新数据显示,降息后,广州市区23家银行中有7家银行调整了首套房利率,表现为“6降1升”,其中中国建设银行、招商银行和工商银行利率由9.3折降至9折;民生银行、农业银行及中国银行由9.5折下调至9折;兴业银行利率有所反弹,由9.5折提高至基准。总体来看,首套房贷款政策进一步放宽。

 相比首套房贷款的放松态势,二套房贷款政策仍然没有出现松动。数据显示,目前广州市区的23家银行中,暂无银行调整二套房贷款政策(不包括增城从化),所有银行二套房首付继续维持7成、利率最低为基准上浮10%。

招商银行滨江东支行的郭经理表示,他们现在也一直在等上级的通知,但据他了解,广州各大银行都不愿意成为第一家执行二套房首付最低四成的银行,大家都在等待时机。而他也表示,还是希望能尽快落实,这样也方便他们开展相关业务。

另有银行人士建议,若是想知道最新消息,其实最快捷的消息来源并不是他们,而是中介和楼盘销售中心。因为往往在卖的项目都会指定具体的银行和具体的支行,而就算是同一家银行,不同支行的利率折扣也是不一样的。

买家退订 开发商很焦虑

天河一位开发商人士对记者表示,楼盘人气比之前猛增了一倍左右,成交也出现明显上升。其中不少买家就是冲着首付四成的新政而下订的。不料中途生变,被告知暂不执行。如今两个月时间过去了,仍然未有确切执行的消息。“这让我们感到很焦虑。”该人士无奈地表示。由于一部分买家实在拿不出七成首付,开发商也不能无限期等待下去,因此只能允许一部分买家退订终止成交。

业内人士:新政落地是迟早的事

有专家认为,3·30新政与“穗六条”相互“打架”,故此如果“穗六条”不更新,那么3·30新政仍难以落地。然而,从楼市政策“松绑”的大环境来看,二套房贷4成首付落地将是迟早的事情,而且应该为时不远。有意置业的人士,不如趁这段等候期,把手头的资金归集计算一下,看自己能否搭上政策的“东风”。根据去年9·30新政,结清首套贷款的二次置业者等同首次置业,首付更低至三成,这一政策在广州已顺利落地。故此对于手持一套房,但需要改善置业或者学位置业的人士,换房难度大大降低。

至于为何目前广州银行多数还没执行二套房首付四成的政策,方圆地产首席市场分析师邓浩志表示,多半和资金额度紧张有关系,降准实际上在一定程度上解决了这个问题,所以未来应该会有更多银行跟进降低二套房首付政策。

预测:广州或采取“局部松限”

不少业内人士都认为,在佛山全面放松限购的影响之下,广州今年的楼市调控政策或将出现利好现象。安居客负责人表示,广州应该有利好政策,毕竟在一线城市中广州楼市回暖的力度是最弱的,加上佛山全面放开限购之后吸收了众多广州的购买力,不但对广州楼市的复苏有影响,甚至对广州的财税收入乃至经济复苏都会产生影响。所以广州应该增大扶持房地产的力度。但同时广州最近也很谨慎应对楼市的回暖,估计是政府担心升温过快导致楼价出现暴涨情况。

方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,广州有可能“局部松限”:

一是南沙,花都区。这两个区有需要放开限购,因为库存过大,分别达到1822个月,去库存压力比部分二线城市还大;

 二是144平方米以上的大户型住宅产品也应该考量放开限购,因为目前广州住宅库存中超过一般都是144平方米以上的大户型,所以未来房价上涨也是结构性的,而大户型仍然处于积压状态;

三是外地人购房,三年社保要求也可以考虑调整为一年,穗六条政策把大量在广州做买卖的小老板挤到了佛山购房,因为他们很多人之前都没有给自己买社保,但他们属于本地的刚需;

 四是二套房首付比例应该尽快下降到四成,这本身和国家放松趋势相悖,应该鼓励改善型需求。

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邓浩志:楼市回暖将持续

方圆地产首席分析师邓浩志认为,政策会持续发挥效力,“因为政策是实实在在的,比方说降息直接降低了月供等等,所以这轮政策扶持影响的不单单是心里层面,而是买家实实在在出手买楼”。

其次是地方版的楼市扶持政策还会在下半年陆续出台,前几天某地已经把公积金二套房首付比例下调到三成,未来这些政策会继续出现。根本上是在“分城制策”的指导方针下推进房地产的回暖。

最后是从中央到地方都需要房地产复苏,因为中央已经提出“稳增长”的目标,而房地产的长产业链是刺激经济复苏的最好途径。

黎庆文:楼市增速下行趋势难扭转

戴德梁行广州及郑州分公司总经理黎庆文认为,此轮政策有助于短期内缓解楼市压力,但难以扭转楼市中长期增速下行的趋势。经过“黄金十年”的发展和打磨,房地产行业格局正在发生深刻变化:市场集中度逐年提高,对专业度的要求也变得更强。数据显示,近五年来,综合实力排名前十的房地产企业销售市场份额逐年增加,截止2014年底,十大房企的销售份额占比已达到15.6%,排名中国前100的房企占据了房地产市场35.4%的销售额。与此同时,曾经“拿到地块就能赚钱”的时代已过去,一些被高利润、高回报吸引进入房地产开发市场的非专业企业在此轮市场调整中黯然退出。

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