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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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广州各板块楼价上涨前景预判  

2015-05-06 16:22:42|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州各板块楼价上涨前景预判

/邓浩志

 

     在多重利好的影响之下全国楼市都呈现了一派繁华,由于五一前后成交量更是“更上一层楼”。目前楼市复苏已经是广大共识,而大城市房价首先会出现上涨也是业内有着普遍认可。作为一线城市的广州,个板块情况有所不同,到底那个板块的潜力更大呢?那个板块的会最先涨价呢?我们用一张图表,配合政策尝试讨论一下。

 

全市全景:

    下图是我们统计的各区存销比。目前广州一手存销比在13个月附近,整体平稳,但13个月的存量是按过去一年平均消化速度作分母算的,而自去年930新政后楼市成交量出现了持续攀升,所以如果按半年平均月成交作分母,存销则比在11个月附近,离10个月的涨价临界点十分接近,所以预计5月就有项目提价,而普涨在下半年。

 

旧黄埔(广州楼市的奇葩):

    旧黄埔仅2月库存,所以肯定是涨价最先的区域,而且可能会出现暴涨,然而为什么没有暴涨我们也纳闷。是否由于黄埔总体需求有限?疑惑购买力不足?暂时无法解释,需要进一步观察,也欢迎业内同行指点。

 

罗岗(最看好的板块):

    罗岗已经成为新黄埔楼市的绝对主力,也是应该下阶段最肯定涨价的区域。1、库存10个月,已进入买方市场;2、本来楼市调整价幅度最大,所以反弹力度也会最强;目前如果中海、万科两大项目停止特价单位,区域均价马上上去;3、成交量高位保持稳定,去库存没压力。

 

荔湾、白云(被佛山压得喘不过气):

    这两个区域库少于10个月,已经属于超低超低,本应该也早就进入价格上涨周期。但与其紧邻的南海地区却有大量、低价、不限购的产品供应(库存超15月),直接分流了芳村、老荔湾、金沙洲板块的客源,这也直接导致了这两个区低库存仍涨不起价。未来广佛交接处的房价差会逐步缩小,总的来说是广州稳,南海涨。广州应该考虑放松限购!

 

天河、越秀、海珠(不急不慢的三老)

    三个老区存销比11—16个月间,但库存整体绝对值并不高,都是些不愁卖,慢慢卖的核心区稀缺盘源,这三个区不能光以存销比说事,只要房企资金压力不大,房价还会提。从化库存11个月,库存不多但存量地超多,加之本区需求有限,去库存也慢,所以难涨,涨了,幅度也有限。

 

番禺、增城(供需两旺):

    两个供需两旺的区域,但库存实在大,今年内都不会涨;其中番禺也受到佛山放开限购的影响,临近番禺的三山新城几大开发商几个超级楼盘天量供应,均价也就10000附近,对番禺造成了强大冲击;至于增城,消化主力已经由本地买家逐步发生了转变,目前购买力更强的广州买家比例正逐渐增长,长远看好增城。

 

花都(最惨的板块):

    22个月库存,冠绝广州,这个区不单不用考虑涨价,未来还会继续下跌的可能,再跌10%甚至更高也不奇怪,未来这个区域的楼盘只能一心想着如何促销。

 

南沙(想象空间巨大的高大上板块)

    南沙区单看库存是18个月,但自贸区消息后成交暴涨,如果按半年月消化速度算,存销比实际14个月左右;其次这个板块是国家新区+自贸区双重题材,未来还会有利好释放,在高心里预期下,库存大于10个月房价也会涨。当然,长期看经济发展才是最核心的支撑。

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