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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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刚需改善的狂欢  

2015-05-07 17:49:01|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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刚需改善的狂欢

邓浩志接受《信息时报》采访

 

    虽然过去一段时间,房地产作为中国的支柱行业,在中国经济进入减速换挡的阶段,首当其冲呈现调整态势。但是,刚过去的“全国两会”定调2015年楼市积极平稳发展,并提出从“调控”转向“促进刚需改善需求”的新方向,加上二手房首付新政出台的刺激,似乎都给楼市送来了“定心丹”。由此,在大数据时代当中,《信息时报》特别瞄准目前市场回温现状,策划《2015广州楼市新常态五一报告》特刊,旨在通过数据检验新常态下广州楼市的发展。

新常态下潜在刚需将入市

    国家统计局对70个大中城市的统计显示,新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比下降的城市,由2月的66个锐减至3月的50个;上涨城市则由2个激增至12个。一线城市房价环比涨幅转正,二三线城市环比降幅显著收窄。在经历了史上最严厉最长周期的调控后,在接踵而来的政策利好下,楼市见底论、抄底论再起,房价似乎有即刻反转之势(一些楼盘甚至喊出涨价口号),楼市也似乎要再次进入量价齐升的自我强化轨道,市场正在经历微妙的心理考验。

    但业界认为,需要理性分析当前影响楼市的多元化因素,新常态下政策利好并不会引致房价普遍意义上的反转回升。库存仍是今年楼市整体主基调、局域分化趋势将更为显著。一些热点地区由于潜在刚需入市可能会促使量价回升,但房价大幅上涨的可能基本可以排除。

全市新货近半在番禺南沙

    尽管近期有“3.30”新政利好,但受楼市未完全回暖及库存巨大双重影响,新增供应量继续减少。据中地行不完全统计,五一前后,广州十一区商品住宅以及可作居住功能物业的新增供应量约1.35万套,同比减少近25% ,合计推售面积约112万平方米,同比减少33%。五一前后有推新动作的重点项目37个,其中全新盘14个,旧盘加推23个。盘源集中区域仍以郊区为主,番禺区、南沙区供应货量较大,约占全市新货43%。中心五区预计有13个项目新推,占全市新增住宅货量约35%。

    由于楼市新政利好二次置业,五一前后推售的新增货源户型层级逐渐丰富,除市场主流的刚需小户型产品外,面向改善型需求的中大户型产品也不少。58同城数据显示,广州市区项目多以大户型为主,市区4个全新盘中,除白云区外,天河区、海珠区新盘项目均为大面积豪宅项目。另外,以单间、一房为主要形态的公寓约有4000套推出市场,与去年同期基本持平。

专家预测:五一楼价略有上涨

    近期多项提振房地产的新举措陆续颁布,继“3.30”新政后,4月20日,央行再次下调存款准备金率1个百分点,降准幅度超出预期。有专家表示,降准1个百分点释放超1.2万亿流动性,部分资金会流入楼市,使得银行房贷下款更快,对楼市而言是重大利好。

    方圆地产首席市场分析师邓浩志表示,随着各地政府对楼市调控政策的松绑,许多项目都抓紧在五一推新货。而另一方面,由于众多利好消息落地,今年五一的楼市会非常热闹,总体呈现供求两旺的局面。目前广州个别区域库存已经下降到一个临界点,所以预计五一可能会有个别楼盘开始提价,但提价的幅度不会太高,估计在两个百分点左右。

    据了解,除新增货量外,市场可售余货量仍然巨大,截止至4月18日,阳光家缘网数据显示,广州十一区未售货量已超15万套。中地行预测,无论是去库存或推新货,发展商定必借势黄金周进行促销走量,五一将迎来今年第一次集中推新期。

    满堂红市场研究部高级经理周峰认为,今年五一还是以走量为主导,房企的货量在4月虽然消化了一部分,但仍未达到库存的一半比例,故压力相当大,趁小黄金周的时间继续用优惠价格推盘,保证有意向的准买家能过来自己的项目看房甚至下定,是发展商现在最想实现的事情。

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