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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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增城楼市“量涨价跌”  

2015-06-11 14:16:33|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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增城楼市“量涨价跌”

邓浩志接受《信息时报》采访

 

  5月29日,增城举行撤市设区挂牌仪式,正式成为广州城区的一员。增城区正式挂牌后首周,统计数据显示,5月30日至6月3日,增城区楼市共成交245套,同比大幅上涨了84.2%;成交面积达到29530平米,同比增长84.4%;但价格却比去年同期下降了10.6%,成交均价为9750元/平米。成交量排在前5位的依次是合生湖山国际、金马东湖壹号、誉山国际、碧桂园城市花园和碧桂园中心首府,其中合生湖山国际成交了25套。而5月30日,增城区楼市共成交了91套,成为当日全市11区中成交量最大的区域。

“大新塘”板块受广州客追捧

在暴雨持续不断的上个周末(5月30~31日),新挂牌的增城区多个楼盘推新,楼市表现抢眼。记者走访市场发现,增城创基丽江国际上周六开盘,价格每平方米上涨了1000~4000元,带装修均价达到1.4万~1.7万/平方米,主推218平米以上的大户型。除了有多个豪宅项目推新或开盘,增城目前在售的刚需盘也不少。例如锦绣天伦目前在售73~100平方米的2~3房单位,售价6966元/平方米,首付7万元起即可入住3房,价格较为实惠。

从成交价来看,大部分楼盘成交价在7000元~10000元/平方米之间。而增城御景国际、增城方圆云山诗意、水电广场、汇东国际花园、翡翠绿洲、新塘新世界等均价已过万。

当前,增城的房地产市场基本形成了三大板块:第一大板块是“大新塘”地区,其成交量约占增城的60%左右,购房者多来自广州。第二大板块是“大荔城”地区,其成交量约占增城的30%左右,购房者多为增城本地及东莞、惠州等外地人。第三大板块为近年来新增的板块,主要集中在中新、朱村地区的地铁沿线,约占增城房地产市场的5%~7%,是增城增长潜力最大的板块。

在这三大板块背后,是众多房地产名企群雄逐鹿。万达、碧桂园、保利、恒大、香江、金地、合景泰富、敏捷、侨建、雅居乐等众多房企进驻增城。

增城区国土房管局提供的数据显示,近三年,增城的商品住宅均价维持在7000元~9500元/平方米的范围内,处于价格洼地。2014年,增城的住宅成交均价为8887元/平方米,不到广州市均价(15075元/平方米)的六成。

增城区或不会实施限购

目前,广州执行的是“市中心十区限购、从化和增城限价不限购”的差异化房地产调控政策,增城撤市改区后是否会被纳入“大广州”的限购阵营,这成为增城置业者最关心的问题之一。特别是增城购房者中仅三成为增城本地人,其余七成为广州市户籍(不包括增城)和东莞、惠州等外地人,一旦限购,将极大影响那些在增城置业改善居住的人群的积极性。

对此,不少业内人士认为,增城限购的可能性极小。方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,增城区市场相对独立且库存不小,没必要也不会跟随广州实施限购政策。

广州市社科院研究员彭澎指出,增城尤其是新塘板块大有复制番禺华南板块的架势,而怎么避免华南大盘的“睡城”、通勤流大状况,是增城应该考虑的。彭澎认为,要避免“卧城”,必须实现“产城融合”。产城融合的核心是产、城、人三大要素的互动,要解决“空城”和“睡城”的问题,最重要的还是追求产城融合的发展,“优化产业布局”“加速城市拓展”等方式可以让产业和城市融合发展。“增城不仅要吸引市民居住,还要吸引市民消费、休闲甚至就业。”彭澎说,一方面,以“城”带“产”,引领产业高端发展,激活传统产业,催生新兴产业;另一方面,坚持以“产”促“城”,以产业升级增强城市发展活力,不断升级完善生活配套,才能形成生态宜居新区。

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