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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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广州新三区楼市契机待新地铁开通  

2015-06-01 15:34:36|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州新三区楼市契机待新地铁开通

邓浩志接受《信息时报》采访

 

自增城、从化撤市设区,黄埔、萝岗两区合并消息公布以来已一年多。原本行政区划调整,对楼市产生的重要作用不言而喻。然而如今看来,三个片区的楼市成交却未现预期火爆。对此,方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,增城从化片区的市场仍相对独立,主要原因是交通时间太长,所以该区域楼市未来发展的契机在于新地铁线路的开通。

 1成交情况

去年2月,国务院批准了广州市的区划调整方案,撤销从化市和增城市两个县级市,设立广州市从化区和增城区,撤销广州市黄埔区和萝岗区,设立新的黄埔区。此消息公布一年多以来,新三区仍处“三无”阶段:无挂牌、无重大利好出台、成交量价无大幅上涨。直至近日,新的利好终于出现了:新设立的广州市从化区、增城区、黄埔区将于今年正式挂牌。

增城区:房子卖得少了,房价却涨了

2014年2月12日,广州行政区域大变动,传闻10年的增城撤市设区终于尘埃落定。这一年多,增城区域成交套数和成交面积并未出现预期中的“大热”,成交量反而有所下降,不过房价却上涨了。

总体来看,尽管撤市设区已落实,但购房者依然十分理性,没有盲目追捧,从总体网签量以及成交情况来看,撤市设区对于激活增城的楼市似乎并未起到大作用。

黄埔区:萝岗板块扛供销大旗

由于旧黄埔可售项目一直较少,成交上涨的成绩实际上大部分还是归功于近两年来快速发展的萝岗。其中科学城是萝岗发展较为成熟的板块,楼市供应量保持持续充足的状态。持续销售的有新福港鼎峰、岭南山畔、万科东荟城,及万达广场、绿地中央广场、敏捷广场、大壮国际广场等更多商业体量的集中爆发,当之无愧成为今年最抢眼的板块。此外,还有长岭居、开源大道板块,也聚集了万科、越秀、奥园开发的项目。大房企、大项目扎堆,整个科学城的竞争显得更加激烈,并在众楼盘积极营销下,最终领衔整个区域。

从化区:买家结构发生较大变化

克而瑞的统计数据,今年1至4月,从化商品住宅网签面积为23.20万平方米,仅占全市8%左右。不少行内人士称,从化买家结构也发生了变化,以往都是从化本地客或是外来度假客居多,如今广州市区客用于自住的比例逐渐增大。

合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌介绍,从2014年的楼市销售情况来看,从化大概每年都有6000套左右的成交量,而这6000户,基本上有一半来自主城区。雅居乐地产粤东分公司营销副总监胡文耕表示,位于从化的小院流溪成交客户中,从化本地客与广州市区客的比例已经从当年的7∶3变成现在的5∶5,这里反应出一个最大的趋势变化,就是人们除了来这里度假,更加可能的就是到这里常住。

2后市预测

记者了解到,地铁无疑是新三区楼市未来发展的最有力支撑。增城的13号线、21号线,从化的14号线以及黄埔萝岗板块的6号线二期现在都在紧张的施工中。其中6号线二期将于今年底通车。

黄埔区:区域楼市后劲十足

暨南大学教授胡刚表示,黄埔区域楼市将会平稳发展,并不会出现太大波动。虽然前段时间,市民和政府的重心都在南沙,但由于黄埔、从化、增城即将挂牌,焦点又将慢慢东移。其实从目前政府的规划、以及黄埔区本身的发展来看,该区域是比南沙更有实力的。因为黄埔区比南沙更靠近广州市区。而整个区域的生态也不错,新兴产业多,就业率高,所以楼市的需求也高。

增城区:未来楼市发展契机在于地铁21号线的开通

方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,虽然增城撤市建区,但这个片区的市场市场仍然相对独立,主要原因是交通时间太长,所以增城楼市发展的契机在于地铁21号线的开通,届时将大大缩短两地交通时间。由于目前增城楼市目前处于价格洼地,所以交通的通达可以让更多天河上班族买家来此购买。

从化区:将成为广州的人居高地

合富辉煌房地产经济研究院院长预测,从化将成为广州的人居高地,“其实从它标志性的高端项目会发现这个特点,就是这几年非常明显的越来越多的来自广州城区的高端人群会选择到从化,选择一些高端的产品,并且很多会在这里常住。”克尔瑞广州高级分析师肖文晓表示,从化楼市有山水资源,有价格优势,唯独制约其发展的就是跟市中心的公共交通问题还没有得到很好的解决。所以撤市变区后,如果能把交通问题解决,从化楼市就会有很大改观。

3买家声音

陈先生:新黄埔房价仍有上升空间

陈先生目前和家人租住在天河区东圃,从去年年末开始,就动了买房的念头。他表示,他和家人目前最理想的买房区域是萝岗,也就是今后的新黄埔区,其次是番禺区。因为现在萝岗的房价还处在他能接受的价位上,离市中心又不算太远,交通也算方便,而番禺则是离自己和家人的上班地点更近一些,生活配套也较齐全。

不过陈先生说:“思来想去,还是比较看好新黄埔区楼市,感觉还有上升空间,买房如果除了自住还能升值,当然最好不过了。”

 李大妈:未来打算在增城置业

李大妈是记者在踩盘时遇到的,她年近60岁,打算和老伴用多余的积蓄买一套房养老。李大妈选房的标准就是小区和周边环境好,生活配套完善。李大妈说,从化可能还是不会考虑,虽然空气还行,但是配套还不完善。而她在增城有看到心仪的楼盘,已列入备选名单中。

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