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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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让消费者享受高质量房子   

2015-06-14 13:03:26|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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让消费者享受高质量房子

邓浩志接受《信息时报》采访 

 

  1

为何房企热衷合作?

整合资源 应对利润下滑

有业内人士指出,目前房企之间能够合作的地方,更多是共同开发综合地块,通过抱团首先能在拿地方面降低更多土地成本。

而戴德梁行广州及郑州公司总经理黎庆文则表示,像万达和万科之间的合作,不止是为了合作拿地那么简单,更多是实现资源的整合,产业的互补。目前,整体房地产市场进入一个新常态之后,不光是中小企业面临问题,行业内的龙头企业也面临很大挑战。政府和社会对开发商的要求越来越高,为了适应新的市场环境,房企之间“抱团取暖”将成为一种趋势。

广州知名地产专家邓浩志表示,除了万达和万科的强强联合,增资、收购、兼并等资源整合行动正在地产行业快速展开。这跟行业利润下滑有着莫大的关系,地产行业整体进入利润“中利”时代,寻找新的利润增长点迫在眉睫。

链接:数据显示,2004~2014年龙头房企净利润年复合增速为37.3%,2010年后明显放缓,2014年进一步放缓至平均15%左右的水平。而今年前4个月,全国房地产开发投资同比增长仅为6.0%,已连续4个月下降。

2

哪类房企适合“联姻”?

资源互补、强强联合型

黎庆文认为,业务范围较为单一的开发商可通过与其他开发商的合作,整合各自优势与资源,实现快速的优势互补,既提升整体抗风险能力,也为争夺市场做好准备。

邓浩志则指出,地产行业未来将有更多的强强联合的例子出现。地产分工将更加细化,拿万科和万达来说,两大千亿房企尚且分工,一个做住宅一个做商业,那其他企业更应该专注培育核心竞争力。未来地产市场应该是一类产品一个专家型企业。他认为,万科与万达的合作至少提示了几点:房地产业寡头趋势在加速,未来不单强者恒强,而且强强联合是新趋势。这次是两强合作,不排除未来会有大房企之间的合并。

邓浩志认为,房企发展有三个阶段:

第一阶段行业高速发展,比速度,房企各自扩张;

第二阶段竞争激烈,比优势,大鱼吃小鱼;

第三阶段行业规模触顶,比整合,强强联合形成垄断寡头。

预测:未来大房企联合会越来越多见,终极演变成大企业合并,而80%的中小房企将被逐渐收购。

3

合作会给企业带来什么变化?

强者恒强 共享优势互补

合富经济研究院院长龙斌表示,在新常态下,行业发展节奏与以往不一样,龙头企业互补合作是很好的策略,企业也需要转型升级,按照以往的规模发展会存在比较大的风险,如今的发展不可能再一味追求最大规模。万达轻资产,万科抓资金回流,走城市配套服务商路线,两家合作既可以应对风险,也可以互相携手转型。

邓浩志表示,中国房地产行业正趋于垄断,强者恒强,这次合作对行业心里冲击还是比较大的,鉴于房地产黄金10年已经过去,未来中小房企生存压力恐怕会更大,或许会有更多报团发展的情况出现。

4

中小企业如何生存?

转型或依附大房企经营

业界认为,大企业之间进行合作,是目前寡头垄断格局下的一个主动行为,本质上是希望获取竞争优势。然而,对于中小房企来说,其市场空间进一步受挤压,可能会因为此受到冲击。

满堂红市场研究部高级经理周峰认为,大企业的组合,主要是要把各自的优势作互补,令本身不属于自己优势方面得到加强,且不需要重新摸索。这种联合是中小企业无法比拟和达到的,现在中小企业要么是把自己手头上的土地资源通过转让,快速获取资金,要么是通过与大企业达成友好合作关系,将自己的股权出让,间接融合大企业的体系中,这样,才能保证中小企业在未来5年内仍旧保持生命力。

安居客日前针对房企生存状况发布调查报告称,目前大房企强强联合,对于中小房企来说,意味着市场空间在继续收窄,无论是产品营销还是战略扩张方面,都会因为此类大房企的战略合作而面临压力。其出路只有两条。第一是积极转型,放弃传统地产业务的开拓。第二则是积极和大房企进行合作,成为大房企下面的子公司,进而维系经营。

5

给消费者带来什么影响?

项目更完善 质量有望提高

龙斌认为,大房企合作将加快房地产行业的洗牌速度。对消费者而言,房企强强合作能够使得双方之间的优势互补,项目更加完善。

而暨南大学教授胡刚认为,以往的城市,都划分了不同的功能区,将居住、工业、商业等等分开。所以以前的项目开发配套不会很齐全,要等着政府或者开发商自身去慢慢建设。但现在的城市规划趋向于综合功能区,房企合作开发项目大多都以综合性的项目为主,大家各司其职,擅长住宅方面的来开发住宅部分,擅长商业项目的来开发商业部分。这样可以使得配套更加完善,甚至可以同步建设,在入住的同时能享受到很齐全的配套。同时,产品质量也将得到提高。

新旧合作模式对比

旧合作:仅限于某个项目

新合作:大面积深度合作

从2009年开始,联合拿地现象开始频繁出现在大企业尤其是龙头企业之间。例如雅居乐、碧桂园、富力、中信、世茂联手打造广州亚运城;万科与富力、雅居乐等房企合作,共同开发了雅居乐万科热橙、富力万科云启等项目;越秀地产与保利地产联合开发萝岗长岭路地块。

易居(中国)克而瑞信息集团研究中心研究经理朱一鸣曾撰文分析了该现象的具体原因,第一是在房市调控加剧的情形下,很多大企业都感到资金吃紧,不得不借助合作来实现稳定发展,而其次则是将此看成企业规模化扩张的有效法宝。

从最近的这几例房企合作的具体方式来看,合作开发项目还是主流方式,这一点与过去变化不大。最大的区别就在于,现在的合作方式不仅仅是针对某一个地块或者项目的合作,而是大面积的深度合作。比如万科、万达,双方会在有合作意向的项目上开展深度合作,包括但不限于在国内和海外市场联合拿地、合作开发。而廊坊凯创地产与泰禾北京公司将成立合资公司,以万庄新城为起点,全面介入京津冀城市的开发。

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