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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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房子70年后应该自动续租土地  

2015-06-02 13:40:36|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房子70年后应该自动续租土地

邓浩志接受《信息时报》采访

 

近日,一篇有关“房地产税加快进入立法、中央取消房产证70年权限”的文章,吸引大批网友围观。虽然相关部门随后就进行了辟谣,但是,70年后房子该何去何从?如果要延续使用,又该如何缴费?房产税呼声渐起,房产税是否存在重复收费等系列问题引起了专家的热议。

热议1

 房产70年后或不用收回

记者:70年土地使用权到期后,我们该怎么办呢?

邓浩志:土地到期之后需要补交地价,也就是重新租用国家的土地,如果地上物业仍能够使用还是属于业主本人的。因为土地使用权到期之后,只要地上物业然能够使用,国家就应当继续续约把土地租给业主,不得以任何理由强制回收土地,否则地上物业将得不到保证,就不是土地拥有70年使用权,也仅有70年使用期了。

肖文晓:1995年1月1日实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条:土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。

2007年10月1日施行的《物权法》第一百四十九条明确规定,住宅建设用地使用权期间届满的,可以自动续期。由此可见,70年土地使用权到期后,我们将面临土地使用权由国家无偿收回或者有偿续期两大问题,其中自动续期的可能性最大,但是有关法规并未规定续期的具体方式和具体费用。

热议2

房产税是不是重复缴费?

记者:不动产登记是否和70年年限相矛盾?

 周峰:不动产登记制度是为了开征房屋持有税种打下基础,这个持有税种(俗称房产税),是对房屋产权人开设的每年必须征收的税种,每年按该房产的评估价值去计算相应的持有税。但由于开发企业在购买土地使用权时,已交纳了土地出让金,且摊分到小业主头上,等于小业主已缴纳了70年的持有费用,若再开征房产持有税,就是重复交费了,故有矛盾。

严跃进:不动产登记制度实际上不是简单的房地产市场的范畴,当然很大的内容是集中在房地产市场领域。准确地说,不动产登记制度早已展开,不存在登记的问题,关键是做统一登记的问题。通俗地说,就是把过去的土地证、房产证等证书进行合并,而且要实现全国信息的联网。里面主要涉及过去国土和房产登记部门的行政层面的人事调整、职责归并,最后是一本统一证书。这主要是给住房的权属进行登记,实际上和住房的产权年限没有太多联系。住房产权年限是另一个范畴的问题。

肖文晓:2007年颁布实施的《物权法》确立了不动产统一登记制度,其根源是随着经济社会的快速发展,我国原有的不动产分散登记体制,已不能适应社会管理和社会经济活动的要求。由原来的分散登记变更为统一登记,并不存在新的矛盾。但是客观来看,不动产统一登记之后,也没有解决原来房屋所有权和土地使用权分离的根源矛盾。

记者:大多数声音认为,房产到了70年后业主需要自动缴费,那根据现行的情况,该如何收费比较合理呢?

邓浩志:到期的土地应该考虑根据当时的基准地价作为参考,补交部分费用。房产是不会到期的,只要能够使用仍然属于业主所有,到期的应该是不动产下面的土地。至于补交地价既可以根据当时的不动产所在地段的基准地价,也可以参照周边土地价格和不动产价格。

周峰:房屋属于小业主所有的,在使用期限达到70年后,小业主可以向房管部门递交补地价申请,并与房管部门协商缴费年限,可以是10年、20年或者其他年限,房管部门一般不同意业主每年一次的补交地价。

肖文晓:《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条规定:经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。关键是土地使用权出让金的支付标准是按照市场价还是基准地价,亦或是有一套新的标准。目前来看,由于地价飞涨,如果用市场价征收预计会有较大的难度,市民很难接受,因此用定价标准较低的基准地价征收更为合理一些。

热议3

“老房子”增值空间然很大

记者:如今市场上很多房子,从拿地到开卖已经“用去”了十几二十年,是否会让该房产市值贬值?

周峰:房屋的价值不仅仅看其使用年限已过去多少年,还要看其周边的配套完善程度,像一些位于名校周边的房产,楼龄超过40年,仍旧会卖出相对较好的价钱,且比其在很多年前“房改”时要增值不少。

肖文晓:目前来看,由于住宅建设用地使用权是70年,年限较长,已经超过了现有房屋质量的使用年限,加上物权法有“住宅建设用地使用权期间届满的,可以自动续期”的规定,因此一些楼盘即使开发周期较长,导致土地使用权缩水,只要年限不要缩水太多,并不会对房价产生太大的负面影响。相对而言,商业用地因为只有40年使用权,并且物权法未有提及自动续期的相关规定,一旦使用权年限缩水太多,就会对物业的价值产生较大影响,投资者需要谨慎考虑。

记者:广州老城区有不少楼龄接近70年的房子,目前市场情况如何?

周峰:目前像老西关都有不少老房子是超过50年的,市场行情在1.9万~2.4万元/平方米之间,而像老东山板块的一些“高龄”楼梯物业,现在市场行情在2.6万~3.5万元/平方米之间,但具体使用年限,需要看对应的房产证标注,不能说楼龄接近70年,其使用年限就将近完结。

网络调查

近四成网民

赞同房产

延续使用年限

商品房70年土地使用权到期之后,我们的房子该怎么办?是自动续约再延长几十年的使用权,还是根据当时的地价补缴土地出让金,或是还有其他新办法?在“以房养老”政策开始在一些地区试点时,“房子70年后怎么办”的问题再次变得迫切和现实起来。日前,安居客发布网络调查显示,超6成网民认为商品房70年土地使用年限不合理,仅有一成网民认为“合理”。对于“70年后我们的房子你持什么态度”的问题中,有近4成网民表示“自动续约再延长几十年的使用权”。有近三成的网民认为“房随地走,国家补偿”。

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