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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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折扣+贴息 一箭双雕最悭钱  

2015-06-22 16:33:49|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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折扣+贴息 一箭双雕最悭钱

邓浩志接受《广州日报》采访

 

50亿公积金贴息贷款帮到1万买家 “刚需”购买群再获支持

广州市住房公积金政策最近真是频频给市民送大礼——继前一周宣布降低申请门槛、降低首付比例后,6月16日又传出原则同意试行开展个人住房公积金贴息贷款业务。

《家天下》记者计算得知,假如实行50亿元公积金贴息贷款,按目前全市均价14768元/m2估算,这项新政有可能多卖33.8万平方米的住房,按套均100平方米计算,有可能拉动楼市多销售3385套新房。如果按个人公积金贷款50万元上限计算,50亿元公积金贴息贷款共可惠及1万名公积金贷款买家。楼市因一项新政而多了几千套成交,这也算是实实在在的惠民之举。

住房公积金贴息贷款,政策再帮“刚需”买家一把

“公积金贴息贷款”具体来说,就是商业银行向购房者提供贷款,公积金中心则补贴商业贷款和公积金贷款之间的利息差。此举一方面可缓解公积金贷款的排队现象,另一方面也没有增加购房者的利息支出。

方圆地产首席市场分析师邓浩志表示,贴息贷款既可缓解公积金贷款的排队现象,也不会增加购房者的利息支出,相信方案会被多数市民认可。政策如落实将强化公积金对“刚需”购买群的支持,对楼市“刚需”产品又添利好。

广东中原项目部总经理黄韬则认为,这一新政与银行贷款额度息息相关,贴息贷款把额度压力转移到商业银行,如果商业银行的贷款额度不宽裕,难以应付新增购房需求,也可能是“空调”。

合富辉煌首席市场分析师黎文江也认同新政有可能促进“刚需”购房,同时他也关注公积金中心额外支出的贴息来源,如果贴息来自于公积金的增值收益,那么全体缴存者都应有机会申请。而如果贴息来自于财政收入,则有违公平原则,对非公积金缴存者的纳税人不公平。

据消息人士透露,商业贷款置换公积金贷款额度为50亿~60亿元,但目前尚未完全敲定。按中国房地产指数系统最新数据显示,6月8~14日广州全市商品住宅一手成交均价14768元/m2,按50亿元公积金贴息贷款计算,全市因有这项新政而有可能多卖33.8万平方米的住房,按套均100平方米计算,公积金贴息贷款有可能拉动楼市多销售3385套新房。

如果按个人公积金贷款50万元上限计算,50亿元公积金贴息贷款共可惠及1万名公积金贷款买家,楼市因一项新政而多卖几千套房,这并非说说而已。

若置换50亿贷款

公积金需年贴息4308

如果公积金贴息贷款50亿元,公积金中心每年将为此支出多少贴息呢?以首套房贷款50万元20年等额本息还款计算,住房商业贷款与公积金贷款息差1.335%计算,商业贷款月供3323元,公积金贷款月供2964元,两者月供差359元。也就是说,50万元贴息贷款,公积金中心一年需贴息4308元,按最大值1万名公积金贴息贷款计算,公积金中心将为贴息支出4308万元。但可以确定的是,商业贷款置换公积金贷款不会在所有银行推开,仅会针对部分银行进行试点。

三种贷款 拿到贴息你就赚了

如何将贴息贷款用到极致?《家天下》记者帮你算了一笔账:对于三种贷款选择,到底选50万元纯公积金贷款?还是50万元公积金贷款加商业贷款(混合贷)?还是选50万元贴息贷款?这当中,可能存在着一个9.8折甚至更大的购房优惠的区别。

以广州市最新一手房成交均价14768元/m2为例,一套80平方米的房屋总价为118万元,如果申请50万元纯公积金贷款,个人需支付68万元首期;如果用公积金加商业的混合贷款,首次置业可以首付20%,即23.6万元,贷款50万元公积金以及44.4万元商业贷款。如果按50万元贴息贷款计算的话,首付同样是23.6万元,商业贷款94.4万元,月供与混合贷一样,但预计开发商的回款时间与纯商业贷款差不多,故此依然可以拿到通常是9.8折的优惠,甚至更多。这意味着获得贴息贷款的买家118万元楼款可以节省2.36万元。如果在某些楼盘公积金与其他付款方式的折扣相差达5%,节省的楼款可多达5.9万元,同时又享受了公积金贷款的低利率,可谓一箭双雕。

公积金广清互贷,“北水南调”清远盘受惠

6月16日广州市住房公积金管理委员会还讨论了公积金广清互贷的问题。一旦开了城市间公积金互认的好头,有利于合理分配公积金额度,避免城市间的公积金有些额度不足,而有些资金又“睡觉”的问题。如果政策落实,估计广清交界楼盘最受益,这里的项目多数吸纳广州买家,政策将起到鼓励部分“刚需”客置业清远的作用。

据了解,从2009年开始,珠三角9城陆续开展公积金互贷业务,不过从今年1月起,东莞和佛山纷纷出台公积金新政,要求公积金异地互贷的申请人必须是具有本地户籍或者为本地户籍人士的配偶,变相“叫停”了公积金珠三角异地互贷。相反,广州市公积金尽管非常“水紧”,依然“门户大开”,继续执行异地互贷业务。

如果未来能够与清远开展互贷业务,“北水南调”,随着广清轻轨未来建成开通,有可能出现一个可媲美“广佛同城”的“广清同城”合作。

记者观察

试点

“个人住房抵押贷款证券化”

会否导致“次贷”危机?

广州市住房公积金管理委员会这次还同意公积金中心试点开展个人住房抵押贷款证券化业务。

住房抵押贷款证券化是指将银行/机构持有的住房抵押贷款转化为证券,在资本市场上出售给投资者,银行/机构可以将这部分变现资金用以发放新的住房抵押贷款,从而拓宽筹集渠道、扩大资金来源,进而增强银行的资产扩张能力。这项业务是针对目前我国住房抵押贷款期限可长达20~30年,随着贷款的人越来越多、贷款占比越来越高,这种“短存长贷”的结构性矛盾日趋突出。

但其实,住房抵押贷款证券化业务也就是所谓的“次贷”,这不禁令人担心会不会重蹈美国“次贷”危机的覆辙?专家分析认为,我国与美国的楼市背景不同,中国楼市不仅需求大,且首付比例高,所以不大可能重演美国当年的危机,应鼓励尽快试点。

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