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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

部分区域楼价未“跑赢”租金  

2015-06-23 15:37:23|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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部分区域楼价未“跑赢”租金

邓浩志接受《广州日报》采访

 

现在买房好还是租房好?不同区域情况有所不同 2009年至今的统计数据显示——

买房好还是租房好?大部分人都会认为每个月交租金等于为业主打工,不如自己付首期供房。然而,在不同的居住要求和不同的经济条件下,买房好还是租房好必须算一算账才清楚。

记者从网易房产统计阳光家缘的成交数据中看到,虽然广州全市楼价均价已从2009年的每平方米1.1万元左右上升到目前的每平方米近1.7万元,涨幅超过百分之五十,但依然有部分区域的楼价上涨的幅度并未“跑赢”租金涨幅。而由于楼市已进入平稳期,纵观未来的楼市发展,也并非每个区域都适合购房。

市场案例

1 小陈两年前在白云区租了一套房子自住,最近业主突然通知即将出国,因此要卖掉房子,小陈只好开始准备寻找新的房子:“住别人的房子就是不稳定,随时可能变化,要是自己的房子自己就可以做主。”  

2 为方便上班,小罗刚租下中信附近的一套楼梯楼。跟女友讨论未来的计划,小罗表示自己倾向于买房子,但是如果只能买到增城、番禺的房子,每天上下班花3小时,还不如一直租住在市区中心。  

3 孙先生自己已有一套物业,但一家人还是租住在一个优质小区中,原因是环境好、方便小孩上学,他的计划是边租房子边看房,如果看到合适的就买下第二套物业,如果现居住的房子很舒适,也有可能考虑租期满后买下。

买房更划算

天河北:楼价还有上涨空间

张先生2009年在天河北板块花90万元买下一套100㎡的三房楼梯楼,目前价格上涨了两倍以上。

根据搜房网广州二手房数据中心统计的数据显示,天河的楼价在六年间翻了接近三倍,而租金上涨四成左右,即2009年时两房租金约为2500元/月,目前则需3500~4000元/月左右:“现在购房只需三成首付,以张先生220万元的房源为例,购入后每月月供需8000多元,虽然月供相比起租金要贵得多,但房子本身有保值功能。”搜房网电商团队的李家坚认为,不管是从升值还是从学位房需求的角度而言,买房都比租房划算得多。

根据搜房网广州二手房数据中心统计的数据显示,2010年11月天河区成交均价为6721元/㎡,今年4月的成交均价为19775元/㎡,上涨幅度达194.23%,涨了近2倍。

海珠:租房不如买房

海珠作为广州购房热点之一,向来受到购房者的青睐。搜房网海珠商圈经理胡永坚表示,与海珠区六年间的楼价升幅相比,租金的上涨水平相对较低。“以江燕路一带的两房一厅为例,在2009年的时候,只需60万元可入手一套,现在江燕路两房一厅的楼价去到180万元左右,目前楼价是2009年时的三倍,”胡永坚表示,“租金方面,江燕路地段两房一厅的租金从2009年时的2000元/月升到目前的3000元/月,上涨了五成。”

胡永坚认为,“按照楼价的变化趋势,未来楼价估计将保持每年5%的升幅。买房是刚性需求,买家应尽早入市。”

南沙: 看好房价升值前景

“南沙买房划算。”方圆地产首席分析师邓浩志对记者表示,虽然南沙的租金一直较低,目前南沙房价已有上涨的迹象,未来还会加速上涨。记者从搜房网统计数据了解到,南沙一手楼成交均价从2009年至今,均价从每平方米6000元左右一度上涨至1.2万元,后一度回落至8000元左右,目前房价企稳在1万元/平方米。而记者从满堂红研究部了解到,目前南沙尚无出租数据。

“南沙利好很多,按广州市政府的规划,未来数年内,南沙将达到200~300万的常住人口,而现在才60万,未来住房的需求很大。”邓浩志介绍说,现在南沙的租金没涨源自于南沙区的使用需求还没正式展开,自住客已经在逐步入场南沙。“虽然现在还是以投资为主导,但居住需求比例已从此前的10%上涨到40%左右。”

租房更划算

越秀荔湾:租房可把资金再投资

搜房网租房电商团队的陈丽婷表示,从2013年起,老城区大部分板块的楼价上涨速度已经减慢,对非刚需性买家来说,如要买房投资空间不大:“以越秀淘金板块的保利中环广场为例,两房一厅的租金从2013年年前的7000元/月,在2013年年末攀升至7500元/月,到现在的月租8000元,两年间租金水平的涨幅不大。楼价方面,保利中环广场在2013年的均价为38000~40000元/㎡,现时均价大概在40000~42000元/㎡。”

她表示,“买房潮”难以再现,“相比之下,租金不像楼价一样受政策影响大,对于非刚需性买家来说,租房未尝不是一个优质的选择。”她认为,租房还能把多余的资金投入股市、银行或其他理财产品等投资用途。

番禺:合租可减轻年轻人生活压力

“番禺区买和租区别不太大,房租不算太高,从住的角度说,租房更划算。”邓浩志表示。从网易房产的数据来看,番禺区一手楼成交均价从2009年的1.2万元震荡上行,目前已走高至1.7万元左右,同时,租金也从17.6每平方米上涨到30.7元每平方米,涨幅逾70%,超过楼价。“番禺目前库存很多,去化速度达到16个月,因此从自住的角度而言,并不建议在番禺购房。”邓浩志表示。

搜房网租房电商团队的万斌也指,对工作五年内、刚踏入职场的新鲜人来说,每月只需花1000~2000元就能在番禺租到不错的小区房,如果在天河东部板块与人合租的话,2000元左右也能租到一些中高品质的小区房,可减轻年轻人生活压力。

增城:新塘可租可买 荔城还属洼地

“增城新塘的租金便宜,未来房价也有上涨空间,自住的话租房更划算,而荔城板块租金较高,且价格较低,更适合购房。”邓浩志认为。

数据显示,增城板块2009年的一手楼成交均价不到7000元,目前已经上涨至1.1万元左右。而租金方面,增城2009年平均租金为14.8元每平方米,而到2014年,租金为19.8元每平方米,涨幅超过三成。

邓浩志介绍说,新塘板块主要是针对广州市场,供应比较大,租住的话价格更加便宜,如果是投资的话,也可以出手。

而现在荔城的租金较高,但房价不贵,且地铁21号线明年开通,届时荔城板块到天河仅需要1个小时,前景看好,若是考虑荔城板块则更建议购房。

专家观点

1

中原地产项目部总经理黄韬:对仅仅自住的需求来说,租房子更加划算。首先,房地产已进入了平稳期,并非只涨不跌,对于一般刚出来工作的年轻人,租房更加合适;第二点,目前的租金回报率非常低,租房更合算;第三,不购房可以用更多的资金投入收益更高的理财市场。不过,对于刚性需求买家来说,如果有经济能力,还是建议买房。

2

满堂红市场研究部高级经理周峰:当有实力可以支付的月租金水平在6000元以上时,这些租客完全可以考虑转向购房了。在广州的郊区,楼价还是相对便宜的,只要这类客户能控制在每月的月供额度在4000元左右,就能有属于自己的房子了。建议只能承受月租金水平在3000元以下、工资水平应该不算高的客户,暂时先做租客。

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