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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

一线城市豪宅成交“量价齐升”  

2015-06-29 16:50:52|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一线城市豪宅成交“量价齐升”

邓浩志接受《信息时报》采访

 

  近期,股市下跌,楼市却显得火热,特别是豪宅市场呈现出一派光明景象。多方数据显示,北京、上海、广州、深圳这四大一线城市豪宅上半年成交量创新高。有行内人士表示,豪宅市场今年上半年虽然回暖,但并未达到最好状态,下半年豪宅市场更值得期待。

总体情况

上半年豪宅成交量创新高

 根据易居房地产研究院发布的报告显示,一线城市豪宅价格创新高。该报告综合考虑各城市户型划分的特殊性,原则上将商品住宅按面积段划分为四个等级:90平方米以下为小户型、90~140平方米为中小户型、140~200平方米为中大户型、200平方米以上为大户型。数据显示,2015年第一季度,小户型、中小户型、中大户型和大户型等四类商品住宅成交均价分别为9955、9314、13706和22293元/平方米,环比增幅分别为-5.4%、-7.3%、-3.4%、4.3%,同比增幅分别为2.5%、0.4%、8.0%、1.2%。从环比同比增幅看,中大户型增幅比较明显,环比小降是对上个季度增幅较大的一次回调;大户型的价格比较坚挺,创历史新高。

 广州:豪宅成交量价创近5年新高

据网易房产统计阳光家缘数据显示,今年1月1日至6月19日,广州单价在3万元/平方米以上的豪宅项目共有56个,网签套数达到2095套,这是最近6年来的峰值。今年以来广州豪宅签约量为56个,比去年同期的44个增加了12个,增幅为27%。签约套数和金额分别为2095套和129亿元,大大超过了过去5年的同期水平。

安居客报告显示,上个月位于广州珠江新城的超级豪宅侨鑫·汇悦台再度网签了一套347平方米的大户型,成交总价达4030万元,成交均价突破11万元/平方米,引领豪宅市场。此外,位于广州海珠区的保利天悦近两月销售业绩也十分喜人。数据显示,保利天悦5月劲销10亿元,4月销量亦有10亿元。

北京:成交套数是去年同期6.4

统计显示,今年前5个月,北京市总价在3000万元以上的项目成交套数达到162套,逼近2014年全年的水平;而总价在5000万元以上的项目在前5月累计成交108套,创下2006年以来新高。今年前5个月,北京豪宅成交套数、面积和金额分别是去年同期的6.4倍、8.5倍和9.5倍。

上海:同比成交量上涨109%

今年前5月,上海已经成交超千万元的豪宅合计2004套,套数同比上涨了109%;成交均价也明显上涨。预计今年全年上海千万豪宅成交有望突破5000套,创造历史纪录。

深圳:成交量同比增加5

深圳近几个月房价的快速上涨带动了豪宅成交量的激增。据深圳中原研究中心的统计,5月深圳活跃的一手豪宅共有22个项目成交,总成交量达9.64万平方米,环比4月增加81%,接近去年同期的5倍。单价方面,以深圳湾1号、招商海上世界双玺、深业上城等为代表的豪宅正带领深圳楼市跨入“10万元”时代,其中凯旋湾花园、龙岐湾1号两处楼盘已达20万元/平方米。

 业界分析

年轻富豪成豪宅主力买家

 业界分析,今年上半年购买豪宅的买家,大多数都是从股市中赚了钱的,想拿赚得的资金再做进一步投资,以保值增值。合富辉煌首席分析师黎文江指出,除了那些炒股获利买房的买家,最近豪宅的主流客户都是一些年轻富豪。互联网行业等新兴行业中,诞生了越来越多的年轻富豪。今后很长一段时间内,豪宅的主要客户群都会是这一类的年轻富豪。因此,未来豪宅项目的设计建造应该关注年轻人的生活需求和生活习惯。

而近期记者在广州某豪宅项目采访时,从销售经理谷小姐的口中得知,买家之中有不少是换房客,他们有的是原本住豪宅,现在换成别墅;有的是从人口密度较高的豪宅换到低密度豪宅居住。

政策利好刺激豪宅市场回暖

方圆地产首席分析师邓浩志指出,豪宅成交数据回暖,一方面,跟广州逐步放开限签、限价有关,一些去年没有进行网签的物业,集中在今年网签。另一方面,政策利好在心理层面产生影响,一定程度上提振了市场信心。“其实豪宅市场提升的幅度并不是特别明显,由于限购没有放开,投资型物业整体仍然受到抑制,所以市场也没有特别好,除非个别楼盘价格调整”。邓浩志认为,目前观望情绪仍然存在,如果下半年更多资金流向楼市,豪宅市场将出现明显反弹。

 房价点评网广州高级分析师肖文晓认为,豪宅回暖注定是波段性的。目前一线楼市回暖大势已成,成交量和价格的回升带动入市信心提升。而经历了前期股市的造富运动和近期的股市震荡调整,不动产的保值属性被再次放大,重新成为市场上富有资金的一大理财选择,保值功能更优的优质住宅首当其冲受青睐。楼市能否持续旺盛,关键还是要看房贷政策和限购政策有无松动可能。购买豪宅的人以多次置业者为主,限购、限贷的紧箍咒不解除,意味着每一次需求的集中释放之后,都需要一段时间来积蓄新的动能,所以这种回暖注定是波段性的。

后市预测

下半年豪宅市场更值得期待

合富房地产经济研究院院长龙斌认为,目前,广州顶级豪宅仍处于价值洼地,与其他一线城市如北上深相比,广州顶级豪宅售价只有其50%~70%左右,而广州的高净值人群(600万资产以上)在中国城市中总量排第三位,增速快,对顶级物业的购买力、需求可观。

有业内人士表示,广州可供应的土地资源日渐稀缺,房企对优质地块的争夺异常激烈,造成2012年以来高价地频出,在成本倒逼之下,再加上合理利润的叠加作用,房企打造的高端项目拟售价格也节节攀升,今年入市的多个高地价项目的预期售价均接近10万元/平方米。随着下半年的到来,将有更多的豪宅产品入市。下半年豪宅市场更值得期待。

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