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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

“巨无霸”广纸地块有亮点,有看点  

2015-06-03 14:35:10|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“巨无霸”广纸地块有亮点,有看点

邓浩志接受《广州日报》采访

 

广州本周一口气推地17 分析认为广纸地块地段好总价高却难成“地王”

随着城市发展,土地资源越来越稀缺,对空间的利用也越来越极致,上天入地皆是方向。日前广州发布了多个地下空间的开发计划,显然,未来地下空间是重点发展方向,但因消防、物业产权性质等方面的原因,对于天台物业的利用现在却不多,业内人士表示,天台物业的商机或许可以更好地开发一下。

近期楼市回暖明显,趁热推地正当时。

5月27日,广州市国规委一口气挂出七宗地的挂牌出让公告。从出让公告来看,6月17日至6月26日挂牌的七块地包括金融城起步区三块地、海珠区广纸片区两块地、白云区江高镇广花公路东侧商业地块以及荔湾区芳村大道南以西、鹤洞路以南两条规划路下的地下空间,总起拍价近198亿元,总建筑面积达98万多平方米。其中,除了海珠区广纸片区两地块是商住用地,包括宅地以及荔湾地块属于地下停车场之外,其余均是商业用地。

5月28日,广州市国规委继续“大手笔”挂出海珠琶洲A区10宗商务设施兼容商业设施用地,总起拍价97亿元,楼面价1.3万~1.8万元/m2。该批地块正是广州将打造的电子商务与移动互联网产业总部区。据悉,广州正在引进腾讯、阿里、唯品会、YY等企业,在琶洲打造一个以电商集群为特色的CBD。

广纸面积大过广钢

两块地起价115亿元

海珠广纸片区两块地总建筑面积达72万平方米,总挂牌价超过115亿元,折合楼面地价16000元/m2,也是本次土地出让总价格最高的地块。

根据去年公布的纸厂改造规划,整个广纸片区面积还大于广钢地块,达到了2.44平方公里。在容积率方面,广纸片区也更高,达到了2.6。

本次推出的广纸地块采用“限地价、竞配建”的方式竞价,地块一最高限制地价为381920万元,地块二最高限制地价为1290170万元,也就意味着,广纸地块最高能卖到167亿元,折合楼面地价2.3万元/m2。

广纸地块属于越秀集团的“三旧”改造项目。据悉,“三旧”改造项目也需经过招拍挂程序,但改造的业主方可以获得地价60%的返还,故此业内人士认为,越秀集团旗下的越秀地产在竞价举牌上有很大优势。但对如此大面积的市区靓地,估计有实力的大型开发商都有兴趣。

尽管广纸片区地块属于近期难得的宅地,不过,广州房价点评网高级分析师肖文晓认为,目前广州市场虽然复苏,但楼价还没复苏,去化压力仍大,不太容易产生地王,广纸地块可能以适中的价格拍出,由于总价较高,估计会出现竞拍联合体。

金融城地块一再推迟出让

再战市场结果依然难预料

在今年的土地出让计划中,金融城地块所占分量小,按计划将推出7宗地块,去年一再推迟出让时间的两块地也在其中,此次终于得以露脸。

AT091007、AT091002地块是金融城起步区最东边的地块,目前周边的交通情况极为便利。从地铁5号线车陂南站A出口出来,旁边就是地块,地块正在车陂路与黄埔大道相交的路口,南边是江景豪宅小区江源半岛,北面是佳兆业1号。AT090939地块则居于金融城起步区中央位置,由于毗邻公园绿地和亲水平台,工作生活环境品质上佳。

起拍价最低的AT091002地块都要15亿元以上,折合楼面地价14000元/m2,最高的AT091007地块起拍价近50亿元,折合楼面地价13000元/m2。方圆地产首席分析师邓浩志表示,由于电商冲击,大体量商业物业开发压力大,在经过几次推迟出让之后,金融城地块出让结果难以预料,“预计金融城地块能拍出去就不错了,如果有溢价也不会高。”

上天

天台酒吧 不能光顾浪漫

消防是个大问题

通道得保持畅通

除了种菜、搞花园外,天台、露台也能有新的商业形态。

日前,廖先生和几个朋友筹集的酒吧在中山四路一栋写字楼的天台上正式开业了。

租金很优惠但街客不多

天台物业用于经营的不多,这里为何能成为酒吧?廖先生表示,其实这里本来是大楼物业的会所,室内部分经营的内容与酒吧有一定重合,而露天部分则充分考虑了消防的要求,保证走火通道的畅通,当然,这样的物业在租金方面也是相当优惠的,大约是普通商铺租金的1/6左右。

酒吧目前营业时间是早上8时到晚上12时,白天是咖啡吧,晚上则以酒吧为主。目前酒吧仍处于亏损状态,客人以廖先生与合伙人的朋友居多,基本都是音乐、美术等艺术圈的,也为写字楼办公人群提供饮料酒水配套服务。而酒吧的街客到访率基本为零,这也是天台物业经营的弱势之一。

天台提升物业商用价值

据资深商业运营人士黄先生介绍,由于天台多是在裙楼楼顶或楼房顶层,规划上多是消防通道或避难层,所以单独作为商业场所运营的不多,很多是作为室内场所的附赠使用权方式存在的,尤其是广州,类似物业并不多,主要是商业综合体设计的连接平台或裙楼顶层。比如,太古汇的三楼平台,建造了一个8000平方米的露天平台花园。功能上这里是消防失火时的疏散平台,同时也营造出“都市里的空中花园”的氛围。

天台对物业商用价值的提升效应非常明显。在上海、厦门等天台商业物业较集中的区域,到了夏季,有着三五张桌子的露台,一晚上抵得上普通10个座位的收入。不过,需要提醒的是,天台作为火灾重要的逃生通道,从法律上理应属于物主共有。如果想租用带有天台、露台的物业用于经营,即使在合同中有承诺可使用天台的内容,也要注意消防通道与天台之间应时刻保持畅通。

入地

地下商铺 “冷暖两重天”

好的贵过街铺

差的月租几十

日前,广州地铁公司发布招标公告,拟对地铁沿线近期可开发地下空间进行环境影响评价研究、投融资和政策研究、规划项目研究、交通研究。研究范围为广州火车站地区、广州(黄埔)临港商务区等14个区域,总面积553万平方米,相当于10个珠江新城的地下空间面积。

业内人士指出,广州地下商铺目前的租价可谓是“冰火两重天”,好的可以超过地上的街铺租金,差的只能租出几十元。

研究数据显示,地铁对于地下商业的租金溢价约为1.5~2倍。不过,从已有经验来看,并非所有地铁沿线的地下空间都能成功做旺。第一太平戴维斯广州项目及开发顾问部董事吕晓艳指出,地下空间商业发展主要依托人流量和业态规划。地铁交汇站点更容易成功,比如天河城地下商铺某些小铺月租金可达1000~2000元/m2。

新闻链接

广州基准地价飙升

对土地拍卖影响小

5月25日,广州召开国有建设用地使用权基准地价成果听证会,商业用地、住宅用地的基准地价将较现标准分别上涨49%、86%。

本次基准地价涵盖越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、花都区、南沙区、萝岗区、增城区和从化区所辖范围。市辖十区规划建设用地区商业、办公、居住、工业用地平均价格水平分别为15351元/m2、4915元/m2、6255元/ m2、887元/m2,基准地价的平均水平约为同区域公开出让地块成交价格的75%左右。

据悉,这是自2004年以来全市第6次提高基准地价。目前,广州现行基准地价是2011年时颁布的,至今已经四年时间。

业界认为基准地价的提高是最近几年广州房地产市场火爆的结果。那么,基准地价飙升意味着什么?

方圆地产首席分析师邓浩志表示,事实上基准地价的数据只是被动地根据市场情况进行的调整,反映出来的状态是落后于市场价格调整的速度的,在一定程度上反应出土地市场的变化,但对土地拍卖没有指导作用。

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