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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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一手楼成交井喷 土地市场下降明显  

2015-07-14 15:05:27|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一手楼成交井喷 土地市场下降明显

上半年一手房销量同比增超七成,而卖地收入仅为去年同期的13 .4%

邓浩志接受《南方都市报》采访

2 0 15年已过半,上半年楼市成绩斐然。自去年下半年松限以来,顺德一手房成交量节节攀升,至传统“红五月”达到井喷,创下历史最高的单月销量,受整体拉动,上半年销量同比增长了71.8%。

在二级市场火爆的情况下,一级土地市场却跌入低谷。半年仅仅成交了17宗,总成交额接近5个亿,仅为去年同期的13.4%。

楼市

5月成交量突破“4”字头,创历史新高

走量为主均价略有下调

上半年,顺德一手房交易延续去年下半年良好的势头,一路高歌猛进。除二月份受春节影响外,其余月份均超过2000套成交量。

据顺德房地产人士介绍,顺德在限购以前,月均成交量保持在2000套上下,今年有望打破这一月均数据。

值得注意的是,在去年9、10月份相继突破“3”字头,连续两个月打破历史记录之后,今年1月份成交量继续维持在逼近3000套的水平,而素有成交高点的“红五月”,成交量一举突破“4”字头,再创历史新高。

6月份成交虽然有所回落,但仍然创下3250套的数量,列历史第二高,为上半年成交做了一个完美的收尾。

统计上半年总销售量达到16019套,也是近年少有,加之去年同期仍受限购“紧箍咒”影响,销量萎靡不振只有9324套。此番同比增长了71.8%。

在成交量猛增情况下,整体均价却有所回落,7431.34元/平方米的价格同比微降了2.47%。业内人士认为属于正常范围。合富辉煌地产市场研究部经理廖德源认为,松限后,开发商有走量回笼资金的需求,因为会有以价换量的情况。

刚需产品销量占近半

上半年楼市迅速回暖与多项利好加持有密切关系。盘点这半年,中央、地方政府延续去年救市思路,继续出台政策带旺市场,包括“3·30”新政,二套房首付降至4成和营业税“五改二”,也包括5月1日起佛山限购全面松绑等。

各镇街开发商推货计划也加快。据合富辉煌统计,上半年陈村、北滘、大良、容桂、伦教仍然是镇街主力军。其中,大良东区和新城均有多个项目加推或新推。

从产品类型来看,70-110平方米占据总成交的近一半,说明顺德刚需市场仍在。为适应市场需求,位于顺德新城核心区域的嘉信·帝苑就于年初加推200余套新货,且均以中小户型产品为主;另一个项目嘉信·嘉兆台在售项目也都主打70-120平米的三四房户型。在偏中心区域,保利置业推出的保利中央公园也为低迷多时的伦教市场带来新的活力。

改善性产品以大良东区居多,其中,备受关注的华侨城天鹅湖项目,也于上半年相继开放展示中心和样板房,正式向外界推售别墅和洋房产品。

至于北滘、陈村,廖德源分析,在全面松限之后,受到广佛走廊热度影响,吸引了越来越多的周边客户,成交持续升温。

预期

成交热度继续保持房价升幅不到10%

6月28日,央行宣布降准降息,其中降息0.25个百分点,定向降准0.5个百分点。这为下半年楼市定下了政策仍将继续加持的基调。

方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,如果下半年经济依然不理想的话,降准降息仍会出现。廖德源则提到,除了存在降准降息的可能,佛山、顺德两级政府设立不动产登记局,意味着未来将与“房地产税”挂钩,如此将继续促进房地产向正常轨道发展。

对于整体后市,廖德源认为第三季度市场将保持目前的成交热度,第四季度会有集中供应的情况出现,届时市场将再现成交热度。

记者注意到,顺德多个楼盘有所动作,位于陈村广佛都市圈内的广佛颐景园上周末率先开放苏州园林体验区,接受产品诚意登记。而位于容桂德胜河南岸的凯蓝·滨江华府、杏坛的嘉信·绿景花园也都计划在下半年进入市场。

廖德源预计,下半年,整体房价升幅将不到10%;成交热度会保持,预计月均2800~3000套。

土地市场

成交面积及收入狂降,下半年有望回升

二级市场火热,一级市场却遭遇冰点。南都记者统计过去半年顺德土地市场成交情况发现,整体仅仅成交了17宗,有13宗为底价成交,另有7宗流拍。整体上,成交面积仅为约33万平方米,总价不足5亿元。去年同期,成交面积为135万平方米,成交总价36 .8亿元。两者都有明显下降。卖地收入仅为去年同期的13.4%。

南都记者发现,卖地收益低受多个客观因素影响,包括推地数量原本不多,加之溢价价值高的住宅用地多是微小型地块,优质地块太少。

值得注意的是,顺德区今年主力推荐的25宗优质地块尚未有一宗真正成交。目前,在区公共资源交易中心有两宗地块正在挂牌,分别位于龙江和容桂,起拍价分别为54484万元和35262万元。

随着楼市回暖,土地市场关注度会逐渐上升,有望下半年走出冷清局面。廖德源预计,未来顺德土地市场仍多以“底价”“低溢价”成交。而随着政府规划落地,北部镇街将获得开发商关注。

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