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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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股市涨时 旺旺旺股市跌后 减减减  

2015-07-18 15:04:59|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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股市涨时 旺旺旺股市跌后 减减减

邓浩志接受《广州日报》采访

 

昨日,沪深两市在“国家队”强力护盘下强力反弹,指数“跳水”多日后终于扬眉吐气了一把。本报记者走访广州楼市了解到,股市近期大幅震荡、市值急剧“蒸发”,开始影响到楼市中的部分产品。高端豪宅以及部分投资型公寓的成交近期相继坠入“冰点”。

业内人士分析,目前广州楼市成交的主力依然以刚性需求为主,对股市的波动性敏感度不高,所以整体动荡有限。相信在决策层全力稳住“股市”之后,楼市或有机会接棒股市,成为下半年投资资金聚集的“风口”。

5万元/m2单位近一周仅网签5套

“这一两个星期以来,豪宅的来客少了很多,许多豪宅甚至‘零成交’。”广州一房地产代理行的内部人士昨日告诉记者,今年一季度时,受制于广州的限购政策以及“穗六条”限外政策,楼市的成交特别是高端豪宅的成交都较为萎靡。然而,随着今年二季度股市的狂飙突进,“珠江新城、琶洲和番禺的豪宅区开始有不少动辄过千万元的高端物业成交,而买家大多是在股市中赚到大钱的投资者、基金经理或者私募操盘手。”该人士说,这一现象在五六月间最为明显,珠江新城有顶级豪宅盘甚至售出了一套14万元/平方米的单位。

这位人士表示,近期豪宅盘的成交明显萎缩,潜在客户的到访也较之前大幅减少,部分高端楼盘都感受到了一丝“寒意”。

这在统计数据上也有所反映。本报记者统计阳光家缘网签数据就发现,近一个月广州楼市中均价在5万元/平方米左右或以上的住宅单位,网签成交套数达到60套,均价最高的楼盘月内网签均价甚至接近10万元/平方米。然而,随着股市的震荡下行,从7月2日到7月8日的近一个星期内,5万元/平方米或以上的住宅单位,成交套数仅有5套,而且都只是刚刚5万元/平方米出头的产品。

“天河投资型的公寓项目5月份推出时,很快就卖了过千套,买家之中有不少都是投资客。”有业内人士透露,天河一个小户型公寓项目前段时间推出市场后受到抢购,有顾客一次买下了5套。不过,近十多天来,项目的去化明显减慢,鲜见投资客的踪影。

刚需买家为主

楼市整体平稳

不过,除豪宅市场和投资型公寓项目以外,广州楼市整体状况仍然非常平稳。阳光家缘的数据显示,近期广州楼市的整体成交量,按周持续保持在2000套以上的水平,而近一个月以来,全市的退房数更只为0。市区越秀和天河有楼盘的销售分别表示,股市不好虽然延缓了买家入市的步伐,但是楼盘现时没出现“挞定”的情况。

方圆地产首席市场分析师邓浩志透露,广州楼市成交量依然维持稳定,以刚需买家为主,也有购房者是前期股市套现出来的买家,除了豪宅和投资型公寓项目可能会受到股市动荡的冲击外,楼市的大势估计不会受到影响。

预期:

下半年闲置资金或更偏重楼市

展望后市,邓浩志表示,尽管最近三个月豪宅成交大幅放量,既有整体回暖的因素,也有股市赚钱效应的结果,但当下股市震荡首先受伤的也是豪宅。不过,对于整体市场的走势,他认为广州楼市上半年虽然成交放量,但是价格仍然较为平稳。成交量继续保持下去的话,价格在三季度可能出现普涨的情况,四季度更将加速,而全年的涨幅有望在10%~15%之间。此外,即使股市动荡冲击到实体经济,为了稳住经济,政府也会选择以拉升楼市作为着力点之一,所以即使未来股市对整体楼市短期有影响,一段时间消化过后,楼市的走势反而会更加强劲。

二手市场方面,满堂红研究部高级经理周峰分析,今年上半年的广州二手住宅市场中,带有“长线投资”性质入市购房的客户比例为47.8%,比2014年同期大幅增加9.3个百分点,“短线投资”客户比例则从2014年上半年的0.6%减少到0.2%。

“以长远的眼光来看,现时楼价还处于上升通道内,虽然总体涨幅较之前有所减少,却保持正增长,这也是房产投资与股票投资的最大分别。”周峰预期,下半年投资者对手头闲置资金的分配使用比例上会更偏重于安全系数较高的房产领域。

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