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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

开发商“送面积” 购房者也要小心  

2015-07-29 13:29:02|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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开发商“送面积” 购房者也要小心

邓浩志接受《信息时报》采访

根据2014年7月起执行的《建筑工程建筑面积计算规范》(以下简称《规范》),大幅度赠送面积的行为已经不被允许。但记者近日走访发现,许多楼盘推出的新项目,仍有大幅度赠送面积的现象。据业内人士介绍,如果这些项目是赶在去年7月1日之前通过了规划审批的,则属于合法,否则就是违法行为,购买这类房屋存在法律风险,消费者买房前要注意户型是否通过审批。

调查

开发商“送面积”层出不穷

记者近期踩盘时发现,尽管去年起大幅度赠送面积已属违规,但目前不少楼盘仍然存在这种现象。比如位于白云区的一个高档住宅大盘,近日推出180平方米的大户型,除了首层之外,还打造出了一个夹层以及5米层高的地下空间。而整个地下空间包括延伸出的庭院面积全部赠送。另一个位于增城的别墅产品,也“白白”赠送了层高4.2米的地下空间。但按照规定,净高超过2.1米的地下空间,必须算全部面积。

除了赠送地下空间,“百变户型”、“N+1户型”等诸多类型产品也层出不穷,且存在政策风险。比如天河珠村珠吉街道的富通雅苑就曾经面临因为N+1户型,业主都面临要拆墙的问题。业内人士表示,遇到这样的情况主要是该开发商不够专业导致。据了解,一般来讲,许多N+1户型在未通过规划验收时是不封闭的,完全按照规划报批的图纸来做。等规划验收通过后,交楼前会根据业主需求统一封闭阳台外墙,安装玻璃等。这样,交付给业主使用时,原来的阳台已经俨然成为卧室了。而富通雅苑在申请规划验收前,在规划局眼皮下就封闭了阳台,不可避免地被定性为擅自违建了。

政策

买房注意户型是否通过审批

据记者了解,自去年7月1日起正式实施了新版《建筑工程建筑面积计算规范》以后,买房房屋面积不能随便送了。业内人士表示,目前市场上还存在的赠送面积行为,很多都是赶在去年7月1日之前通过了规划审批。而在这个时间之后,所有的项目规划就必须按照规范来实施,无法打擦边球。但购房者在看房时也要注意这类户型是否通过审批,若未通过,则属于开发商的不合法行为,可以向相关部门进行举报。

内阳台:在主体结构内的阳台,应按其结构外围水平面积计算全面积;在主体结构外的阳台,应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。

大飘窗:窗台与室内楼地面高差在0.45米以下且结构净高在2.1米及以上的凸(飘)窗,应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。

地下室:有顶盖的采光井应按一层计算面积,且结构净高在2.1米及以上的,应计算全面积;结构净高在2.1米以下的,应计算1/2面积。也就是说,“买一楼送地下室”属于违规。

提醒

公共“赠送面积”无保障

业内人士表示,赠送部分的面积不属于产权所登记的面积,因此物业管理公司不会收取相应的物业管理费。合生有关负责人也告诉记者,如今广州的楼盘收取物业管理费都是以房产证的面积为准。

不过,方圆地产首席市场分析师邓浩志表示,一般情况下,只要在新规范出来之前报批通过了,那“送”面积的事实也就被确立了下来,以后不会有太多问题。唯一需要注意的是公共区域的赠送面积,这些面积是位于套内面积以外的公共区域内,比方说走廊的位置,公关露台的位置等,这些使用面积如果管理方要回收,业主是不会得到保障的。

此外,安居客律师称,买房送面积一方面可能涉嫌逃避国家税费,另一方面可能违反规划,影响建筑外观甚至内部结构,严格地讲,送面积现象增加有可能产生新的违法建筑。所以“偷面积”所得的面积都不合法,法律上不承认,是不计入产权证的登记面积,不能用于投资、抵押,拆迁时也不会得到补偿,不但在遭遇纠纷时权益无法得到保障,而且有可能被政府追究违建的法律责任。至于业主能否向开发商起诉,专业律师表示,如果业主不能找到能够证明开发商存在虚假宣传的证据,那么开发商就不涉及欺诈行为,赔偿维权也就没有法律依据。

市民心态

不知风险 青睐“偷面积”产品

不少市民告诉记者,自己非常钟情会“偷面积”的开发商楼盘产品,比如阳光书房、入户花园,很多这些类型产品只需要算一半面积的价格,另一半面积纯碎是赠送,并没有担心这种类型会出现什么问题。记者在踩盘过程中也发现,不少看楼客对N+1户型、入户花园等能多多赠送的面积产品非常青睐。

早前在金沙洲买了某楼盘的陈先生告诉记者,当时购买的是89平米N+1户型,可以做到四房,开发商就是利用了所谓阳光阳台多隔出来了一间小房,居住了两年多,这套房已经有房产证了,从来没有担心会有什么问题。

市民陈小姐就告诉记者,虽然自己知道在新版《建筑工程建筑面积计算规范》中要求开发商常用的飘窗、奇偶层阳台、地下室等赠送空间,将不能再以全赠送的形式出现,但是目前市场上依然有不少懂得偷面积的开发商,“很多大房企的产品面积偷得很有水平”。

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房屋赠送面积的几种形式

阳台:赠送阳台面积应属赠送面积中最常见的一种形式。但按照国家标准《房产测量规范》规定:对于全封闭的阳台计算全部的面积,对于半封闭的阳台才是计算一半的面积。而大部分户型中阳台本身就是半封闭的,只能算一半的面积,并无真正的“赠送”一说。

入户花园:即在入户门与客厅门之间的一个类似玄关的花园,起到入户门与客厅的连接过渡作用。入户花园一般在销售时只计算一半面积的,有的甚至完全赠送。入户花园面积越大,所赠送的面积就越大。

大露台:在一些户型中,一楼或者二楼的地方会设计一个大露台出来。许多开发商针对这种户型会将整个露台全部赠送给业主。但实际上,如果露台是在楼盘的公共区域,就是属于全体业主所有,不能作为某一住户的专门使用。

内庭院:内庭院又称入户庭院,一般出现在别墅或者洋房首层的户型中。内庭院引起的产权纠纷较多,主要矛盾点在于庭院本身属于公共面积,也不包括在业主产权证内。这类内庭院户型,虽是首层,但往往单价较高。

地下空间:高层、小高层和多层建筑的地下室一般是车库,和住宅分开计算产权,给购买住宅产权的业主单独使用。

高挑空间(阁楼):许多顶楼的户型会特意被设计出一个阁楼来。大部分的开发商都会选择直接赠送阁楼,不算面积。但不同的层高决定了阁楼是否纳入销售建筑面积。

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