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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

资金进一步流入楼市,或量升价涨  

2015-07-08 15:35:53|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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资金进一步流入楼市,或量升价涨

邓浩志接受《广州日报》采访

 

分析称降息降准将从降低房企融资成本和降低个人按揭贷款成本两方面利好楼市

上周末,央行宣布降息降准“双管齐下”,既释放流动性,又降低市场利率。记者从多位地产业内人士处了解到,业内普遍认可政策将从降低房企融资成本和降低个人按揭贷款成本两方面利好楼市。对于目前已经开始出现回暖的一、二线城市楼市,下半年将进一步趋好。而对于广州而言,有业内人士认为,下半年楼价或迎来10%以上的上涨。

一手楼市

一、二线城市楼市再获驱动力

央行上周末的降息降准政策出台后,贷款基准利率下调0.25个百分点。这意味着五年期以上的房贷利率继续下行。如果按照上一次5月11日的房贷利率,即5.65%的利率,那么月供20年、等额本息的100万房贷计划下,月供为6964元。而如果按照目前的房贷政策,即5.40%的利率,那么同样条件下月供为6823元。这样的话,此次降息将使得购房者的月供压力减少141元。

购房者:

月供成本继续下调

“购房者月供成本继续下调,对于购房者来说,降息通道已经持续打开,购房积极性继续提高。”中原地产首席分析师张大伟表示。对于国内市场来说,应对经济下行带来的压力。0.5%的存款准备金率变化可以给市场带来数千亿左右的流动性,“在目前的宏观经济情况下,其中很大部分会流向股市、楼市。”

而易居智库研究总监严跃进表示,此次降息政策很难说是针对楼市或者股市,总体上还是针对宏观经济的结构调整而进行的。而楼市则会因为此次“双降”政策而获得明显的利好。“最近楼市表现已经受到了中央的肯定,总体是慢牛市的发展态势,所以此次降息降准政策后,资金流入楼市反而是比较明智和科学的。”严跃进表示。

房企:

融资成本下降利好拿地补仓

而对于房企而言,降准降息不但利好个人房贷,更利好其上游的开发融资。“下半年房地产市场库存压力会继续释放,部分城市或有库存不足风险。降息降准都会利好开发贷资金成本下降、规模增加,利好房企积极拿地和补仓。”严跃进认为。

此前,中原地产数据显示,6月尚未过完,20大标杆房企购地金额已经创下2月以来的新高,而截至2015年6月22日,20大标杆房企,合计一、二线城市购入土地金额高达1342亿,占比所有土地支出的90.1%,创造了历史最高纪录。

伟业我爱我家相关分析人士指出,随着降息降准,房企上游的开发融资将受益,“但是,房地产本身的持续稳定发展不能寄希望于货币政策的持续宽松,而是行业内部的创新。比如房地产信托投资基金Reits等间接投资方式的展开等。”

预测

广州下半年楼价涨幅或达10%

邓浩志认为,此次降准降息,对于广州这种一线城市,相当于“火上浇油”,广州楼市可能出现大涨的可能。

邓浩志分析称,目前广州楼市的销售已经出现放大,且6月新增供应量并不多,因此库存出现加速下降的趋势。“5月,我们录得住宅存销比为14.1个月,到6月初已经下降至12.9个月。”

邓浩志预计,广州下半年,整体供应量到金九银十才会增加,因此整个三季度价格将迎来普涨,“目前广州仅有荔湾、白云及自贸区部分楼盘录得涨价,而我预计广州全年房价涨幅将达到10%~15%,下半年广州楼价或出现爆发性增长。目前对于广州楼市,抄底时间窗已经过去,下半年可能就会面临涨价的境地。”

业内分析

一、二线城市楼市

走势将明显趋好

“虽然从目前看,全国房地产基本面已经不同,但本次降准降息不可能出现全面上涨,对于一、二线城市,2015年市场走势将明显趋好,推动力继续加强。”张大伟表示。

“降息降准对于楼市整体而言肯定是利好,但是由于降准降息太多次,这次对于心理层面的利好不太多。但实际的影响是有的。”方圆地产首席分析师邓浩志也对记者表示。

其介绍称,目前针对全国楼市而言,成交量已经出现放大迹象, “目前四个一线城市中,深圳已经有大涨的迹象,而其他城市价格也出现上涨趋势,而二、三线城市的楼市也在持续升温。”

数据

记者从中原地产统计数据了解到。5月全国主要的54个城市合计住宅签约套数为26.199万套,环比涨幅达8.4%,同比涨幅更是高达20.1%。从整体签约看,一线城市涨幅最明显。

二手楼市

降息促买家购房信心提升

央行再度发布降息政策,除了股民重获信心之外,二手市场也因利好的来临而欢欣鼓舞。市场人士分析称,5月广州二手楼成交已经突破6000套,为13个月以来的新高,预测下半年广州二手市场成交量将进入上升通道。

案例:

买家提高购房预算

张先生计划购置一套价格在200万元左右的房子,除去约60万元的首付,他要贷款140万元,贷款期限为20年,总贷款金额约175万元,但前日央行降息政策发布,按新规,他所需支付的贷款金额相应减少近10万元。本次降息是今年的第三次降息,政策利好使张先生对未来的楼市政策充满信心,也因此提高了购房预算,计划购置一套价格约220万元的房子。

张小姐从事投资工作,恰逢近期股市震荡。考虑到楼市风险较小,张小姐决定从股市转战楼市,购置一套两房物业用于租赁。市场人士预测受股市的影响,将有部分股民转战楼市进行固定资产投资。

市场:

二手成交创13个月新高

搜房二手房数据监控中心的统计数据显示,广州5月二手房成交已突破6000套,为13个月以来的新高,而6~10月是二手房成交的传统旺季,今年央行三次降息,市场人士认为市场上会有更多资金流出,预计楼市将更旺。搜房网越秀商圈经理毕金涛表示,随着贷款成本降低,买家贷款压力减小,购房欲望会提升:“预计近期楼市会进一步走热,成交量会有所上升,成交速度也会进一步加快。”

经历了2014年的楼市低谷期,央行在一年内接连推出“9·30新政”和“3·30新政”,为二手楼市的大爆发注入了强势动力,尤其是“3·30新政”后,广州二手房市场异常火爆,成交量节节攀升。

预测

成交量将进入上升通道

据了解,5月天河、越秀、白云等区县的成交量都有较大涨幅,其中尤以天河区的势头最为强劲,5月份的二手成交量高达942套,环比上涨16.58%,同比去年大涨35.54%。

据搜房二手电商商圈经理杨庆轩介绍,5月份股市“牛市”,让很多本来没有购房能力的买家有能力购房:“5月份天河区的看房量比4月涨了两成。”

满堂红市场研究部高级经理周峰分析称:“股市急跌1000点,终迎来降准和降息。必然迫使部分股市的资金分流,当中肯定有游资会进入楼巿,下半年成交量会进入上升通道,但如果穗六条不放松,广州楼市始终难以快速回暖。”

数据

自2014年4月以来,广州二手楼成交量已有13个月徘徊在6000套以下。不过上个月,广州二手市场以6235套的数量成为13个月以来首度冲破6000套关口的月份,同时还创下了16个月以来的二手房成交量新高。

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