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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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广纸地块抱团开发 穗商业地产稳中见险  

2015-08-02 20:01:24|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广纸地块抱团开发 穗商业地产稳中见险

邓浩志接受《南方都市报》采访

在广州整体零售业增速回落的大环境下,房企对于商业地产开发已步步谨慎。以广州为基地的越秀地产27日晚公告称,联合绿地、平安保险开发位于广州市海珠区广纸片区的两幅商住用地。这两个地块刚刚于上月,由越秀和绿地分别以底价竞得。方圆地产首席分析师邓浩志表示,目前资金金贵商业地产开发风险加大,广纸地块抱团开发最主要的原因是融资。第一太平戴维斯在近日发布的报告显示,二季度广州主要优质购物中心首层平均租金水平环比下降0 .4%。而三季度广州零售物业市场将新增供应量约14万平方米,整体空置率水平将有所升高,租金水平存在下行压力。

电商侵蚀传统商业

商业地产风险正在加大。继大型房企全面调整百货业态,购物中心、百货商场人流稀少、每况愈下,广州地产大佬也在寻找抱团以分摊商业风险。据越秀地产公布,越秀地产分别与广州绿地房地产开发有限公司、平安集团旗下的深圳联盈投资管理有限公司成立合营公司,以开发位于广州市海珠区广纸片区的两个地块。按地块周边的商业氛围来看,人气不旺的地段成本价已经不低。

邓浩志接受南都记者采访认为比较看好广纸地块。地块将来的售价可能要达三四万一平,这其中的利润空间很大,盈利不用怀疑。而最终选择合作开发,越秀地产有望借此将自身的开发压力及风险降到最低。毕竟不容忽视的现象是,上半年商场亏损、倒闭、关店等消息经常出现,购物中心、百货商场人流稀少、每况愈下,商业地产开始陷入困境。电商冲击导致消费习惯改变。

“这次跟绿地及平安集团合作,有助公司稳健快速扩张规模。未来我们这个与合作伙伴的合作模式会继续深化,并积极探索新的路向。”对于此次合作,越秀地产有关负责人向南都记者表示。

邓浩志认为,平安新进入房地产领域,并且是融资手段、融资渠道的能手。广纸地块商业规划面积不小,绿地在这方面比较有优势,三者可以优势互补。值得重视的是,在广东的大城市已出现了商业地产招商难问题,对此广东省商业地产投资协会会长黄文杰表示,近年来商业物业供应量爆发式增长,对优秀商业资源的争夺日益激烈,同时商业地产行业普遍面临招商难困扰。

“整体而言商业地产的发展前景是比较悲观的。”方圆地产首席分析师邓浩志分析认为,大的电商仍会继续侵蚀传统商业,新的模式什么时候到来不知道,“大家都在探索,在探索成功之前,还是继续萎缩。”

穗商业地产“格局平平”

越秀地产作为基地广州的大型房企,亦选择抱团开发商业地块。业内认为这也是大体量商业合作趋势的一个证明。黄文杰接受南都记者采访认为,广州商业地产整体格局近来平平,“总体平稳,好坏两端各异。”如天河城的销售业绩仍在大幅度增长,一直保持满租率。广州的商圈、商业地产供过于求现象不明显,基本保持平稳态势。其认为,除了一些业绩保持较好的商业地产,其他商圈、商业地产可能处于相对困难的状况,空置率接近四五成,租金也有走低的风险。

 第一太平戴维斯在近日发布的《二季度广州房地产市场报告》中指出,上半年来广州主要优质购物中心首层平均租金水平有所滑落,二季度环比下降0 .4%至每平方米每月658.8元。未来两年内,广州零售物业市场将迎来多栋优质项目的开业,在整体零售消费市场增速放缓的背景下,市场租金水平也将受到影响。

“三季度广州零售物业市场将迎来两栋优质购物中心开门营业,新增供应量约14万平方米,整体空置率水平将有所升高,租金水平存在下行压力。”上述机构人士如是预测。

对于广州广纸地块未来商业氛围可能达到的情况,越秀地产昨日并未置评。不过,南都记者从满堂红业内代理人士了解到,广纸片区周边商业商务氛围目前比较淡,商业租金难有起色。短期内很难成熟起来,开发商面对这么大比例的商业体量,后续开发难度会大大增加。

“传统的商业可能会到达一个位置不能再增长,所以一定会保有一定的量。广纸身处海珠老城区,地块大可以打造很多配套商业商务设施。”邓浩志向南都记者建言称,并且海珠区原来就有一定的娱乐消费场所,配套比较成熟完善,规划里面也要求很多商业要配置

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