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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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楼市回暖,去库存仍是当前要务  

2015-08-31 09:18:03|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市回暖,去库存仍是当前要务

邓浩志接受《南方都市报》采访

如果全国35城地产项目停工一年,现有一手房可卖超1年,你信不信?很多人选择信了,也有很多人选择不信。但不管是否相信,事实总是那么胜于雄辩。广州楼市,也面临这样的情况。房价点评网首席分析师肖文晓称,按照今年前半年的平均交易面积,即便停建全新项目,现有的库存量也要用12个月才能卖完;如果按照去年的消化速度,现有库存的消化时间更长,要用14个月。

    35城库存面积过两亿

    即便近期有多家机构用数据来说明,目前全国多个城市的一手房库存有明显下降的现象,但不用质疑的是,目前的库存量仍处于高位,这意味着,高库存仍是眼下的难题。

    从易居研究院监测的数据来看,截至2015年7月底,全国35个城市新建商品住宅库存总量为25936万平方米,目前库存的同比变化保持了连续53个月的正增长态势。在35个城市中,有21个城市库存出现了同比增长现象。

    单从7月份来看,35个城市新建商品住宅月度新增供应量为2042万平方米,同比增加9.2%。从一、二、三线城市来看,35个城市新建商品住宅库存总量分别为3526、18232和4178万平方米,同比增幅分别为3.7%、-0 .3%和3.4%。

    正如中国房地产业协会原副会长朱中一近日所言,在一系列利好政策的支持下,二季度全国的房地产市场明显回暖。但一些三四线城市和少数二线城市商品房去库存压力依然很大。

    深圳存销比数值最低,仅为6 .9个月

    如此大的库存面积,究竟要消化多久?易居研究院研究员王晓燕表示,在刚过去的7月份,35个城市新建商品住宅存销比为14.3,这意味着市场需要用14.3个月的时间才能消化完这些库存。而在6月份,该存销比数值为15.2个月,即便从现在起停工一年,现有房源仍可以持续卖房超一年零三个多月。

    值得关注的是,一二线城市存销比有所下降。数据显示,35个城市中一、二、三线新建商品住宅存销比分别为11.2、14.1和20 .7个月,相比6月份11.6、15.1和20 .7个月的数值而言,一二线城市有所放缓,但也要一年左右的消化时间。

    从具体城市来看,北海的存销比数值最高,为33个月,即需要接近三年的时间才能消化完。相比而言,深圳、合肥、南昌、南京和贵阳的存销比在35个城市中排位靠后。其中,深圳存销比数值最低,为6.9个月,这也可以作为“为何当前深圳房价领涨全国”的其中一个重要原因。

    王晓燕表示,受供求关系影响,预计后期深圳房价仍有较大压力,但考虑到地方已经出台收紧政策,比如个人房贷收紧,因此未来几个月深圳房价涨势可能趋缓,甚至出现滞涨。

    花都库存量居广州首位

    广州一手房库存量也不少。从克而瑞房价点评网、易居研究院的数据来看,截至7月底,广州一手住宅的库存面积为955.16万平方米,共7.27万套。“按照今年前半年的平均交易面积,即便停建全新项目,现有的库存量也要用12个月才能卖完;如果按照去年的消化速度,现有库存的消化时间更长,要用14个月。”房价点评网首席分析师肖文晓表示。

    肖文晓分析,一般来讲,8-10个月的库存比较正常,10-12个月偏高,消化超过12个月,说明库存积压比较严重,房地产销售市场会有明显的降价压力。反过来,如果低于8个月房价就有上涨的压力。“但从目前广州的库存量来看,我认为总体还是偏高的。”

    记者在数据报告中看到,目前广州库存量较高的区域集中在增城、番禺、黄埔、花都、南沙等五大区域,其中,花都位居首位,库存面积达175万平方米,其次为番禺区,达169万平方米。紧跟其后的是增城区,达147万平方米。这意味着,广州郊区仍是库存量相对集中的区域。而天河、越秀、海珠、荔湾等中心城区的库存量相对较少,皆不到45万平方米。其中,越秀的一手房库存还不到15万平方米。从去化周期来看,这些区域的一手房消化周期多集中在10-16个月之间。

    两房、小三房或是未来主流产品

    对目前的房地产市场而言,去库存依然是核心要务。合富辉煌(中国)首席分析师黎文江建议,开发商要紧密关注市场动向,根据购房者的需求推出新产品。如,广州,从面积来看,80-120平方米的房子销售较佳,同时,成交总价在200-350万元之间的房子占比非常高,大约在45%左右。在这种情况下,开发商要根据市场需求推适当的房源,这样才能够带动整体销量。“现在广州库存量比较多的房源是130平方米以上的大户型产品,因此房企要适当减少这些房源的开发建设。”

    方圆地产首席分析师邓浩志同时表示,对一线城市来说刚性需求还是主要市场,初次置业或者改善型置业的产品目前还很受欢迎。“也就是说,两房、小三房产品的消化速度会快一些,这可能是未来市场的主流产品。”

    值得关注的是,去库存对房价有一定的影响。据了解,一线城市7月份改善型需求得到释放,存销比在过去的7个月中都保持低于12个月的水平,这也是近期一线城市房价出现明显上涨的原因。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,去库存本质上就是实现供需两端的平衡。“一方面是要从源头上进行把控,防范土地供应过程中的粗暴的、贱卖式的出入模式;另一方面就是要寻找市场痛点,让有购房需求,且没有购房能力的群体,在金融政策鼓励下实现顺利入市。这个过程中公积金制度的改善是最关键的一点。同时,要给市场一个稳定的预期,即持有住房是一个很明智的策略。只有这样,去库存才会有较大的动力。”

    业界说

    分析各城市房源积压原因,通过多途径去库存

    合富辉煌(中国)首席分析师黎文江:

    要去库存,首先得分析房源积压的原因,是政府的政策、银行的贷款业务方面的问题,还是产品本身不受欢迎。就广州而言,限购令等规定对“去库存”带来不利影响。如果这些限制能够放松甚至解除,那广州的库存量将会释放得比较快。但对那些政策有利于购房者的城市而言,产品与市场需求不对接的问题可能更为突出。开发商要适时改变方向,或者想办法去改造这些卖不出去的产品,通过不同的途径释放库存压力。

    在去库存过程中,房企不宜见到销量增加就提价

    寒桐投资总经理韩世同:

    去库存直接与两个“量”相连:一是房企新增供应量应当放缓,另一个是销量的增加。其中,后者发挥主导作用。不过,我对库存持乐观看法,相信市场能够自动调节至供需平衡,未来去库存的压力也会逐步减小。

    但是开发商在“去库存”过程中应适当控制节奏,不要见到销量增加就提价,这样会降低购房者的积极性。同时,房企在推货产品方面应有所控制,比如,少推出超大户型,多推出一些市场比较热销的中小户型产品。

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