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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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成交同比大涨近六成  

2015-08-04 13:46:21|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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成交同比大涨近六成

邓浩志接受《信息时报》采访

“3.30”新政发布已过四个月,广州楼市也在一系列的新政刺激下稳步回暖。数据显示,4个月内全市11区成交套数为32686套,同比去年的20618套,增幅近六成。

成交量:中心六区同比增幅近4成

网易数据显示今年4月1日至7月27日

●11区成交套数

今年:32686套,去年:20618套,增幅59%

 ●中心六区成交套数

今年:10072套,去年的7373套,增幅37%

●11区成交量前三名

增城:5753套,成为11区成交量最大的区域,同比去年的3676套增幅57%。

番禺:5092套

南沙:5080套

易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进认为,“3.30”新政刺激楼市成交的逻辑是明确的,即通过降低购房的信贷门槛,进而鼓励购房者积极入市。对于广州而言,其成交套数出现大面积的增长也有类似的逻辑。另外,对于广州来说,房价看涨预期不断强化,也容易助推成交量的上升。尤其市区的物业相对具备稀缺性,改善型购房者会积极入市,进而推高成交量。

方圆地产首席市场分析师邓浩志表示,一季度楼市相对低迷,自“3.30”新政后,二季度3个月成交每月放大,并且在5、6月份分别刷新了广州月度成交量的历史记录,其中6月网签高达9600多套。

成交价:不升反降

数据显示,全市11区成交价格为15226元/平方米,同比去年15886元/平方米不升反降。中心六区成交均价为23761元/平方米,同比23995元/平方米也呈现略跌的势头。

针对此现象,邓浩志表示,房价目前基本保持稳定,主要是整体库存在6月份以前都比较平衡。个别资金较为紧张的房企仍采取以价换量的措施,个别供应紧张的区域有项目涨价。所以价格未见大幅波动,自7月开始逐渐进入卖方市场。

二手楼市:成交量翻倍

广州作为一线城市,“3.30”新政对二手市场刺激巨大,业主一夜返价十多万的例子屡见不鲜,买家则跑步入市,催促了二手房市场的交易活跃。

根据搜房网广州二手房数据中心监控的数据显示,广州二手房的成交量已连涨3个月,3月份时的二手成交量在过年后跌至低位,仅3967套,在“3.30”新政后落地后,改善型购房需求爆发,4月份的成交量环比大涨四成,高达5620套,同比仍有7.26%的跌幅。5、6月份,新政余热和楼市牛市双双把广州楼市进一步推高,楼市牛市让不少购房者的资金大增,并且市场上新增了一批原本购房能力不足的首次置业买家,推高成交量,6月成交量同比去年大涨35.40%。而截至7月27日,广州二手网签量已高达4515套,按照6月份二手网签量总数为4978套推算,相信7月份的总成交量会维持在与6月持平的高位。

据悉,“3.30”新政刚出台时,曾出现业主一夜返价十多万的情况,然而业主返价、楼价走高并不能阻止买家跑步入市。对此,搜房网二手房电商商圈经理李海峰认为,业主看涨楼价,是返价的主要原因,因此业主返价的现象主要集中出现在“3.30”新政刚落地的4月份。而随着市场逐渐消化新政的影响,成交量的激增消化了大量的库存量,买家心态转趋理性,也导致现时业主的心态从一开始的硬朗逐渐弱化,部分业主甚至会轻微降价。

而买家方面,买家的心态现时仍是追涨,不过会渐趋理性。追涨的心理一方面刺激了少部分投资客入市,另一方面也让刚需买家结束观望,加快入市。

最新进展:还清首套房贷款再买房首付4成

在今年的6月底,广东市场利率定价自律机制曾给多家银行下发通知,“二套房贷首付降至四成”的房贷新政在广州并不执行,明确二套房个人贷款政策暂不变,仍为首付最低七成,利率上浮10%。不过记者从市场中了解到,目前广州最新的贷款政策仍然是,如果首套住房贷款额还完以后,再买房首付可以享受首套房“优惠”,即首付4成,公积金贷款首付则为3成。但是贷款利率则不同的贷款额度不同的银行则有所不同。

中原地产项目总经理黄韬告诉记者,现在销售人员都会建议二套房的买家把首套房贷的余额还完,这样再买房门槛就低了不少。据他统计,“听取意见”的买家约占了一半。

朱先生就是其中一员,早在2005年就买了一套海珠区的两房单位的房子,当时总价33万,贷款15万,月供约2000元左右。随着结婚生子后,原来的房子早就不够住了,朱先生看好了天河一套二手学位房,总价200万。朱先生按照中介的建议,将首套房的贷款余额10几万还清后,购买这套二套房首付只要80万,否则按照7成计算则需要140万。

后市:下半年需防止楼价上涨过快

随着上半年广州成交量大增,库存量压力也大大减环。安居客数据显示,目前广州库存急剧下降,库存去年11月为高峰,达到17个月,今年3月仍在14.5个月,而“3.30”新政后至6月份,库存已经下降到11.9个月。

严跃进认为,实际上“3.30”新政主要起了一个发动机的效应。从目前广州楼市走势看,市场压力并不算大,下半年市场看涨情绪的变化,能够影响房地产市场的走势。

另外需要注意的是,虽然下半年“3.30”新政效应依然会释放,但也要提防房价上涨过快的情况下,二套房贷继续收紧的风险。

二手楼方面,搜房网二手房电商商圈经理李海峰也指,6月份广州二手房成交量已经创下17个月以来的新高,从7月份的网签量来看,也能看到7月份的广州楼市仍然非常火热,相信“3.30”新政的影响将会持续到下半年,预计上涨幅度在5~10%左右。

相关链接

央行在3月30日发布通知,对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%,具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房,最低首付款比例为20%;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房,最低首付款比例为30%。

此外,国家财政部、税务局还发表通知,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

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