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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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新黄埔楼市走出谷底 成交同比暴涨近七成  

2015-09-16 21:57:57|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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新黄埔楼市走出谷底 成交同比暴涨近七成

邓浩志接受《新快报》采访

9月1日,新黄埔区正式挂牌。自去年2月份,萝岗黄埔合并的消息落实,一度刺激楼市成交量大涨。随着并区的消息被逐渐消化,市场也回归平静。纵观一年多来的市场变化,去年楼价触底后的新黄埔今年逐渐恢复元气。数据显示,今年1月1日-9月8日,新黄埔共网签7931套一手住宅,比去年同期暴涨67.6%,同时,多数楼盘的售价也有所回升。

萝岗楼市

去化周期降至10个月

从去年2月13日,包括增城、从化撤市设区,黄埔萝岗合并为新黄埔的消息落实以来,就引发了对区域房地产市场影响的热议。对于新黄埔而言,萝岗的产业和疆土优势刚好弥补了旧黄埔的不足,但同时新区采用了沉淀已久的黄埔区的名号,两区的合并是一次资源有效整合,资源相互补充的过程。

网易房产监控阳光家缘数据显示,去年新黄埔区一手住宅网签量为9545套,比2013年仍然顽强上涨26%,不仅是广州为数不多的同比上涨的区域,也是涨幅最大的区域。实际上,以萝岗为主导的新黄埔去年成交量的上涨得益于以价换量。方圆地产市场首席分析师邓浩志指出,去年萝岗楼价的跌幅达到了20%,是全市楼价下跌最猛烈的区域。

数据显示,2013年新黄埔一手住宅网签均价达到16025元/平方米,为历史最高峰,2014年限价令解除,新黄埔一手住宅网签均价为14893元/平方米。今年1月1日-9月8日,新黄埔一手住宅网签量为7931套,同比去年同期大涨67.6%,但是均价同比下跌5.7%。对此,邓浩志分析,去年1、2月份是楼市成交量的最低迷期、均价的最高峰期,萝岗的楼价几乎在7月份后才开始松动,下跌周期主要体现在下半年。因此,今年前8个月的楼价和去年相比仍然下跌,但实际上现在萝岗的市场已经逐渐开始复苏,去化周期也从最初的14个月回落到10个月,楼价也略有回升。

记者梳理区域网签前十的楼盘数据发现,有4个楼盘的网签均价较去年均价出现下跌,有4个楼盘网签均价上涨。黄韬也指出,在经过去年的深度调整后,今年萝岗楼市已经走出低谷,中原所代理的楼盘售价基本比去年都有5%左右的涨幅。区域以及单盘的网签价格容易受到结构性的影响,并不能很准确反映实际的售价。

年底至少将再添数千套新货

据合富辉煌研究中心数据监测,新黄埔近几年的供应量都甚为庞大,其中2013年供应的一手住宅达到9401套,2014年达到15960套的峰值,2015年前8月供应了9531套。其中金九银十后还有大量的新货有待供应,全新盘如时代春树里、中泰天境花园、广州绿地城、金融街融穗御府均将上市,万科在今年4月份拿下的长岭居项目也很可能在年底推出市场,加上在售楼盘的推新,最后四个月至少将再添数千套新货供应。

“就萝岗现在的供应情况看,不仅存在量大的问题,而且楼盘之间的竞争也非常大,科学城东部一带、长岭居甚至到广园东都聚集着大批刚需楼盘,这些楼盘的均价都在10000-14000元/平方米之间,无论是区位、产品还是价格都存在直接的竞争,压力很大。”广州东部一位开发商人士表示。

不仅如此,在今年招拍挂出让的地块中,新黄埔地块最为集中。据搜房网数据监控中心统计,截至9月9日,萝岗成功出让26宗土地,远超其他各区,其中宅地就有9宗,是今年广州宅地供应的核心板块,另有6宗商业地。9宗地块中,有5宗位于长岭居,未来1-2年内长岭居的楼市供应量也将呈现大幅度增长。

不过业内人士认为,萝岗的楼市供应量和需求量总体而言还较为匹配。“这两年萝岗的市场需求由原来的投资客占主导演变成以自住客为主。目前区域的人气也渐渐增加,未来足以吸引更多的置业者。”邓浩志如是分析。

数字

新黄埔疆土面积扩至484.17平方公里

9月1日,新黄埔区成为三个新区中最后挂牌的区域。萝岗黄埔合并成立新黄埔,合并后区域面积为484.17平方公里,在中心六区中仅次于白云区,大大超过天河、荔湾、海珠、越秀四区。调整后,新黄埔常住人口为88万人,2014年区域生产总值2752亿元,居全市前列;工业总产值近7000亿元,约占全市40%;税收收入超过650亿元,居全市各区第一。按照黄埔区政府计划,2020年,要实现新黄埔生产总值超过5000亿元,工业总产值超过1万亿元,财税总收入超过1000亿元。

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