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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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广钢新城第一盘开售对市场的启迪  

2015-09-20 14:41:26|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广钢新城第一盘开售对市场的启迪

1、造势非常成功,此前高调宣传要卖4万,使得市场预期普遍在3.2~3.5万之间,最终“2”字头面世,让买家产生了一种捡便宜的错觉,直接导致了这一波开盘的成功;
2、实际销售约700套,去化6成稍多,对房企而言只能说基本完成了任务,不算爆也不算太差;
3、实际成交价在2.7~3.1之间,整体价格仍略高于芳村板块的平均值,所以项目后续应该没有多少涨价空间,维持目前价格也只能平稳出货。而对于如此大的楼盘,快速周转是必须的,所以未来如二手联动的各种营销手段都会一齐推出;
4、该项目楼面价过2万,加上建安、财务、税费、营销、管理等各种成本,按第一波的售价看应该还是略亏的,所以也只能寄望于后面房价上涨来补回损失,但实际是有难度。客观地说,有今天的成绩已算很不错了,如非开发商高水平的运作,这块“地王”未必有今天的结果;
5、此次是广钢新城第一盘的面世,后面几个项目陆续而至。按中海项目目前售价,广钢最高的单价地王(2.2万)恐怕压力更大了,结果要么中档售价割肉离场,要么高价卖到猴年马月,而去年广钢拿地的保利项目(1.4万)此时应该偷着乐了,最终只是赚多少的问题;
6、从消化的面积段看,92~118的产品最受欢迎,说明广州主城区产品仍然以刚性改善为主力买家,其特点是需要三房,希望尽量接近主城区,但资金有限,房型紧凑最好。稍大的140以上的产品去化率明显偏低,说明高端改善市场仍然供大于求,实际是中国经济增速放缓的结果;
7、项目的公寓产品销售情况还算理想,按我们的统计,此次消化接近5成。这是让人有点意外的地方,毕竟目前广州公寓产品多数处于严重亏损销售的半死不活状态,有这样的结果可能和现场当天热烈的气氛有关。而实际消化较多的都是30、40平的产品,50以上较慢,说明市场投资意愿不强
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