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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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广钢新城首盘预计卖“3字头”  

2015-09-02 15:36:47|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广钢新城首盘预计卖“3字头”

邓浩志接受《信息时报》采访

以往,大盘建到哪里,城市的方向就在哪里,大盘往往出现在正待开发的郊区;如今,在城市规划已趋成熟的当下,大盘开发更多的是彰显开发商的个人实力。“新大盘时代”的来临就是要告诉我们,老城区也将进入大盘时代。

  以广州荔湾为例,近期备受关注的广钢新城便是最好的证明。随着中海花城湾的开放,广钢新城一改“老芳村”的形象,摇身变成了要卖4万元/平方米的豪宅区。

  预计价格

  首盘预计3字头难达到吹风价

  广钢新城首个项目吹风价4万元/平方米,但合富房地产经济研究院院长龙斌认为,该项目是用多幅地块合成,平均后整个地价成本并不高。每家房企都有各自控制成本的方式,因此,预计价格会在3万~3.5万元/平方米。但从该板块的发展趋势来看,肯定能达到4万元/平方米,“从目前情况看,虽然片区价格定位高,户型不大,总价不高,但品牌影响力大,将提升老城区楼市形象。”

  业内资深专家韩世同表示,中海花湾壹号是中海地产拿了几块地,连成城中城,局部突围,预计开盘价格在3.5万元/平方米左右。虽然目前广钢新城板块位置稍偏,但未来环境、配套肯定会提升。加上目前一线房地产市场升温,卖房时机不错,未来有望能冲到4万元/平方米。

  圆地产首席分析师邓浩志表示,广钢板块目前的均价绝对达不到4万元/平方米。因为芳村板块目前售价在2.5万元/平方米左右,同板块差距不可能这么大;荔湾区的大坦沙2.7万元/平方米,南岸路2.9万元/平方米,望江单位也有,性价比更好;相隔2个地铁站的南海千灯湖目前均价1.5万元/平方米。广钢后续保利地块楼面价1.4万元/平方米,若售价达2.5万元/平方米即可盈利,后续压力大。因此,中海定价不会虚高,开盘价格肯定会比较接地气。

  目标群体

  荔湾区本地买家、高收入人群

  从地理位置上看,广钢新城位于老城区荔湾,东临芳村大道、西接花地大道、北靠鹤洞路、南临环城路,整个地块临近佛山,而离天河市中心较远。若从地段来分析客户群体,广钢新城的主要目标客户群应该集中在荔湾区本地,而白云、越秀、海珠区市民,以及佛山市民,都将是目标客户群。

  除了地段外,政府对整个版块的规划定位也会影响目标客户群的划分。广州市对广钢新城的规划定位为特色宜居新区和专业交易中心,因此目标客户将以自住买家为主。据了解,该版块附近有5所三甲医院,3公里内有9所省一级学校、7所市一级学校,并且版块内将建成32座学校。加上年底将开通的广佛线二期,该版块将有4条轨道交通经过。可以说,配套十分齐全,将会是广钢新城吸引自住型买家的主要因素。

  此外,广钢新城是从“国际中央居住区”的高度对其进行整体规划,6大市区绿色公园中,30万平方米的广钢中央公园让不少业内人士对整个版块有了缔造成广州“曼哈顿上东区”的期待。所以除了自住型买家外,其目标客户群的另一个特点则是高收入人群。整个板块将成为一个高端住宅区,改善型买家或豪宅买家将会是购房主力。

  周边楼价

  二手楼价微涨市场惜售气氛浓

  广钢新城隶属于荔湾区芳村板块,是今年荔湾老城中的热门新秀。安居客调查显示,广钢新城现在有3个主流大盘,分别是四季花园、金道花园和广船生活区。其中,四季花园建于2004年,由开发商统一开发,而且是高层电梯楼,因此单价比较高,目前均价已达2.1万元/平方米。另外两个楼盘开发时间较早,且以楼梯楼为主,均价位于1.5万~1.8万元/平方米之间。广钢新城的市场比较饱和,二手房源货存量不大,因此成交量也不大,平均每月的成交量维持在10套左右。

  满堂红鹤洞分店店长林裕华介绍,受去年广钢新城拍地影响,鹤洞、西朗一带二手楼价就开始略有上升,如电梯楼的四季花园,2013年均价约为1.9万元/平方米,去年均价约为2万元/平方米,升幅约5%。而随着近日中海花湾壹号亮相及年底广佛线西朗至燕岗站的开通,预计第四季度周边的电梯楼楼盘均价还会有5%~10%左右的升幅。而周边楼梯楼楼盘普遍存在楼龄较长、小区环境较差等因素,预计价格升幅不大。

  林裕华还表示,广钢新城首盘开卖,的确会影响到业主的放盘心态。从近几个月成交数据看,业主议价空间逐渐缩小,更多业主拒绝了客户的议价。相对来说,近期买家数量与去年同期相比有一定的增加,随着广钢新城不断有新盘放售,部分业主会持观望态度而不急于出售房子,市场惜售气氛浓并有上升趋势。

  居民声音

  有望打破芳村楼市多年的沉寂

  于2005年并入荔湾区的芳村,即便是在并区之后,其面貌也没有随着广州城郊近10年来的剧烈变化而华丽转身。从鹤洞大桥前往芳村,桥的东边是海珠区,沿江是高楼林立的大型社区,而桥的西边则是大片低矮的厂房。尽管地铁一号线早已开通,但芳村白鹅潭边还是那么安静,大型小区里的居民还是过着朴实淡定的老广州人的生活。芳村虽与海珠区隔江相望,但近年来的楼市发展速度却远远赶不上海珠区。

  一直住在芳村花园的黄阿姨对未来充满了期待。她认为,广钢新城的崛起,有望打破芳村沉寂已久的市场格局,也有望改变目前配套不太完善的局面,引领芳村进入一个新的时代。

  同时,也有不少街坊对于未来的生活表示担忧。广州市民邹女士指出,按照已公布的地块规划建筑层高来看,其余地块还将树起更多超高层建筑,居住密度之高可见一斑,舒适度绝对好不到哪里去。而且,将来随着越来越多的居民涌入,生活配套、交通设施等方面能否跟上,都是很大的问题。

  今明两年

  广钢新城新盘

  金融街融穗华府

  产品:首推70~100平方米带精装修的中小户型。

  价格预计:未定

  上市时间:9月初开放营销中心

  华发中央公园

  产品:未最终确定,但已知将延续华发一贯作风,主打高端住宅。

  价格预计:未定

  上市时间:明年

  方兴金融街合拍地块

  产品:未知

  价格预计:未定

  上市时间:明年

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