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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

金九银十广州楼市大摸底  

2015-09-23 09:45:13|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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金九银十广州楼市大摸底

邓浩志接受《信息时报》采访

又快到国庆黄金周,与以往不同的是,经过多次降息后,银行贷款利率已经接近历史新低,让不少买家心痒痒。不过,股市低迷,整体房产投资持续下降又让不少人也感叹“不敢买房”。近日,信息时报记者就广州地区楼市的库存货量等情况进行了调查,为市民买房提供参考。而有专家认为,自住买家可出手买房,投资者则不用着急。

  北部:库存货量大预计优惠多

  花都楼市一直都是楼市供应大区,货量充足、优惠也相对比较多。据了解,花都区9月初库存达270万平方米,仍处于较高水平。下半年以来包括狮城国际、时代城等低价走新货,元邦山清水秀,自由人花园也积极降价去余货,拉动成交,使得消化周期有所减少。不少行内人士表示,由于花都库存较大,且产品类型丰富,开发商更会借机黄金周优势,推货,推优惠。

  西部:广钢新城豪宅云集

  合富辉煌发布第四季度广州楼市报告显示,国庆前后荔湾区约有3000套可售新货。其中,广钢新城是焦点。尽管国庆前夕能开盘或开放的只有中海花湾壹号和金融街融穗华府。但是该片区集中了中海,保利,北大资源,华发等多家地产巨头。业内人士表示,广钢新城受到前所未有的关注,不仅因为是地王,而是整个芳村板块的蜕变。安居客数据显示,2012年~2015年原芳村板块主力成交均价在2万元/平方米以下,成交总价集中在100万~200万元。而最新报告统计,目前该板块新货叫价:2.3万~3.8万元/平方米,预期主力产品总价250万~350万元。业内人士认为,价格的提升或许让芳村板块晋级为又一个豪宅板块。

  荔湾新货

  新世界凯粤湾约450套

  丽和华庭约60套

  汾水花园约400多套

  保利西悦湾约500套

  中海花湾壹号约600套

  金融街融穗华府约600套

  华发荔湾荟约200多套

  珠实鹅潭湾约60套

  东部:将迎新一轮热销潮

  新黄埔区迎来真正“黄金月”,先是9月1日新黄埔区挂牌、然后9月6日新黄埔迎来挂牌后首次拍地,在今年“金九银十”国内楼市普遍开局不利的情况下,广州东部的黄埔区反迎来购房热潮。数据显示,今年1月1日~9月8日,新黄埔共网签7931套一手住宅,比去年同期暴涨67.6%,与此同时,多数楼盘的售价也有所回升。业内人士指出,即将到来的黄金周有望引爆新一轮销量高涨。

  记者走访市场了解到,在今年的“金九银十”期间,黄埔区预计会有大量新盘新货推出,例如时代春树里、中泰天境、绿地中央广场、绿地城等。而万科在今年4月份拿下的长岭居项目也很可能在年底推出市场。加上在售楼盘的推新,新黄埔在今年最后几个月时间里至少将再添数千套新货供应。

  南部:自住型买家选择多

  记者了解到,番禺区多个楼盘都计划在国庆黄金周前后开盘,同时,还有一些楼盘正在酝酿提价。对于自住型买家来说,趁着本月或者10月推新,有多种优惠,或许是买房的好时机。而从各住宅大盘所推户型来看,改善型买家的选择更多。目前主要供应楼盘有祈福活力花园,将推两房到四房;长隆珑翠将推三房到四房户型;丽江花园如英居主推三四房单位;金融街·融穗澜湾主推两房至四房单位。

  而对想要在番禺投资的买家来说,目前区域内万博商圈和广州南站商圈的项目不多,选择余地较少。如万博商圈目前多数楼盘都已经进入扫尾货阶段,货量不大;只有奥园国际中心、招商城市主场今年首次开放样板房,并计划重点在黄金周进行推广。

  价格方面,虽然多数热门区域项目售价都在19000元/平方米左右,但热门板块也有一些低价项目,例如信业悦都荟,位于番禺大道北,在售公寓仅售12500元/平方米。

  市场环境

  

  贷款利率已近历史最低点

  从政策环境方面来看,今年的九月和十月,广州楼市政策环境会比2014年同期更加宽松。今年从第一季度开始就有“3·30新政”,之后更是多次降息、降准。有分析人士认为,今年三季度,如果宏观经济下行压力没有得到缓解,预计可能还会继续降准。

  方圆地产首席市场分析师邓浩志对此表示,多次降息再加上贷款折扣不断降低,目前贷款利率已近历史最低点,而公积金贷款利率更是低于多数银行理财产品,即用自己的钱买理财产品再借公积金还贷,还能获得利息差。所以现在购房应该尽量申请贷款。

  

  股市、投资增速下降

  根据合富辉煌报告显示,在5、6月受股市带动创下高位后,8月广州市商品住宅成交在7月基础上进一步下跌, 十区成交量仅62万平方米,环比继续下滑20.5%,8月广州十区楼市均价18345元/平方米,近两月的上扬是受成交结构影响。股市带动的一轮豪宅销售滞后体现出来,整体价格表现平稳。

  合富房地产经济研究院院长龙斌表示,经济的因素,利率、信贷、政策影响楼市比较大,而是属于长时间影响,而股市对楼市影响是阶段性的。但是从中长期来看,股市波动大,买房更具有稳定保值,投资客还是会撤出股市资金,将闲钱投入不动产,楼市市场会恢复比较正常的局面。

  专家观点

  自住买家可出手投资者不用着急

  暨南大学管理学院教授胡刚认为,在整体经济大环境的影响下,楼市库存过高是大多数城市面临的一个主要问题。虽然广州楼市相对于其他三四线城市而言,还是火爆很多,但总体而言,也不是特别理想。大多数的开发商还是希望能够尽快去库存的。虽然广州很多开发商都在酝酿提价,但胡刚觉得那只是开发商的一个营销手段而已,故意要让购房者产生“再不买就不划算了”的想法,有可能价格涨了,但优惠力度更大,算下来价格还是差不多。他表示,现在的广州楼市是买方市场,供给远远大于需求。对于自住买家而言,只要是有看中的房子,可以考虑马上就买;但是对于投资型买家而言,则不用太着急,可以多比较比较再做决定。

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