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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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“一级”地价五年猛涨158%  

2015-09-28 14:25:45|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“一级”地价五年猛涨158%

邓浩志接受《羊城晚报》采访

广州市国土规划委宣布,10月1日起,广州中心城区国有建设用地将执行新的基准地价,其中,中心区域新基准地价较之2011年旧基准地价标准涨超一倍,住宅基准地价最高级别达到23696元/㎡,涨幅达158%。这对于已迎来房价“豪宅化”时代的广州中心区,会否因基准地价的上调而火上浇油?对此,业内人士表示,因为现在基准地价已经基本不用于土地的拍卖,实际上并不会对土地市场产生实际影响,不会直接推动房价上涨。

  不过,对于要补地价的项目而言,在一定程度增加了开发成本;而对于市民而言,在房地产交易或赠予时,往往需要向政府补交地价,而计收的依据就是基准地价。

  担忧  高地价致房价“豪宅化”?

  日前,广州市房协与广州世联联手发布的《2015年上半年广州房地产市场分析报告》(以下简称“报告”)称,2015年上半年,广州中心区房价普遍高企。中心区高地价、高房价带来了销售压力。越秀区均价达4万元/㎡,天河、海珠均价都在3万元/㎡以上,白云、荔湾均价在2万元/㎡以上,不计算将挂牌的新黄埔区,中心区价格“豪宅化”的时代正式来临。

  而从2015年10月1日起,广州中心城区国有建设用地将执行新的基准地价,新基准地价有效期五年。根据广州市居住用地均价的变化情况可以看到,原市辖10区的住宅基准地价较5年前的水准上调85.9%,达到6255元/㎡。

  其中,广州一级区域的范围和价格更比2011年旧基准地价有大幅提高,一级基准地价(住宅)从9181元/㎡上升到23696元/㎡,5年时间上涨了158%。随着近几年广州版图的不断扩大,广州的地价也在不断的上升,旧版区域只有9级的划分,而新版则划分到了12级。而住宅基准地价最高级别的23696元/㎡,是最低级别501元/㎡的40多倍。

  在此前公布的旧基准地价中,二沙岛和沙面岛几乎都是“一哥”,不过,这次广州大道中—中山一路—黄埔大道西—马场路—珠江新城—猎德大桥—广州大桥的围合区与海心沙基准地价却大幅上涨。根据报告,上述“一级”基准地价达23696元/㎡,比2011版的宅地基准地价贵了足足158%。其中海心沙从2011版的二级跃升到一级,涨幅更高达216%。

  新的基准地价作为新一轮卖地参考价,不仅体现了广州地价尤其是中心区地价不断上涨的现实,同时也预示了未来的上涨趋势。

  专家  房价涨落取决于供求关系

  “对于普通消费者而言,‘中心、中心、还是中心’是最佳的投资策略。”在同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文看来,中心城市的中心区的中心物业,是当前中国最具投资价值的品种。

  地价和房价始终有着微妙的互动关系,基准地价更新后出现大幅上涨,会不会刺激房价上涨?

  方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,上调基准地价对市场影响不会太大,也不会刺激房价上涨。因为现在基准地价已经基本不用于土地的拍卖,基准地价反映的是土地的初始价值,是一个片区各种性质土地的一个综合参考价格,并不是一个出让的具体价格。由于城市的土地出让价格大幅提升,所以基准地价也相应提升,但实际上并不会对土地市场产生实际影响。但是对于要补地价的项目而言,在一定程度增加了开发成本。

  有业内人士表示,因为基准地价只是决定土地出让的底价,目前开发商主要通过公开竞价形式拿地,实际交易中的地价仍高于基准地价。地价是成本,但实际上真正影响房价是否上涨的还在于供求关系,房价本身波动也受到房地产市场的周期性影响。

  有专家认为,房价的涨落关键虽然还是取决于市场调节,由房屋的供求关系决定,基准地价上调虽然不会直接影响房价,但却意味着土地在不断升值,将加大房价上涨的预期,不利于配合国家房地产宏观调控政策的运行。

  注意  赠予房屋或需补交出让金

  广州市国土规划委介绍,基准地价包含土地取得费(征地或拆迁的费用及相关税费)、土地开发费用和土地有偿使用费,是对不同均质地域的建设用地按照商服、住宅、工业等用途分别评估的区域平均价格,反映的是土地市场在一段时期内的整体变化趋势。

  基准地价与市民的关系十分密切。一方面,市民可以通过查询基准地价,了解某区域的地价水平,为其投资购房提供参考;另一方面,市民在房地产交易或赠予时,往往需要向政府补交土地使用权出让金(通俗说法为“地价”),而出让金计收的依据就是基准地价。

  “按照规定,凡未交纳土地出让金的房屋,转让时都应根据基准地价补交土地出让金。”广州市国土房管局相关人士介绍,市民房产证“附记”栏未注明“已征收土地使用权出让金或土地已办有偿手续”的,办理交易或赠予手续时,需按规定补交出让金。该项费用应由原业主即卖方交纳。

  根据规定,交易或赠予不同用途的房屋,其补交出让金的标准不同。住宅用途的房屋按其网格点基准地价的30%计收;综合(办公)用途的房屋按其网格点基准地价30%计收;经营性基础设施和经营性仓储用地土地按工业网格点基准地价的30%计收,其余工业用途的房屋有偿使用费按其网格点基准地价的20%计收。商业用途的房屋按其网格点基准地价的35%计收,如果是像北京路这样的商业路线价区段,还要按路线加价的10%加收。

  市民可通过广州市国土房管局网站查询基准地价。据介绍,市民可在房地产证房屋坐落一栏找到该房屋所在的图幅号,将该号码输入广州市国土房管局网站的相关窗口,点击查询按键,即可获知该房屋所在区域的住宅用途土地有偿使用费区片价格。

  据悉,新的基准地价将于10月1日起执行,新基准地价有效期五年。

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