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邓浩志的博客

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公寓“三板斧”  

2015-09-06 14:53:17|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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公寓三板斧

邓浩志接受《广州日报》采访

公寓市场一半海水一半火焰

  在限购、限贷的夹击之下,商务公寓的投资在2014年达到火爆的程度。但2015年,曾经占据广州商务公寓1/3强的萝岗公寓市场,新推项目的力度明显减弱,新黄埔区迄今仅有黄埔仓、中交港湾国际、融达领寓开售,而已建了多年的都会新城还在施工,具体开盘时间待定,再无2014年十多个公寓项目扎堆上市遭抢购的辉煌。 文/图:广州日报记者梁红举

  公寓投资热度渐渐消退

  据合富辉煌(中国)市场研究中心统计,2014年广州市十区公寓成交量达106万平方米,较2013年增加约60%。而中原地产研究部监测数据显示,从2013年至2015年上半年,外围区域半年成交量均呈现不小的增长幅度,且每年上半年同比递增幅度都高于20%,并在2015上半年达到高峰的9871套。但外围区域公寓大部分项目都是走低价去量策略,这也是公寓整体均价呈现低走的主要原因。随着2015年上半年外围成交量达到高峰的情况下,整体均价也下跌至2013年来14099元/m2的最低值。

  数据显示,明星楼盘的成交占比呈现上升趋势,其中第二季度每月成交面积前5楼盘占全市成交面积的比例从47%增长至68%的高位水平,这表明公寓整体市场未真正走向回暖。   从上半年成交量较大项目看,自贸区挂牌、万达品牌、旅游资源等是主要热销原因,当中成交量大的项目几近售完,而同区域或具备相同概念的公寓项目则去化平平。

  从新黄埔区公寓项目热销看,品牌占据第一要素。萝岗万达广场售罄、黄埔仓开盘遭疯抢。其次则是低价,去年7月大壮国际广场在琶洲香格里拉酒店开盘,一栋为26~75平方米平层,均价9000元/m2左右,最低单价为7888元/m2,另一栋为40~100平方米复式,均价13000元/m2左右。此前“吹风价”是13800元/m2起及16800万元/m2起,平层售价足足低了近一半。

  去年端午节,萝岗奥园广场推出50套特价公寓,每套最高优惠幅度23万~30万元/套,1小时抢光,但恢复正常价后销售瞬间放慢。而同地段的萝岗敏捷广场一直在售53~113平方米Loft公寓,售价从去年毛坯价10000元/m2降低到目前的9000元/m2。锐丰中心在售两至四房Loft,毛坯价则从11000元/m2起降到9800元/m2。南沙自贸区挂牌让萝岗片区的公寓项目分外眼红,不过,对于这一“板斧”,番禺区和新黄埔区只有羡慕的份儿。

  公寓收租王能否撬动市场?

  萝岗商业公寓值不值得投资,回报如何?知名房地产专家韩世同认为,普遍来看,商业公寓的投资回报率只有4%左右,而商业公寓投资回报主要取决于后期的经营管理,需要看公寓的物业价值和租赁比,物业价值高才能保障高租金,从而实现投资回报。

  方圆地产首席分析师邓浩志也持相同观点,认为公寓的投资回报低。对于投资者而言,在购买的时候需慎选产品,考虑价格的同时需要考虑公寓的产品设计情况,层高优于层低。

  不过,“科学城首个涉外商务住区”的壹品E·PARK项目,推出仅有的300套国际酒店式商务公寓,称投资回报率高达18%,未来公寓的日租回报达到500~700元/天。这类产品能否成为公寓收租王?合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江认为,萝岗区高新技术产业多,将来可能入住不少外籍人士,但目前来看,涉外产业、外籍人口还不多。他认为,目前开发商应该降价求存,甚至可以与7天连锁这类的经济型旅店合作,寻找机会。

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