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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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盘点广州目前在售江景盘  

2015-09-06 09:31:27|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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盘点广州目前在售江景盘

邓浩志接受《信息时报》采访

 

江景房向来是房地产开发商的热点和卖点,目前,广州在售的一手房,至少有30个楼盘打出“江景”旗号吸引眼球,其中不乏有些楼盘将附近的小溪河、河涌等进行包装,利用“一线江景”、“户户望江”、“每一口呼吸都是负离子”等夸大宣传语,虚抬价格,以“伪江景盘”来忽悠购房者。据了解,不同区域的江景房,价格有着天壤之别,从6000元~10万元/平方米不等。那么,广州各个区域中,哪些才是真正的江景房?

  东部

  广州最贵江景豪宅集中临江大道

  在售江景盘:侨鑫·汇悦台、凯旋新世界、创基·丽江国际、美悦湾等

  从天河范围内来看,珠江新城临江大道汇集了广州最精华的城市临江景观资源,被称为新版的“最贵豪宅一条街”。当中,侨鑫·汇悦台、天銮和凯旋新世界是目前广州最贵价的楼盘,推出的全是南向江景楼户型。这三大楼盘,无论从设计到布局到价格,都在一定程度上代表了广州豪宅的最高水平。

  阳光家缘网的数据显示,7月网签均价TOP10楼盘榜单中,侨鑫·汇悦台依然占据全市最贵楼盘位置,该盘7月均价为94699元/平方米;而单价排名第二的是凯旋新世界,签约均价53839元/平方米。

  与天河区江景盘的“高大上”相比,黄埔板块的江景盘就显得亲民很多。区域内关注度较高的江景盘是美悦湾,今年年初以“8字头”起的价格发售,引起市场关注。近日推出2期新品,包括72~75平方米两房两厅单位和和89平方米三房两厅单位,价格为9字头起。

  而增城片区的江景房,能望到的是珠江上游的增江,临江楼盘房价早已迈过“万元”大关。例如区域内的江景盘创基·丽江国际,目前其在售的120~150平方米三至四房江景洋房,均价1.3万元/平方米带精装修,另外还有在售江湾平墅,均价1.7万元/平方米至1.8万元/平方米。

  南部

  番禺江景房18000元/平方米起

  在售江景盘:华南新城江山颐景、南天名苑、星河湾半岛、时代外滩、锦绣半岛、庄士映蝶蓝湾、金融街·融穗澜湾、南沙金茂湾、越秀滨海悦城、广晟海韵星洲等

  在番禺,江景房的售价在1.8万~4万元/平方米左右,而其他一些非江景楼盘,如果地段、配套特别突出的话,也能达到这个价格,例如长隆地产开发的珑翠,目前均价为1.9万元/平方米,招商金山谷目前均价为1.8万元/平方米。但其他配套稍弱的楼盘,价格就会明显低于江景房,大约在1.5万元/平方米左右。

  而南沙片区的江景楼盘并未从价格上体现出其资源的稀缺性,许多非江景楼盘的价格和江景楼盘不相上下。例如越秀滨海悦城目前均价为1.3万元/平方米,而非江景房的时代云图目前在售均价也是1.3万元/平方米。

  南部区域内,也有楼盘打着“江景地产”的旗号,但是是二线江景,甚至是伪江景楼盘。而这些楼盘在名称中都有“江”、“湾”等字眼,记者调查发现,这些所谓的江景楼盘只有高楼层的户型才能望江的华南新城江山颐景,庄士映蝶蓝湾其楼盘所对的所谓江景,只是莲花山水道的一条小支流。

  海珠

  江景房和非江景房价格相差不大

  在售江景盘:主要集中在滨江东和滨江西以及琶洲地段,包括:滨江东海珠半岛花园最后一期,滨江西天誉半岛,琶洲的保利天悦和珠江帝景苑

  记者踩盘时了解到,虽然海珠区江景楼盘不少,但是价格和非江景的楼盘价格相差不大。根据安居客的数据显示,海珠区近三个月的房价在3.3万元/平方米左右。而天誉半岛的价格号称3.6万元/平方米,在琶洲板块的江山国际虽然号称“一线江景”盘,楼盘主推T栋洋房价格为2.8万元/平方米起,可见与与区域均价相差不大,而一些开发时间长,配套成熟的大盘,均价也在3万元/平方米左右。

  花都、从化

  北郊江景房“6”字头起

  在售江景盘:近期,从化区、花都区内有多个楼盘推出江景楼盘,比如颐和盛世、珠光流溪御景等。花都颐和盛世推出100~180平方米一线江景洋房,均价为6500元/平方米,珠光流溪御景将推出70~170平方米南向望江洋房,价格未定。

  北部的花都区、从化区虽然远离市中心,但其优质的山水资源是其一大优势,也因此被开发商打造成旅游度假大盘。

  据称,花都颐和盛世大多数产品都是可以望江,只有一些低层或是被遮挡住的单位无法望江,但可望到园林景观、水系景观,实际上景观也很不错,目前江景产品价格为6500元/平方米或以上,非江景产品为6000元/平方米左右。

  据从化小院流溪负责人表示,该楼盘江景洋房于去年已全部销售完,当时江景洋房有300套左右,价格为7000元~8000元/平方米,非江景洋房为6000多元/平方米。大部分购买江景洋房的客人都是非本地客,比如广州人看中的是江景资源,环境好、景观好,更适合度假。

  据了解,日前珠光·流溪御景“御江1号”样板房开放,现场人气旺盛,户型较丰富,包括约70/76平方米两房、130/135平方米三房、170平方米四房。目前该盘价格未定,销售人员预计6000元~8000元/平方米,据了解目前该区域非江景盘价格为6000元~7000元/平方米,如从化景业荔都目前价格为6000多元/平方米。

  观点

  江景盘升值空间依然得看板块

  拥有江景资源的地块打造潜力大,其稀缺性有利于开发商打造高端物业。安居客负责人举例:如目前二沙岛的江景物业有的已经高达20万元/平方米的天价。而滨江东路是广州房地产“江景运动”的发源地,拥有目前广州含金量数一数二的江景资源,代表楼盘有金海湾、中信君庭、中海锦苑等,面积主要集中在150~300平方米之间,目前二手单价约在3.5万~3.7万/平方米。

  方圆地产首席分析师邓浩志认为,江景属于稀缺资源,但实际涨幅还需要结合多重因素考虑,比如说片区发展前景,产品,配套等问题,在市中心的江景盘其价格、涨幅一直比较领先,比如早年二沙岛板块、滨江路板块,再到现在的珠江新城临江盘都是一些豪宅盘,价格以及上涨幅度均领先,但如从化区等是远郊江景盘,虽本身自然资源非常丰富,山河湖林温泉众多,其升值空间还是比较小,原因不言自明。

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