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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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黄金周穗一手楼网签价同比无升跌  

2015-10-11 11:55:53|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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黄金周穗一手楼网签价同比无升跌

邓浩志接受《广州日报》采访

银十将有大批新货入市  开发商将尽量走货  价格平稳

  作为“银十”的开局之战,今年广州十一黄金周的楼市成色仅能以“勉强合格”来形容。网易房产数据中心昨日发布的最新监控数据显示,刚刚过去的“十一”黄金周前六天广州全市一手住宅网签540套,和去年同期相比,上涨33.3%。然而,在各项利好政策的加持下,黄金周前六天的网签均价只为12315元/平方米,维持平盘状态,只同比上升了2%。

  而二手楼方面,据搜房网广州二手房数据监控中心统计数据显示,国庆期间(10.1~10.6)广州全市二手房网签共计68宗,同比去年同期的47宗上涨了44.68%。

  一手楼

  假期新宅供应量比9月同期下降

  网易房产监控阳光家缘数据显示,广州2015年“十一”黄金周前六天(10.01~10.06)广州全市一手住宅网签540套,日均网签90套,和去年“十一”黄金周前六天的405套相比,同比上涨33.3%,网签均价同比去年上升2%。其中10月1日、2日两天成交破百宗。

  数据:一二线城市成交量分化

  不过,与今年9月前六天(9.01~9.06)网签1152套相比,成交量环比下降113%;网签均价则环比下降16%。

  从全国的数据来看,不同城市的成交情况略有差距,大部分城市成交情况平稳。

  根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计,2015年国庆假期(1~6日)北京楼市(新建商品住宅和二手住宅)网签总量为374套,比去年同期上涨25%。其中,新建商品住宅网签量为319套,比去年同期上涨22.2%。

  据中原地产数据,10月1日~4日,深圳一手住宅共成交66套,较去年同期的55套上扬两成。

  而在二线城市中,黄金周的成交数据也出现了分化。南京网上房地产的统计显示, 10月1日~5日的日均认购量,仍然高于去年黄金周日均认购量,创有史以来新高。而天津、南通等多个城市楼市人气均不足。

  原因:彩虹拖累加供应不足

  这个成交数据只代表黄金周之前的成交情况,并不能代表黄金周的真实情况。方圆地产首席分析师邓浩志表示,从现场情况来看,10月前三天的成交情况不错,基本上延续了9月最后两个礼拜成交较好的情况,不但整体成交量回升,单盘的成交量也有所回升。

  中原研究部监测数据也证实了这一观点。监测数据显示,在假期前三日,广州大部分楼盘的开盘现场,看房人气比去年同期下降三成,但单盘的平均去化率42%,比去年国庆同期略好。

  4日开始,成交量和看楼的人数都出现比较严重的下滑,只有前三天的一半左右,业内估计和台风有关系。邓浩志表示,我们对于前三天的销售状况比较满意。

  而中原研究部分析认为,假期成交整体未现明显火爆,主要原因在于发展商担心“十一黄金周”期间人员因旅游或探亲而大量外流,因此赶在国庆假期之前提前抢跑入市,导致假期供应下滑。

  据中原研究部监测,在9月中下旬,尤其是中秋假期前后(9.25日~26日),广州楼市突然爆发,供应猛增。整个9月,全市新推盘数量高达43个,环比8月增长近五成;而9月的全部供货量,高达8800套,环比8月增长了一倍;9月平均成交去化率53%,属中上水平。而黄金周供应量反而下滑,2015年十一黄金周假期前三日,广州楼市供应比去年同期下降近四成。

  同样的情况也出现在北京。伟业我爱我家数据显示,国庆期间的新宅新增供应量环比节前同期下降了逾四成,比去年同期更是大幅减少了逾六成。

  此外,中原研究部认为,去年十一前夕,央行祭出“9·30”大招,松绑限贷,直接导致去年十一假期楼市气氛火爆。而今年,最终首付下调的政策只针对“非限购”城市,一线城市无缘其中,因此利好落空。

  而易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为,十一黄金周的交易并不乐观,当然应该理解为是暂时性的。几个大城市的交易受假期效应的影响,所以成交量会出现一定的下调。

  二手楼

  价格上涨   成交量跌  业主频反价  买家多观望

  假期,二手市场受冷,不过,业内人士却乐观看待,预计下周开始二手市场有望回暖。

  数据:二手楼成交均价略涨

  据搜房网广州二手房数据监控中心统计数据显示,国庆期间(10.1~10.6)广州全市二手房网签共计68宗,虽同比去年(2014.10.1~10.6)的47宗上涨了44.68%,但环比上周(9.24~9.30)的273宗大跌了75.09%,网签面积及网签总金额均环比下跌7成多,但网签均价环比涨了12.88%,为16996元/㎡。

  不过,据满堂红链家市场部高级经理周峰透露,今年10月1日~7日经满堂红链家促成的二手住宅买卖宗数比2014年同期(2014年10月1日~7日)增加13%,但比今年9月同期(2015年9月1日~7日)减少3%。国庆7天的二手住宅买卖均价为20531元/平方米,比9月同期上升0.7%,比2014年同期下跌0.4%。

  原因:新政举措吸引力还不够

  据搜房网广州二手房电商商圈经理袁怀威介绍,按照首套房商贷最低首付比例由30%调整为25%的政策来看,100万元的房子以前的首付为30万元,现在变为25万元,大多数人觉得“省下”5万元的“吸引力”不够大。

  有市场人士认为假期的二手市场一般不敌一手,市场目前的重心也肯定落在一手上。

  业主反价情况很多,形成了“有价无市”的局面。根据搜房网广州二手房数据中心统计,黄金周期间广州二手房网签均价达16996.57元/㎡,环比9月第四周上涨12.88%,是网签量几项指标中唯一上涨的数字。究其原因,主要是9月中旬以来,二手房市场成交量较大,市场成交走旺直接推高了房子的成交价格。

  一手楼预测:银十涨价可能性小

  虽然十一假期发展商推盘数量减少,但其“蓄客”力度并未减弱,据中原研究部实地调研,不少楼盘会选择在国庆节后,例如十月中旬或十月底推新上市。

  根据阳光家缘数据显示,2015年9月(9.1~9.30),广州发放76张住宅预售证,新增住宅房源17110套,环比8月上涨126%。而仅在9月28日至9月30日的三天时间,就新批预售房源高达3680套,区域主要集中在南沙,因此,预计十一假期结束之后,10月中下旬,广州楼市仍会有大批新货供应,市场总体仍相对稳定。

  邓浩志则认为,接下来的银十走势很难判断,目前开发商普遍的看法是尽量走货,而在价格方面保持平稳,涨价可能性非常小,大家都说要涨,可是很少有人敢真正涨价。

  而严跃进认为,随着交易日工作的重新调整,交易规模会继续上升。

  二手楼预测:10月中旬或重新回暖

  预计二手看楼客户数量从10月中旬开始继续上升,今年第四季度进入广州二手楼市置业的客户,仍旧会以刚需为主,改善型次之。

袁怀威表示,整个市场还是比较稳定的,虽然国庆期间广州二手房市场表现不佳,但他仍十分看好后市,因为“金九银十”是传统的房地产市场旺季,9月市场没有预想的好,所以一部分买家还在观望,到了10月及下半年会有很多买家入市,同时国家或还会有新政策出台,刺激买家入市:“预计10月广州二手房成交量与9月相比波动不会太大,但会稳中有升。”

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