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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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多家房企推“经济型”别墅  

2015-10-14 14:50:53|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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多家房企推“经济型”别墅

邓浩志接受《信息时报》采访

今年合富辉煌的一份研究报告显示,“广州城市别墅供应越来越少,稀缺性强。”记者近期走访市场发现,广州中心区多套二手别墅放盘价高达20万元/平方米左右,远超珠江新城一手楼价。这让上述说法似乎得到了有力佐证。

  在市区别墅市场地位逐渐显现的情况下,越来越多的房企将别墅产品线“精小化”,选择推出“经济型”别墅。

  报告:

  广州别墅产品稀缺价值将愈显

  据了解,通常别墅有两种类型:一种是郊区别墅;一种是城市别墅。郊区别墅距离城市较远,自然环境优越,公共配套相对不足,往往是富裕人群第二居所的选择。城市别墅距离城市核心区较近,一般处于城市次中心或城市名山脚下、城区江湖边缘、城中岛屿之上,同样具有优越的自然生态环境资源,成为成功人士常住的第一居所。

  “广州城市别墅供应越来越少,稀缺性强。”合富辉煌在今年的一份研究报告中指出,广州的别墅产品呈现稀缺现象,中心城区别墅供应用地几乎绝版,市场只能消化未售存量别墅,其稀缺价值将越来越凸显出来。如2013年拍卖成交的白云区同宝路8号、10号地块楼面地价为25597元/平方米,沙太南路623号之一地块楼面地价为26697元/平方米。这几宗地都是高密度公寓住宅用地,还要配建相当数量的保障房,如果是低密度别墅型产品用地,地价会去到多高难以评估。

  合富辉煌分析亦指出,从城市发展的角度看,作为稀缺型的城市别墅、低密度土地,其价值与城市价值相匹配,城市发展会不断推动其价值增长,财富阶层的不断增长也将带来巨大的需求,广州城市别墅未来升值空间很大。

  调查:

  CBD一手楼价不及市区二手别墅

  据记者了解,广州市中心的都市别墅项目确实少之又少。早期的新世界花园别墅和珠江别墅均已售罄。而近期在售城市别墅的楼盘也不多,主要有帝景山庄、南天名苑和龙湖首开天宸原著等。

  由于市中心的别墅供应有限,导致价格飙升。如建成于1993年的新世界花园别墅,安居客数据显示,该楼盘一套360平方米的6房放盘价格为9800万元,最便宜的一套243平方米的毛坯房,放盘价为4700万元,均价远远超过目前珠江新城一手楼价。

  搜房网数据则显示,珠江别墅二手成交价格高达10余万元/平方米,一套408平方米的五房单位成交价格为9000万元。

  趋势:

  别墅产品线呈“精小化”

  就目前广州市出现的别墅产品来看,一个是位于奥体中心的帝景山庄,记者在阳光家缘网上看到,近一个季度该楼盘签约量为9套,均价为55000元/平方米。另一个是位于汇景新城东侧的珠江东境,主打116席半山别墅产品,另外也打造了7层半山秘境洋房,一梯一户南北对流。项目即将公开发售,预计均价40000元/平方米。

  还有一个则是位于帝景山庄旁边的龙湖广州新楼盘——天辰原著,建筑面积为180~220平方米,加上赠送的面积,实际使用面积为300~350平方米不等。

  这三个楼盘的别墅产品存在着一些共同点:资源环境非常难得,产品重量级打造;与珠江新城CBD的直线距离在9、10公里,10来分钟的车程;价格较笋,总价在1000万元/套左右。

  除了价格门槛的变化带来更大的消费市场,目前中高端客户对于别墅生活的居住需求也有所变化。特别是人口结构从以前的三世、四世同堂变成了一家三口或四口,市民对别墅的需求从“大”朝着“精致”发展。越来越多的房企将别墅产品线“精小化”,龙湖、中海等房企纷纷推出200平方米左右的别墅。

  声音

  市中心别墅的价值主要体现以下几点:第一是区位优势明显。目前部分郊区别墅的区位优势一般,使得部分换房置业者开始回归市区,尤其是大城市中郊区别墅过于偏远,和工作地等直线距离过长,增加了部分不便利性。第二是配套齐全。部分郊区别墅周边的社区规划一般,配套并不完善。第三是人气较旺,能够形成闹中取静的格局。部分郊区别墅有冷清的弊端。第四是增值空间大。毕竟从土地占有、可供选择的物业类型等角度看,市区别墅都有比较独特的优势。

  ——易居研究院智库中心研究总监严跃进

  首先,中心城区土地稀缺,能提供住宅的量就非常少,如果是别墅就更加罕见了;其次,因为别墅使用土地多,对开发商而言开发中心城区别墅在经济上会显得成本太高,未必划算,所以房企也不太愿意开发中心城区别墅。和中心城区的其他物业一样,别墅具有较强的抗跌性,原因也是配套完善、稀缺性等。

——方圆地产首席市场分析师邓浩志

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