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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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社区裙楼商业或成“鸡肋”  

2015-10-28 15:37:57|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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社区裙楼商业或成“鸡肋”

邓浩志接受《信息时报》采访

    日前,广州市政府常务会议原则通过了《广州市城乡规划技术规定(试行)》(以下简称《规定》)修订草案,提出肉菜市场、生鲜超市等不得设于住宅楼内,应独立设置;商业用房不得改建成公寓式进行销售;中心城区100平方米住宅至少要配1个停车位。这些新规除了影响着市民的生活,又会给房地产行业带来什么影响?信息时报记者就此展开采访。

  新规:每100平方米住宅应配建1至1.8个停车位

  建议:不同类型的楼盘不同车位比

  现状:据记者了解,广州小区的车位比,没有一个统一的标准。58同城研究部有关人士告诉记者,早年建造的楼盘,尤其是市区老住宅小区,很多都达不到1:1的标准,停车难的问题一直存在。近年的小区,车位比就会高一些,大多在1:1~1:1.5之间,相对比较充裕一些。据悉,该《规定》在2012年实施时,对停车位的配建指标是每100平方米的住宅建筑面积应当配1.2到1.8个停车位。

  业主看法:张小姐认为,这个比例应该实行并且坚持下来。她2005年买下了海珠区某大型小区,但并没有考虑到买车,所以当年只需几万元的车位在张小姐眼里“不值得投资”。但是,随着结婚生子,家里前后买了两台车,现在停车成了一大麻烦。小区已经没有一手车位放卖,要买车位只能从业主手中买二手车位,价格高达从25万到40万不等。

  开发商声音:越秀区某楼盘副总经理认为,增加停车位供给,虽然会降低停车位价格,但车辆增加和车辆集中停放带来的交通拥堵会更严重。建议车位的问题应该完全交给市场,根据户型、地段和客户定位来设定合适的车位。比如做市中心豪宅肯定车位配比要高;做市中心小户型,可能就要降低。

  专家点评:克而瑞信息集团广州研究总监曾英杰认为,提高停车位配比有助于解决停车难问题。但对于中心区和郊区的项目可能需要分开标准。目前郊区的项目车位空置比较厉害,除了入住率不高外,也有车位比提高的原因。

  新规:商业用房不能建成公寓销售

  分析:让开发商虚假宣传无漏洞可钻

  现状:目前广州市内,“类住宅”式公寓产品用地性质大多数为商业用地,使用年限只有40年,比住宅用地短了30年,其交易环节的税费及水电费用也高于住宅产品,但依然受到部分购房者的欢迎,主要因其既不限购也不限贷。不过,这种“商改住”也引发过一些业主及周边街坊的不满。今年8月,广州滨江西路益兆明珠就遭到住户投诉,其1~4层裙楼原本规划为商场,却被开发商“商改住”,摇身一变上百间公寓。有住户表示:“一下子增加了100多户,原来配备的供250户使用的公共设施肯定跟不上”。

  业主看法:曾在越秀区购买“住宅式”公寓的周小姐对记者说:“既不限购也不限贷,价格比周边住宅还要便宜,吸引力确实挺大的。哪怕自己不住,将其出租也是个不错的选择。特别是现在投资渠道有限,买住宅名额受限,写字楼投资门槛高,股市风险大……”

  开发商声音:广州某大型楼盘的负责人认为,新规定出台后,将增加商业用房改建成住宅进行虚假宣传并出售的难度。

  也有开发商直言,商业物业其实对地段要求非常高,除非有实力拿到非常大型的地块,且有能力开发成具规模、有商圈辐射力的商业综合体,否则一般小规模的商业地块只能开发成写字楼、酒店式公寓或是市场、MALL等。在目前土地市场上,黄金地段的商业用地毕竟不多,对开发商来说,开发酒店式公寓是件更现实、更省力的事。

  专家点评:房价点评网首席市场分析师肖文晓表示,如今市面上有相当一部分“类住宅”产品,是商住地块的商业部分或者是一整块商业地块都规划成了酒店式或住宅式公寓。对于很多开发商来说,这类物业与纯写字楼相比,开发相对简单、收益快捷。而政府下发的这一《规定》,无疑对今后住宅式、酒店式公寓的规划、设计、宣传造成影响,今后公寓在设计、建造、宣传上无漏洞可钻。

  新规:肉菜市场和超市等

  不得设于住宅楼内

  分析:给商业地产带来一定影响

  现状:据记者了解,目前广州不少住宅区,特别是一些早年设计的楼盘底层都设有生鲜超市、沐足、酒吧、餐饮等商业。记者在海珠区石榴岗、海珠区滨江路、新港路、天河南一路、珠江新城兴盛路等均可以看到经营得非常热闹的小区底层商铺。

  业主看法:不少业主告诉记者,特别反对家楼下就是酒吧、会所、餐饮等商业配套,不仅受到油烟影响,更是受到噪音滋扰。所以,住宅楼底层商业,得具体情况具体分析,如果是用于超市、服装店等商业还是能接受的。家住富景花园的李小姐告诉记者,家楼下就是百佳超市以及一些餐饮店,平时生活确实是非常方便,由于该楼房的走烟管道是通过楼顶排放,所以对高层的业主来说不会有太大影响,但低楼层的居民就很难说。

  开发商声音:五湖四海副总裁陈瑞标表示,早前的楼盘很多都安置商业在住宅裙楼,其实并不是开发商愿意去做,这是当时政府规定的,商业面积占总面积一定比例,作为配套设施。在这过程中,肉菜市场、超市、公厕等等都被规划出来。未来取消在住宅下裙楼做商业对开发商、居民来说是比较好的,但是之前的裙楼商业怎么解决还没有规定,以前规划又不能转为其他途径,开发商只能自己持有,属于“鸡肋”。

  专家点评:方圆地产首席分析师邓浩志认为,新规会给房地产行业,尤其是商业地产带来一定影响。目前商业地产被电商挤压生存空间,生存运作已经越来越困难,许多小型社区的底商只能做一些生活服务类的配套,而经营的内容恰恰是目前广州市准备限制的这一些内容,限制之后这些底商能够经营的空间越来越小,未来结果可能是空置的命运。

  住宅楼一层建生鲜超市在一些小区很常见。

 

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