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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

萝岗标杆盘五天零成交 后十一楼市转冷?  

2015-10-29 14:07:10|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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萝岗标杆盘五天零成交 后十一楼市转冷?

邓浩志接受《新快报》采访

被认为是金九银十关键节点的国庆黄金周,因为天气原因未能交出一份足够靓丽的成绩单。数据显示,黄金周期间广州一手楼住宅共网签612套,和去年“十一”黄金周的476套相比,同比上涨28.6%。“黄金周的表现仅能用合格二字来形容。”有业内人士指出。仅仅合格的黄金周市场,在节后似乎还在降温。记者获悉,萝岗某标杆大盘在国庆后五天无房售出。另有开发商也坦言,国庆后的成交比国庆期间出现大幅下滑,银十的可期待性在降低。另外,受部分区域售价走高或库存压力的影响,后续整体市场消化速度亦难言乐观。

仅15%楼盘开盘去化率超过100套

据合富辉煌市场研究中心监测,2015年十一黄金月广州原十区商品住宅新推货量为约7500套,即使加上新塘后新推货量亦仅约9100套,为近年最低水平。受2015年中秋与国庆假期相近影响,很多市民选择出外旅行,因此黄金周前后广州楼市推货量相较以往同期大幅减少,9月28日至10月7日期间,原十区+新塘商品住宅推货仅1056套,甚至低于9月第一周的水平。黄金月新货虽然创新低,但市场并不缺货,因为当前存量尤其是外围区域库存依旧巨大,这也是开发商推新货不多的原因之一。

从实际成交来看,2015年黄金月(9月1日-10月7日)62个有新推货量的项目中,25%项目开盘去化率都不足三成,仅有15%项目开盘消化超过100套。

方圆地产市场首席分析师邓浩志表示,国庆黄金周的表现整体还算及格,前三天的成交势头还是挺好的,但是后面四天受到了天气的影响,成交受到了较大阻碍。但是国庆后的市场特别是新一周开启后,市场又转入了较为惨淡的局面。

萝岗某标杆大盘五天零成交

“国庆期间,没有接到一个客户的咨询电话。”某网站从事信贷服务的一位工作人员表示,感觉市场真的很淡静。

万科黄埔仓一位销售人员也坦言,国庆期间,楼盘为了促进销售不惜下调了售价,平均每平方米有800元左右的调整,调整后带装修均价大约为18000元/平方米。记者在9月初在该楼盘踩盘时发现,当时恰逢反法西斯抗战胜利小黄金周,该楼盘也拿出了十余套一口价单位,折后普遍的均价为19000元-19500元/平方米的水平。该销售指出,目前国庆期间的优惠还在延续,同时还推出了新的楼层,但是从黄金周到现在,销售状况比较一般,甚至还不如去年黄金周的氛围。

记者从萝岗某标杆大盘销售中心获悉,该盘国庆后五天时间没有售出一套房,甚为反常。实际上,从网站监控阳光家缘成交数据看出,该盘一直是区域成交大户,7月、8月、9月该盘网签套数分别是119套、86套和153套,即便是在较差的8月份,平均每天成交量都达到了2.87套。

另外,还有发展商人士跟记者透露,其公司在售的三大项目节后成交确实比黄金周出现了较大幅度下滑,尤其是南沙。不过他认为,出现该现象较为正常,大部分企业都在国庆期间冲刺,国庆后市场淡静也在情理之中。该人士指出,考虑到一部分买家在黄金周期间外出探亲或旅游,大部分楼盘都延续黄金周期间的优惠,几乎不会出现因为优惠收紧而影响交易的情况。

专家指主要受经济和股市影响

邓浩志分析,市场变冷实际上并不是突然而至,从今年7月份开始,市场其实已经开始有比较明显的降温。国庆期间销售较好的项目多是价格有让步的项目。许多价格没有让步的项目成交实际很惨淡。邓浩志认为,目前市场主要还是受到经济和股市两方面的影响。实际上国庆前后除了推新或新开售的项目,亦有不少项目正处于新品开放、蓄客的阶段。天河、南沙、老城区、萝岗都有不少明星项目人气爆棚。“市场并非没有购买的需求,主要症结在于缺少资金。”邓浩志分析。

中原地产广州项目部总经理黄韬则认为,国庆后的成交回落,依然很可能是周期性的回落。

后市分析

楼盘涨价+库存增加

行情不容乐观

在黄金周亮相的诸多项目将在第四季度入市,因此后续补充的货量相对比较大。但是因为市区以及番禺售价走高的迹象明显,而花都、南沙等郊区的库存量依然高企,后续的去化周期并不会太乐观。

合富辉煌数据统计,后十一期间,市区不少项目有140平方米以下的产品供应,从部分项目的报价看,预计调高售价,目前海珠以及越秀就有个别项目售价已经上浮,这必然导致成交量明显放缓,去化周期大幅延长。番禺也是楼盘售价上调比较明显的区域。数据显示,由于中小户型供应稀缺,从当前存量看,100平方米以下小户型仅占总存量面积的18%。9月中小户型新货延续7-8月以来的涨价趋势,融穗澜湾、祈福新邨、富豪山庄售价继续有5%左右的升幅,其中融穗澜湾售价突破2万元/平方米,亦一定程度带动了华南板块中小户型楼盘的价格上升,但升价后明显表现出成交下滑。以融穗澜湾为例,其8月首次开盘消化九成,随后价格上升4%,9月继续推出2栋新货,开盘消化率下跌至七成。“十一”期间番禺区有不少小户型项目收筹,对外报价均有不同幅度的上涨,预计在这样的态势下,后续成交将受到制约。

而以南沙和花都为代表的郊区,则难逃库存的压力。9月南沙新增供应大幅增加32万平方米,但黄金月成交量未有显著提升,导致南沙10月存量创新高,达到186万平方米。从国庆市场反应看,南沙市场热度回落,靠热点个盘支撑楼市,预计这一态势四季度难以改变。前期热点楼盘四季度仍有充足供应(如滨海御城、南沙湾东苑、金茂湾等),预计南沙整体月均成交量能维持在10万平方米水平。供应充足,成交难大幅回升,竞争激烈,预计将有部分销售缓慢或货量大项目降价促销。

花都区9月住宅整体成交量进一步走弱,为今年4月以来新低。目前区域存量超过270万平方米,按照9月份市场消化程度,预计去化周期达到27个月,为全市最长,另外后续潜在供应大,成交能否放量或将取决于价格。

邓浩志表示,个人判断后续市场或难有大起色,但是也不排除出现意外情况,就像今年三季度的行情突然下降一样。

 

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