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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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广钢新城上演“宫心计”  

2015-10-03 09:27:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广钢新城上演宫心计

邓浩志接受《广州日报》采访

   首批进驻广钢新城的都是行业内响当当的实力开发商,而且都是清一色的央企。早在今年7月,包括中海、方兴、华发、金融街、深振业、北大资源六大首批进驻广钢新城的央企开发商更齐聚一堂,共同举行了国际中央居住区高峰论坛,一派抱团造势的和气生财之象。

  然而,楼市如战场,随着开盘节点越来越近,几大竞争对手终于无法再一团和气,竞争的火药味越来越浓。从上周末中海花湾壹号开盘价格意外走低,有房企人士认为,这一方面是来自市场的销售压力,另一方面则是来自板块内同行的搅局围攻,一场逼宫心理战堪比宫心计

  戏剧性开局:开盘移师琶洲

  竞争对手轮番搅局

  9月中,就在中海花湾壹号开售前夕,保利传出消息,与广钢新城相隔不远的东漖村改造项目——保利西悦湾预计月底开盘,且将以2.5万元/m2带装修的内部认购价开售。这一消息的发布,无疑成为叫价4万元/m2”的广钢新城首盘的搅局者,对中海花湾壹号形成了压力。保利西悦湾的地价成本低,开发期长达8年,未来广钢新城的所有项目都有可能长期被其骚扰

  去年9月,保利地产以36.5亿元连夺广钢新城两幅宅地,折合楼面地价分别为14090/m216471/m2,均低于中海、华发、金融街等拿下的地块成交价。与此同时,金融街的广告更是直言:拒绝2.5房,选择真正三房,这无疑是在嘲弄其他房企推出的2+1”户型。

  也许正是因为担心来自同一区域的竞争者的分食,因此,在开盘前夕,中海对开盘的地点保密工夫做到了最高级。据知情者透露,中海此举为的就是避免同行开着大巴到售楼部拉走自己的客户。终于,在上周末开盘当天,中海把开盘地点从城西的楼盘大本营悄悄移师到城东的琶洲南丰朗豪酒店。当然,此举也是为了找到一处能容纳近1500名购房者同时选房的大地方。

  有中介人士不无担忧地表示,如今广钢新城的销售才刚拉开序幕,但同行间的血战就已现端倪,接下来,楼市大战或将不可避免地在广钢新城上演。

  白热化竞争:难道要割肉?

  地价贵大家都骑虎难下

  中海这次开出比预期低的价格,更多是来自市场的压力。一方面,是买家对该区域认可程度还不算高,另一方面,则是来自同行的激烈竞争。

  2014年年初,中海拿下如今花湾壹号地块,扣除安置房面积、不计安置房建设成本,楼面地价高达近2万元/m2。业内普遍认为,花湾壹号要实现盈利,入市价至少要3.8万元/m2以上,这也是吹风价一直是4万元/m2的原因。问题在于,在广钢新城的7大央企发展商中,比中海拿地更便宜的有不少。其中方兴地产与金融街以32亿元拿下的地块,楼面价只有14263/m2;北大资源的地块,折合楼面价也仅有16795/m2

  最大的搅局者当数保利,它在广钢新城的首个项目葛洲坝保利曼城的规划日前公示亮相。该地块折合楼面地价分别为14090/m216471/m2,远低于中海项目的地价,因此其在花湾壹号开盘前叫阵的底气最足。

  广钢新城目前共有7家央企发展商,其中,深振业的项目楼面地价与中海花湾壹号相当,该项目定名为广州振业城,规划已出炉,将建成8栋住宅。至于地价比中海还贵的华发和金融街项目,金融街·融穗华府将紧随花湾壹号面市。现在花湾壹号均价3万元/m2,融穗华府的售价如果高过此价或很难销售;但如果低于此价,肯定亏本。业内专家称。

不仅是金融街·融穗华府骑虎难下,华发和深振业的日子也不轻松。中海是十分擅长控制利润的,现在已经将盈利空间最大限度地压缩,华发、金融街的楼面地价本身已高出一截,面临的挑战可想而知。结果要么是中档售价割肉离场,要么是高价卖到猴年马月。方圆地产首席分析师邓浩志的预测并不乐观。

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