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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

2016楼市十大预测  

2016-01-17 22:02:04|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2016楼市十大预测

广钢新城将成“板块之王”,八大金刚超7000套新货大混战

邓浩志接受《南方都市报》采访

 

     一部脑洞大开的穿越古装剧《太子妃升职记》独有魔性突然霸屏了,乐视拼命捧芈月,不想太子妃却火了。天下攘攘,有太多不可被人为准确预测之事。然而,盘点2015年各大榜单之后,要买房、不买房、坐观其变的人都在揣测:2016年房价会不会涨?

     诸如此类的揣测很多很多。基于2015年广州楼市已经圆满收官,各路人马都在忙着准备年货,我们不妨循着去年走过的足迹,大胆预测一下2016年可能会发什么事情呢?即便期间,有可能会出现类似太子妃事件,基于事实的预测,也还是整体准确的。

     本期我们收集了十个问题,聚焦板块、土地、房价、房贷、楼盘、户型、特殊区域等诸多方面:你知道最火的板块是哪个吗?最让市场期待的楼盘是谁吗?明年二套房首付会不会减少……我们请楼市专家给以详细解读。

预测1

广州哪个板块“当仁不让”最火?

年度预言:广钢新城今年的供应量相当于老城区去年全年的供应量。

     广钢新城板块今年将大爆发,货量超过7000套,成为广州中心城区毫无悬念的“板块之王”。南都记者了解到,根据过去两年土地拍卖和开发商工程进度来看,2016年包括天河牛奶厂板块、海珠广纸板块、白云同和板块、花都文旅板块和南沙自贸区板块都有望成为楼市大热。值得注意的是,在现行政策不出现较大变化的情况下,佛山南海板块还将继续扮演蚕食广州客的最大势力,强行抢镜广州楼市。

五大中心区新增超2 .5万套新货

     近年来随着城市不断向外扩张,广州的楼市热点板块也大多集中在土地多楼盘多的外围区域。不过值得注意的是,2016年广州中心区将有多个热门板块推出海量一手住宅,成功“抢镜”郊区。合富辉煌市场研究中心预计,2016年荔湾、越秀、天河、海珠、白云五大中心区新增供应将会超过2 .5万套。其中荔湾区的风头最劲,新货供应几乎占中心五区的一半,原芳村板块则达到9500套。

    方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,从此前的土地出让情况来看,2016年广钢、广纸、牛奶厂板块将成为楼市大热。而郊区则首推南沙自贸区板块,因为该区域本身就具备政策利好,而且可能成为第一个放松限购的区域。

    记者了解到,目前已有楼盘在售的广钢、牛奶厂、同和板块,2016年会有更多楼盘加入,其供应量会大幅增加。目前尚处于开发阶段的广纸板块,2016年会有全新楼盘面市。值得注意的是,去年广州一年卖出超过7000套的广州万达文化旅游城,在新的一年同样货量充沛,足以一盘之力挑起花都文旅板块的热度。

刚需、首改、豪宅、别墅产品一应俱全

    记者统计发现,从目前开发商的工程进度来看,经过两年三轮卖地的广钢新城,在2015年仅中海花湾壹号和金融街融穗华府两个项目在售,而在2016年,该板块将可能迎来八大金刚齐发的场面,包括中海花湾壹号、金融街?融穗华府、尚博雅苑、保利葛洲坝曼城、华发?中央公园、广州振业城、珠江金茂府和北大资源项目。预计供应总套数可达7298套、约78万平方米,相当于老城区去年全年的供应总量。

    分项目来看,广钢新城中的中海花湾壹号开发时间相对较长,可售货量最大,预计2016年新增可售套数近2700套。开发商透露,该项目将在1月份推出全新二期“天际”组团,由于货量充足,估计后续以持续加推为主。金融街融穗华府目前持续销售;保利葛洲坝曼城已开放销售中心,预计将在1月份开盘。其他项目目前均处于筹备阶段,珠江金茂府、华发?中央公园、北大资源和深振业项目进展较慢,预计在上半年开放,下半年开始销售。

    从货量结构来看,广钢新城户型产品丰富,既有适合首次置业的两房、小三房户型,也有适合改善型买家的三房、四房产品,还有大平层、别墅等高端豪宅物业。例如规模体量大、产品类型最为丰富中海花湾壹号,户型涵盖78-160平方米的两至四房,而且采用N +1设计;金融街融穗华府和保利葛洲坝曼城主打刚需小户型;珠江金茂府和华发中央公园以大户型为主,包括500平方米的大平层单位和六联排别墅。

广钢继续卖地,有望托高房价

    土地拍卖的价格,往往能够影响该区域的房价走势。业内人士指出,广钢新城在2016年预计仍有地块推出,地块高企的成交价格,亦有望继续推高板块房价。

     据了解,广钢新城目前已出让13幅居住和商住用地,共计用地面积约55.8万平方米、容积率建筑面积约230万平方米。目前剩余中央公园南侧9幅居住和商住用地待出让,共计用地面积约16.15万平方米、容积率建筑面积约76.1万平方米。该9幅地块大部分可北向望中央公园,景观较好,参考2015年底相似地块19200元/平方米左右的楼面地价,保守估计这9幅地块出让价为1.85万-1.9万元/平方米。

    而目前根据阳光家缘网签数据显示,20 15年中海花湾壹号成交均价30539元/平方米,目前区域整体价格水平为3万-3.1万/平方米。新入市的六个项目中,保利项目和中海二期项目都拥有地价优势;珠江金茂府虽然有地价优势,但项目定位高端,预计价格不会低于目前区域水平;华发中央公园同属偏高端定位,而且楼面地价是区域最高,预计售价较高。

预测2

房价去年零涨幅,2016绝地反弹?

年度预言:广州房价大幅上涨的可能性不大

    市场分析:刚刚过去的2015年,再次刷新广州楼市成交记录的同时,广州去年全市房价几乎没涨,15206元/平方米的成交均价,同比只是涨了1%。相比较深圳房价涨幅接近40 %,上海涨幅约为15%,北京上涨接近10%。根据经纬行的数据,由于卖得太好,库存消化周期已从2014年的14个月,缩短到2015年末的9.5个月。

这不由让人回忆起2013年,一直被视为一线城市楼价“洼地”的广州出现反弹,房价涨幅领跑全国。那么2016年会否重新上演这一幕?业内普遍认为可能性不大,但结构性上涨的机会存在。

专家观点:

    房价点评网广州首席分析师肖文晓:2016年的房地产政策预计会较2015年进一步宽松,但是受到两方面的限制,房价大幅上涨的可能性不大:首先是经济大环境低迷的压力,中国经济的L型调整,将影响市民置业投资的信心;其次是广州楼市的供应充足,大部分区域供求关系稳定。预计2016年广州房价稳中向上的可能性较大。

    中国指数研究院广州分院院长张化学:2016年受去库存政策预期、宽松的货币和信贷政策、价值洼地进一步凸显以及部分地王项目进入市场等因素影响,广州楼市整体均价将会稳中有涨,预计涨幅在10%以内,同时各区域的价格将出现较大的分化,如库存量较大、去化周期较长的花都和南沙房价上涨的阻力较大,核心区房价有望出现较大幅度的上涨。

预测3

广州限外会否全面放开?

年度预言:限购还未放开,限外全面放开仍需等。

    市场分析:根据2015年8月发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》,境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。对于实施住房限购政策的城市,境外个人购房应当符合当地政策规定。相比以前“境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房”的规定,新规取消了对购房套数的限制,而“商品房”的表述也意味着包括商铺、写字楼在内的商业物业也有放开购买限制的可能,因此也为广州放开限外提供了政策土壤。

    “限外令”是否会全面放开?一方面,取消限外可能会推动广州部分区域的房价上涨速度进一步提升。另一方面,北上广深限购还在持续,对本地人购房都还有限制,对外籍人士是否能全面放开,还存在变数。

专家观点:

    肖文晓:总体来讲,外资(外国人)在广州购房的比例和需求都比较有限,因此并不会对楼市造成大的波澜,如果松绑对外资购买商铺和写字楼的限制,还有助于化解目前商业地产库存过大的问题,利大于弊。广州放开限外可以用南沙作为试点,一方面可以吸引外资加快自贸区的建设发展,另一方面也可以为广州全面放开限外积累经验。

预测4

二孩时代,四房户型越等越贵?

年度预言:供求决定价格,收入决定实际购买力,短期影响不会那么大。

市场分析:全面放开二孩,意味着将来中国家庭的人口结构将会从原来的以三口之家为主、过渡到以四口之家为主。按照两夫妻一间房、两个小孩各一间房计算,即使不考虑与老人家同住,三间房都只是基本需求,四房是改善性需求。

    从广州库存情况来看,适合一家三口的三房是广州市场的供应和成交主力,紧随其后的就是适合小夫妻的二房,再其次是适合大家庭的四房。因此,市面上流行一种说法,四房买少见少,越等越贵,不如“一次到位”,引发市民恐慌。

专家观点:

    肖文晓:价格由供求关系决定,二孩时代,刚需族对大户型的需求确实会增加,但是转化成实际的购买力还需要经济收入的支撑,因此短期内亦不会有非常明显的变化。在同样的总价预算下,紧凑型的三房、四房将会受宠。不过,由于从二孩政策放开到二孩潮到来还有时间,因此开发商有足够的时间去调整户型设计,所以不存在因此“越等越贵”的说法。此外,144平方米做四房,对于很多刚需家庭来讲已经完全够用,如果想买的更大,市面上有很多非普通住宅产品供应,只需要在购买的时候多交一点税,因此调整的必要性不大。

    张化学:随着二孩时代的到来,市场对大户型的需求会增加,但对四房户型价格的影响有限。一方面,二孩政策并不会立竿见影,会有一定的滞后性;另一方面,市场也会针对这部分 需 求 做 出 相 应 的 反应,四房的供应量也会增加;再者,受支付能力的限制,有相当一部分二孩家庭会选择三房作为过渡户型。

预测5

土地市场能否再创新高?

年度预言:土地供应看政府,土地价格进入冷静期。

    市场分析:尽管广州的楼市表现起伏不定,但是土地市场却一路高歌。2015年广州通过招拍挂方式卖地收入近950亿元,再次超越2014年844亿元的记录。更重要的是,去年广州卖地取得这个成绩,是在成交面积基本与  2014年持平的基础上,这也意味着广州去年土地单价更贵了,又或者说,中心区出让的地块增加了。

    从2016年开年的情况来看,广州土地市场大概率开门红。1月广州就将出让天河区大观路东侧两地块和花都平步大道以北地块,还挂出琶洲360米地标地块,起拍底价约21.5亿元。

除了仍有大量地块可出让的外围郊区,广州中心城区在2016年可以预测到出让的地块已经不多,金融城和琶洲仍有地块,但基本都是商办用地,白云新城预计会有两宗住宅用地出让,广纸还剩3幅可出让住宅用地。广钢新城在经历了两年时光之后,中央公园南侧仍有9宗地块可出让,预计今年也将陆续露面。

专家观点:

    方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,2016年三四线城市的推地会减缓,不过一二线城市的土地供应还会继续保持。前几年广州拍出的地王项目在2015年底和2016年陆续出来,现这些地王项目基本都是平本甚至亏本在卖。在这种情况之下,开发商在拍地方面必须要冷静下来,因此今年土地市场预计会有一个冷静期。

另外房地产有个规律,成交大年之后一般会出现成交小年。去年广州一手住宅成交9万多套,在政策平稳的情况下,今年能够持平就算不错,还要继续大幅增长不太可能。楼市的表现同样也会反映到土地市场上。

预测6

首套房贷利率跌破8 .5折?

年度预言:有可能!

    市场分析:去年此时,广州的首套房贷利率在此前的基准降至9.5折,再降至9.2折。其时,地产界人士普遍分析认为,由于融资成本高,理财产品回报率高,首套房贷利率跌至9折就会是底线。

    世事难料。未料一到下半年,房贷利率就一降再降。先是在去年7月有银行率先降至8.6折,继而是多家银行跟进,在8月就有多家银行跟进8.8折,然后又是8.5折。到目前,包括建行、工行、中行、农行、招行、农商银行、中信银行、民生银行等都给出8.5折利率,外资行汇丰银行甚至是8 .2折。在2016年,首套房贷利率还有可能跌破8.5折吗?答案竟然是“有可能”!

    亿诚按揭总经理助理陈广雄表示,银行现在都集中资源投入住房按揭业务,估计第一季度之后,就有松动的可能,“因为在一季度之后,各大银行会根据实际情况与指标计划的设定做分析,看看本年能否按计划完成任务,同时也会结合信贷政策及市场、房地产交易的情况,做出是否调整的决定”。他说,加上现在中央鼓励去库存,降低房贷有利于加速去库存。

专家观点:

     亿诚按揭总经理助理陈广雄表示,“现在那么多银行实行8.5折,基本上高于8.5折的银行就很少人问津。如此一来,一些银行为了完成业务,就不得不再给更优惠的折扣”。

在广州竞宇金融服务有限公司总经理鄢红胜看来,以目前首套房贷利率执行的情况看,利率低于8.5折的可能性还是比较大。鄢红胜认为,预计银行在今年春节过后,就会再降房贷利率。每年第一个季度,每家银行都希望获得“开门红”,为完成全年任务有个好的开端,就会专门放出一些额度,给予优惠。

鄢红胜说,去年很多企业受经济影响经营难以为继,在银行出现不良贷款。“现在银行首先是考虑有业务做,而且是风险小的业务,而房贷就是比较安全的”。他认为,2016年楼市的前景预计不错,但房贷利率具体要突破8.5折后的多少折还不大确定。

预测7

二套房首付能否七成变六成?

年度预言:广州有望降低二套房的首付。

    市场分析:在2013年11月的“穗六条”出台以前,广州购买二套房的首付是六成。此之后,在广州购买二套房的首付从六成变成了七成。这一政策延续至今。尽管中央在2015年出台的3.30新政,中国人民银行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》,将二套房最低首付比例调整为不低于40%;并将个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年)。后者广州执行了,但前者至今未落实。

    亿诚按揭总经理助理陈广雄表示,本来就二套房首付2015年中央就下了文,目前各地都执行差异化的政策,不同城市不同的执行办法。“在佛山,首付可以两成半,二套房首付只需要四成”。但“同城”的广州,放任购房客外流佛山,严格执行“穗六条”不变。

尽管过去这几年广州的楼市专家或相关机构不断奔走呼吁放松“穗六条”,但广州至今未见松口迹象。到底在2016年有没有可能扭转乾坤呢?

专家观点:

    中原地产项目部总经理黄韬:二套房首付在330之后,其它省份就有降下来的了。这个政策本来在广州是可能跟进的,但目前广州不仅连首套房都没执行,更别提二套房。其实,从当前市场角度来看,广州既是一线城市,楼价偏低,而且供应那么大,“在不违反大政策的情况下是可以降低首付的”。黄韬呼吁政府放松“穗六条”,“之前二套房是六成,那么跟大政策回到六成未尝不可,如果能五成就更理想了”。

    合富辉煌首席分析师黎文江:“二套房的首付全国有所规定,但是广州把它提高到七成的首付就是广州的规定。在我的观点里,‘穗六条’属于过时性的限制性措施,地方政府是有权力取消的。”黎文江表示,“六成首付是可以行得通的”。

预测8

挂牌一年后,南沙办公物业量价再创历史新高?

年度预言:公寓成交量有望比2015年更高,但价格不会涨得太高。

市场分析:南沙的办公物业,在2015年春自贸区挂牌后得道升天。此前的2014年,南沙的办公物业全年仅成交1350套,在广州排老七;而成为自贸区后,2015年成交上升至5186套,是2014年的3.84倍!而且,南沙办公物业的价格也从2014年的9174元/平方米,上升至12626元/平方米,陡升37.6%!创下南沙办公物业成交的量价历史新高。

    其中南沙万达广场,20 14年的成交均价是8944元/平方米,成交1112套;但在2015年的成交均价是13385元/平方米,成交量是2294套。而中惠碧珑湾,也从2014年的9399元/平方注,上涨至13177元/平方米,涨幅亦有40 .2%。2015年新入市的南沙香江国际金融中心,更是在开盘后售价一涨再涨,单价从1.1万涨至1.5万元/平方米。进入2016年,南沙自贸区在挂牌迈入两年后,其办公物业的量价还能继续那么拽么?

专家观点:

    黄韬:靠目前的政策现状,南沙已有透支现象。在那些跨境电商未予落实,政策无法令南沙常期保持人口净增长的话,预计其成交会保持稳定,售价涨幅预计不再有2015年涨那么多,“2016年就只能保持平稳。”

    黎文江认为,南沙鼓励中小微企业进驻南沙,目前给出的工商政策比较宽松,只要在南沙登记,交税在南沙,一个营业地址也可合租,十来二十平方米的小面积也可算营业地址。随着产业的发展,自贸区越来越多产业、物流公司进驻,在公司多起来后,服务业多起来以后,办公物业的需求会更广。“从这个角度看,南沙的公寓未来还会继续受到欢迎。目前南沙的公寓供应也比较足,预计2016年的公寓成交量有望比2015年更高,但价格不会涨得太高”。

预测9

2016年什么楼盘最值得期待?

年度预言:高端项目将继续爆款。

    市场分析:仲量联行的数据显示,2015年广州高端住宅销售3250套,同比涨113%。而此前南都记者统计的广州单价4万元以上的豪宅去年成交2180套,远远超过2014年。进入新的一年,在业内普遍认同的持续宽松的政策环境之下,高端住宅的热度预计还将延续,成为2016年的爆款。

    而新的高端住宅项目入市,自然更加值得期 待 。提到高端住宅,首先地王项目备受关注,开发商花大价钱夺地,自然要来花心思来打造。时代地产去年底在番禺高价拿下地王项目,其配套丰富景观好,在“生活艺术家”手中能够打造成什么样子备受关注。

    其次则是广州热点板块的项目,供应量大、竞争激烈,有开发商前期苦心研究,项目自然要玩出点花样来。作为广州旧改明星板块广纸片区的第一个项目,绿地越秀?海玥备受市场关注。而且该项目除了适合首改的住宅户型之外,公寓还有广州少见的5米层高。

    而有山有水的项目则更适宜打造为高端楼盘,今年将新入市的楼盘中不乏这样的资源别墅大盘。从化方圆?泉溪月岛将采用“合院式建筑、街巷式规划”组团式布局,打造原味而又适合现代生活的中式宅院,建造最小143平方米的合院式别墅。位于天河的颐和山水(暂名)预计今年入市,定位颇为高端。

专家观点:

    仲量联行分析人士指出,去年高端住宅销售火爆,广州市区内高端住宅的项目储备越来越少。新的土地供应都集中在核心地段周边,需要一定的时间来形成优质的配套环境。因此可以预见市场上的买家仍然会追捧高端住宅。同时,由于新推盘的高端住宅项目数量有限,也会使部分买家转向二手豪宅市场。

预测10

接地气营销还能怎么玩?

年度预言:牵手互联网+,串起金融,地产营销更精彩

    市场分析:2015年广州楼市营销,亮瞎人眼,线上线下,眼花缭乱。从保利派秋裤,就是想红;到保利是个“P”,发布5P战略;恒大的无理由退房;碧桂园的“不扯蛋,周一见”;美林湖和颐和地产从线下报纸到线上的撒逼;万达的从线下到线上的“冷”系列;还有美林湖线上线下结合的派金行动……

总之,广州楼市这个孩子,被开发商们太骄惯了,怕摔了似的捧着,各种逗法各种呵护。当然,还有传统的那些营销手段,开发商真金白银上阵,0 .5成首付,一万首付,微首付之类的也一股脑儿上来了。如此卖力还不涨价,才有了20 15年楼市比2014年火的效果。

    明源地产研究院院长徐颖表示,目前上市房企的平均利率润,已从2012年的18%,降至2013年14%、2014年的12%,到2015年则是8%。由于互联网冲击,加之被互联网影响的90后购房群体入市,今后的销售方式已非传统所能适应。

    “万达去年推出的理财产品,基本上是无本万利,推出两期,50亿的认筹,几天之内一抢而空,它可一分钱都可以不投,就把两个商业地产项目做起来,还可以享受其红利”。徐颖认为,万达一分钱不投可以获得的回报相当于30%的收入,也足以证明互联网+金融为何如此之火。而在其之后,恒大也涉保险行业,并推出众多理财产品。相信其吸纳的金额,也会流入它的地产行业。

专家观点:

    徐颖认为,如今互联网+金融非常火爆,为不少标杆房企所推崇。今后整个地产行业的营销创新可以聚焦在几个纬度,一个是从传统媒介方式改为通过微信、A PP、理财产品等来连接客户;一个是通过外部渠道、全民营销、及线上直销平台来卖房子。再者,很多企业自行发布或和金融机构合作发布理财产品等等。不仅如此,开发商的投资也变得网络化,将地产+互联网+金融结合一起,既解决开发商融资问题,也帮购房者解决了资金贷款问题。

黄韬认为,2016年的互联网+营销的落地会更实际,体验感更强,更高效,相对费用也更低。

黎文江认为,互联网对吸引客人去看房起了很大的作用,但要成交靠互联网还不行,还得借助于金融产品。在2016年,开发商除了和互联网合作,还得加强和金融合作,解决买家的首付问题,才能促进营销。

其它热点

牛奶厂板块:

过江龙云集,豪宅扎堆

    根据合富辉煌市场研究中心测算,天河明年的新货有六成来自奥体中心附近的牛奶厂板块,四大新项目预计货量有3500多套。据了解,目前牛奶厂板块内齐集龙湖、华润、平安等各路过江龙。在2016年除了有龙湖首开天宸原著继续有新货推出之外,还有华润天合、金地天河公馆以及平安项目三大新盘面世。

广纸板块

2000多套新货入市

    同时海珠区的广纸板块,在去年拍出多块高价地之后,预计今年也将有2000多套新货入市。新项目包括绿地越秀?海玥、越秀?星汇海珠湾。另外白云区的同和板块也将是亮点之一,越秀?星汇云城,以及重获新生的佳兆业?天墅、佳兆业?天御均有望推出市场。

佛山南海板块

继续蚕食广州客

    据了解,2015年广州一手住宅成交超过九万套,几乎达到历史最高点。但是佛山南海仅一个区,去年新建住宅销售64206套,超过整个广州十一区的三分之二,可以占到整个佛山的二分之一。邓浩志透露,南海板块的房价与相邻的广州楼盘相比,价格基本都要便宜一半左右,再加上佛山全面取消限购,吸引了大量广州客购房。“根据统计和市场反馈,南海板块至少有一半的房子是广州客购买的。如果今年两地楼市政策不出现明显的变化,南海也将继续抢镜,成为2016年楼市热门板块之一。”

 

地产资讯分析,微博:邓浩志。链接:http://weibo.com/garydens007

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