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地产利润下滑,检讨与变局并行  

2016-01-19 17:03:08|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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地产利润下滑,检讨与变局并行

文/邓浩志

 

      中国房地产业的黄金时代已过,目前地产业利润不但整体下滑,而且已到负利润状态

      究其原因,三四线城市因为滞销这是大家所熟知的,而一二线城市却是因为地价过高造成的成本过高而无法盈利。比方说广钢新城大量土地2万多楼面地价,的确4万才盈利,3.5万才保本,可现在均价过3万的仅一个楼盘,其余都3万以下,结果全亏。而且这不是个案,全国几乎都如此。

       我说目前全国地产开发都亏损,这肯定会有人反驳。但大家要知道现在销售的楼盘至少是一年前拿的地,部分更遥远。所以目前盈利的项目其实都是赚土地溢价的钱,而非开发。近年一二线城市明显是地价涨幅高于房价涨幅,所以有这个情况。如果这些历史土地今年拍今年卖,还是一个结果——亏。

      那为什么会有一二线城市地价过高这个局面呢?之前解释过了。一是房企集体回归一二线城市,僧多粥少;二是销售回笼资金无投资出路,只能继续拿地;三是传统行业不景,社会资本无甚出路,投资政策扶持的地产业;四是房企希望保持规模。

     再说说为什么一二线房价涨不起来呢?

      一线纯粹是政策过度打压,只要放开限购等肯定涨,尤其深圳更是狂涨。顺带说句,其实价涨是供求关系所致,有需求就该多生产而不是限制购买,就像当年香港禁止多带奶粉,限制游客,现在反过来掏钱做宣传请人来。所谓供给侧改革不就是根据需求生产吗?所以,需求放着就应该增加供应,低收阶层居住问题应由保障房,而非通过商品房降价解决,两者功能不可混淆。

       二线涨不起来原因很多,但离不开传统行业不景气,毕竟多数二线城市发展主要都是依赖工业。三四线不用多解释,就是以前盖太多了,人口持续流出……。

      未来结果会如何呢?只要历史土地逐步消化完,土地溢价收入逐步缩减,地产业就会出现普遍亏损,然后开发商会大批地觉醒,然后大家开始严控土地成本……。因为开发过程中其他环节压缩成本对整体贡献就是九牛一毛。另外要说的是,政府大规模减行业税收是不可能的,因为它决定政府收入,而政府收入又决定了基建投资,最后还是影响经济增速,所以减税难。

      地产业利润下滑的困局该怎么解?过去10年是房价涨速高于地价,只要能拿到地,哪怕当时面粉比面包贵都不怕。很多公司房价预估都在目前价格上按年10%左右的增速往上加,这种习惯要改了……其次政府应该把价格还给市场,市场定价了资源才知道怎么配置,效率才能够提高。行业分化了,高利润的留,低的淘汰。

      几年前我就说过地产进入强者恒强的寡头时代,现在看是对的,千亿俱乐部7大地位越来越牢固。而下一阶段才是小房企真正的大规模倒下,之前是大吃小,小的有肉,大公司收购小公司主要看上项目。未来不是了,未来小的将一个个瘦骨如柴地死去。而地产也会在洗牌后再次加速前进。

 

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