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房价预期上涨,投资股市还是楼市?   

2016-01-22 13:09:42|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价预期上涨,投资股市还是楼市?

邓浩志接受《新快报》采访

 

宽松化政策预期延续

业内人士认为,2016年楼市将迎来政策潮是大概率事件。“中央喊话去库存实际上已经说明政府找到了房地产市场症结所在,因此政策进一步宽松化已经成为必然。”合富辉煌首席市场分析师黎文江指出。

方圆地产首席市场分析师邓浩志也认为,目前房地产投资增速不断下滑,今年是“十三五”开局年,政策力度恐超预期。从大方向看,有赖于公积金异地贷款、公积金住房抵押贷款资产证券化等长效机制的建立。

资金面继续保持宽松

另外,宏观经济依然承压,人民币贬值,都将加速国内资金外流,央行为对冲资金外流对国内流动性造成的影响,也将进一步向市场释放流动性和调低基准利率。因此2016年央行仍有降息降准的可能。房地产行业也将从中受益,资金面继续保持宽松。

克而瑞市场人士还认为,目前宏观经济增长仍需房地产行业托底,支持自住和改善型住房需求仍将是楼市政策的主要着力点,商业贷款首付在政策面仍有进一步下调的空间,如首套房首付比例降至2.5成甚至更低并扩大至限购城市,二套首付降至3成等等;而在政策执行层面,由于资金面持续宽松,银行切实落实政府首付下调政策的可能性更大。

税收改革提升购房能力

去年12月3日,中国社会科学院发布的《中国住房发展报告2015-2016》称,我国住房市场正由增量时代向存量时代过渡,住房政策应从原先过度强调住房市场的经济支柱作用,转向适度强调住房民生导向,建议出台按揭贷款利息抵扣个人所得税政策,降低购房还款负担。

12月中旬,有报道称,个税改革方案在财政部内部已经完成,预计最快2016年上半年可以上报,下半年会选择部分方案实施。而这些方案中,“住房按揭贷款利息纳入个税抵扣,可能会率先启动”。对于个税先行的做法,坊间流传与房地产税推进尚困难有关。

业内人士认为,该项政策对于中低收入人群影响不明显,而对高收入家庭购房能力将有显著提升,特别是对于税前月收入在1万-5万元之间的人群对该项政策的敏感度最高,家庭收入每增加1000元,购房能力可提升0.68个百分点。如果政策得以落实,无疑将是楼市的一大利好。

全面二孩政策释放改善型购买力

二孩政策已于今年1月1日起正式实施。从长远看,二孩政策的放开将使楼市产生新一轮的住房需求,特别是改善型市场。实际上,从去年开始,因为二套房首付降低、营业税5改2等政策出台,已经带动改善型市场的明显回暖。在下半年二孩政策将实施的消息确切后,市场的成交有增无减。在2016年,此项政策也将继续释放一定的购买力。

在全国范围内,坚守限购的仅有北上广深四大一线城市以及三亚,而去年底三亚市政府也透露了或将放松限购之意。热议多时的广州限购能否迎来放松的机会实际上更被寄予了厚望。“从时机上看,广州早已具备退出穗六条的条件。而去年二套房首付降至五成的新政在一线城市几乎没有实施,作为一线城市中最为理性的广州应该存在合理的想象空间。”黎文江如是表示。

邓浩志也认为,作为自贸区板块的南沙,在和产业配合的基础上适当放松外地人购房条件,也是可行之举。

如果有多项利好政策叠加,市场向上的趋势将更加稳固。一是拓宽了进入市场的渠道,二是增加了入市信心,这对于楼价的影响也是潜移默化的。

库存量明显下降

据克而瑞研究中心数据统计,2015年全年45重点城市商品住宅供应面积31510万m2,同比前年下降7%,较2013年更是下滑了12%。其中2015年,广州新增供应为1044万平方米,同比2014年减少13%,而成交量却增加31%。因此,截至2015年底,库存量同比下降了218万m2至1003万m2,去化周期也由原来的17个月下降至近10个月。库存是反映市场压力的有力指标,特别是部分去化周期明显低于全市水平的热点板块,不排除上调售价的可能。

从广州各区域情况看,花都库存量最大、去化周期最长达到15个月。中心区由于去年新货补充较为明显,去货速度整体较慢,因此去化周期也较长,天河区仍然达到13个月。南沙获批后,新增供应量较大,去化周期也锁定在12个月。番禺、黄埔、白云以及增城的去化周期都在10个或10个月以下。

但是,值得注意的是,广州存在结构性库存的问题,主要表现在高价产品库存、大面积户型库存,以及供大于求区域的库存。在合富辉煌首席市场分析师黎文江看来,郊区产业人口少、市政配套跟不上地王产生的速度,加上广州限购政策毫不放松,共同导致楼市结构性库存矛盾突出。

黎文江指出,结构性库存要得到根本性的化解,长远看来只有发展产业、加速建设市政配套、调整土地供应并且适当放松广州限购政策,例如“穗六条”的退出。但是化解并不能一日而成,因此从2016年短期看,这种结构性库存的问题将继续保持。全年的消化将以新增供应为主,目前已经积压的大户型以及高价产品的库存量并不会影响优质产品的消化。合富辉煌数据显示,2016年全市可售货量将达到19万套,其中新货预计10.8万套。

克而瑞信息集团战略客户研究咨询总监曾英杰则分析,整体楼价虽然呈现上涨态势,但是单个区域或者板块的均价却有可能下跌。例如,今年供应量颇为集中的广钢新城板块和牛奶厂两大板块,不排除因为产品竞争过大,从而导致价格有所挤压的现象。而邓浩志也指出,从广钢新城目前陆续推出的三个楼盘看,售价都有走低的趋势。

中心区多项目入市 楼价将结构性上涨

从2013年开始,广州各区诞生的各类地王达到数十宗,2016年将继续迎来地王入市年。据中地行统计,截至目前,在近两年诞生的55宗高地价项目中,只有不到四成项目已经入市。值得强调的是,近两年的高地价项目中中心区项目占了绝大多数。在克而瑞统计的数据中,荔湾预计有10个新盘入市、天河预计有8个新盘入市、海珠也预计有4个全新项目。

在众多中高端项目的冲击下,将拉动广州今年整体均价结构性上涨。2015年楼价涨幅几乎现近年来的新低,业内人士认为也是结构性拉低的影响占主导。在广州成交的楼盘中,1.5万元/平方米以下且小户型刚需项目占多数。而今年随着全面二孩政策的落地,改善型市场将继续有望迸发生机,加上诸多中高端项目的入市,结构性拉高的可能显然比较大。

市政配套完善 推动房价上涨

交通、配套的完善向来是推动房价上涨的主要推手。值得注意的是,作为刚需大区的新黄埔今年就将真正迎来地铁时代。按照规划,地铁六号线二期将于年底前通车。地铁对于人口拉动以及经济带动的效果不言而喻。新黄埔近几年来稳居全市成交三甲,楼市发展突飞猛进。其中刚需群体的购买力占据了绝大多数。地铁通车后,将使萝岗往来广州市中心的路途和时间缩短,对刚需的吸引力也将进一步加大。再加上地铁对片区发展效应的拉动,原萝岗板块尤其是地铁沿线楼盘的价格有较大可能出现上涨。

去年12月底,广佛地铁二期燕岗至西朗段也正式通车,虽然目前一手楼盘较少,但是今年开始广纸片区的部分楼盘如若入市也将成为直接受益者。

实际上,广州其它板块有轨电车、学校、医院等重要市政配套的规划也将或多或少地影响板块的形象从而利于楼价的上涨。

地价、人力成本 进一步助推楼价

业内人士还认为,虽然经济指数持续低迷,但是每年通胀的压力仍在,加上线下房地产行业地价、运营以及人工成本的高企,都将影响到开发商对楼盘的定价。

地价整体不断走高已经成为不争的事实,尤其是一线城市。克而瑞数据统计,2011年-2015年,广州经营性用地成交量从885万平方米增长至1214万平方米,去年土地成交金额创下历史新高。另外,成交楼面价也从3065元/平方米上涨至去年的7746元/平方米。虽然去年的楼面价水平不及2014年的8680元/平方米,但是由于土地资源的不可再生性、区域发展中的交通、配套的完善,地价整体走高的趋势仍然不变。

尤其是核心区域核心板块,一旦供应量少,偶有靓地推出,地价纪录也存在随时被刷新的可能。地价被推高的同时,也将间接影响楼价的走势。

诚然,地价高企大大增加了开发商的开发难度。有业内人士认为,纵然一线城市地价居高不下,但在中央“控供应”的方针下,开发商会愈发珍惜来之不易的一线城市投资机会,对于项目运作也会更多地注重利润率而非周转速度。在庞大的需求人口基数下,开发商在一线城市开发项目更有底气,从历史经验来看,即便项目短期内因售价较高而去化缓慢,但只要不是区位过于偏僻,两至三年内也都可以完成较好的销售成绩。

从1月份开始,股市行情一度低迷,人民币贬值也在影响着部分市民的消费心理。但是在中地行策划部总监谢沁看来,并不一定对楼市形成明显的负面影响。相较于股市的忽高忽低,反而有可能促使一部分的投资资金重回楼市,选择保值性更有保障的房地产。

 

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