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邓浩志的博客

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2016年广州楼市新货扫描  

2016-01-24 22:40:10|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2016年广州楼市新货扫描

邓浩志接受《信息时报》采访

据某网站的粗略统计,2016年广州市共有推新楼盘103个,其中中心6区预计共41盘推新。令人出乎意料的,天河区今年供应大爆发,竟然有不少新货推出。另外广钢广纸所在的荔湾区和海珠区分别推出新盘9个和6个。外围5区中,2016年将共推出64个新盘新货,其中增城共24盘推新超过白云、黄埔、荔湾和越秀区总和,势头最“猛”。而从化区依然“默默无闻”,2016全年只有3盘推新。

热门区域1海珠西

2016供货情况:海珠广纸片区的越秀星汇海珠湾及绿地越秀·海玥率先出马,其中绿地越秀·海玥预计今年1月开盘,主推75~118m2的带装修二至四房住宅、35~55m25米高LOFT公寓,而越秀星汇海珠湾则是2016年第四季度推出,产品包括75~110m2两至四房,45m2的多功能公寓。此两盘拿地时楼面价占据优势,且推出小面积公寓产品,还未入市就已收到市场的强烈关注,开盘后或将成为抢手货。另外,工业大道的广昊大厦预计于今年下半年推出50045~65平公寓,货量惊人。琶洲的保利金融中心将于今年上半年推出50~107平服务式平层公寓,72~158平铂金LOFT公寓,还有写字楼商铺同时推出。

价格走势:方圆地产首席市场分析师邓浩志表示,广纸新城大量新货的推出会大大缓解海珠供不应求的状况。而另一方面由于广佛线二期的开通也缩短了海珠区西与佛山的联系时间,由于佛山楼盘价格上的优势,限购限贷政策的限制,未来可能有更多的海珠区的客户到佛山购房。此外,整个海珠区面临着广钢新城还有南海千灯湖板块的竞争。预计未来海珠西这个片区的销售价格会在3~3.2/平方米之间,2016年广纸新城也将成为广州楼市的热点板块。

热门区域2南沙自贸区

2016供货情况:外围五区中,2016年推新楼盘共录得41个,以番禺、南沙和增城居多,而南沙有9个新盘,其中,南沙的明珠湾1号预计2016年元旦开销售中心,户型为78平两房和95平三房,货量巨大为1317套。而碧桂园今年以6312/平的楼面价拿下的南沙新地王项目也将于今年上半年推出,案名为碧桂园南沙湾1号。据悉,今年南沙的供应量仍然集中在金州板块,有保利南沙大都汇、香江国际金融中心、时代长岛、南沙塞纳维拉等楼盘。

价格走势:克而瑞信息集团战略客户研究咨询总监曾英杰表示,目前自贸区等多个利好政策的利好基本已经释放完毕,2016年政策红利的影响将会逐步的减弱。加上目前南沙成交量已经到了一个相对的高度,难以再持续激发大量的需求。在这样的背景下,2016年南沙商品房市场总体成交量与2015年相比,将维持着相对稳定的状态。价格由于供求结构以及区域价值提升的影响,会有一定量的涨幅,但难以出现比较大幅度的上扬。

热门区域3天河牛奶厂

2016供货情况:令人出乎意料的是,2016年天河区竟然有12个新盘新货,位列中心6区之首,其中天河牛奶厂板块占了3席,当中包括2015年下半年刚推出别墅产品的龙湖首开天宸原著。抢先开盘的龙湖首开天宸原著已经推出200平方米左右的联排及叠拼别墅,均价1250/套。龙湖2016年也将推出87140平方米的精装洋房,目前97平方米和140平方米精装洋房样板间已开放,预计上半年开盘。而板块内另一知名大盘华润天合也于今年元旦开放了营销中心,项目定位“天河国际社区领导者”,规划有118套台地别墅、1160套纯南向观景大宅、323Loft精装公寓。另外,已经在建并即将开盘的还有金地天河公馆。

价格走势:牛奶厂地块六大开发商联袂开发,在寸土寸金的天河,有望崛起一片新的高端住宅群。目前项目所在板块只有龙湖首开天宸原著的别墅产品在售,网签均价约为5万元/平方米。

热门区域4黄埔长岭居

2016供货情况:据广州市开发区长岭居管理委员会提供的数据显示,长岭居近期可推出居住用地规模为186.52公顷,占近期城市建设用地规模的39.71%,近期商业服务业设施用地规模为85.05公顷,占近期城市建设工地规模的18.11%。长岭居的开发大潮正在拉开大幕。

价格走势:广州市知名房地产专家赵卓文则指出,长岭居是广州不可多得的同时拥有山水资源以及产城融合优势的板块,有足够的支撑开启广州新一代豪宅的新格局,未来也将弥补广州东部缺少品质社区的缺憾。预计五年内长岭居地价将超过1万元/平方米。而该板块的楼价2016年或将补涨15%,五年内的涨幅至少在20%~30%

热门区域5广钢新城

2016供货情况:根据合富辉煌报告显示,原芳村板块未来几年将有超300平方米供应,超6成集中在广钢板块。2016年广钢新城将有多个楼盘推新盘新货,包括了中海花湾壹号、尚博雅苑、保利曼城、融穗华府等。其中全新盘葛洲坝保利曼城预计于2016年下半年推出,产品包括80113平方米N+1户型,而已经开盘的中海花湾壹号同样将在上半年推出第二批新货,产品与第一批货大致相同,洋房为78160平两至四房;公寓为38~50平方米两房和68~70平方米四房。

价格走势:合富房地产经济研究院院长龙斌表示,2016年广钢板块楼价以稳定为主,到第四季度或许会有小升幅,今年广钢板块货量大,竞争激励,目前均价为3万元/平方米,价格区间大概是2.7万~3.3万元/平方米。

热门区域6同和板块

2016供货情况:根据合富辉煌报告显示,预计白云区2016年可售货量7200余套,相较2015年变化不大。但供应结构将产生较大变化。金沙洲板块可售货量大减,而同和板块可售货量将大增。供应结构的变化将对2016年白云区的成交量价产生影响 ,2016年白云区成交将呈量缩价涨的态势。预计2016年白云区同和板块可售套数占比为42%。据不完全统计,恒大御府预计有320套货量,主打145180平方米三至四房;佳兆业天御有280 套,主力户型为90165平米纯复式42厅三卫;佳兆业天墅预计有490套,高层洋房(估计140平方米以上大 户型)+联排别墅;星汇云城货量最大,为1500 套,主打85平方米四房复式、98平方米三房、 92/101平方米四房 。

价格走势:预计两个佳兆业地王项目(佳兆业天墅和佳兆业天御)价格都不会低,如佳兆业天御总价大概在350-500万元,而恒大御府总价预计在550700万元。此外,货量最大的越秀星汇云城由于楼面地价较低,只要售价控制合理如,售价控制在2.3~2.6平方米,则能从中得利。

 

地产营销全程服务;项目前期研究及定位;私人大额不动产投资顾问,请致电:13760703901(邱先生)

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