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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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巨型旅游综合体“进城”  

2016-01-25 11:07:53|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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巨型旅游综合体“进城” 

邓浩志接受《新快报》采访

客流惊人、吸金能力强,商业地产退热后又现新投资机会

商业地产热退潮、旅游地产热方兴未艾,近两年来,广州周边正崛起座座旅游新城。与以往不同的是,从花都的万达城到顺德的欢乐谷,开发商正在把旅游综合体从较为偏远的度假胜地搬进市民家门口的城市客厅。那么,这种新业态相比传统的商业地产模式是否更靠谱呢?业内专家认为,以城市休闲游为主题的旅游综合体客源更稳定,但也考验开发商的旅游运营能力。投资这类物业,看准开发商的运营实力很重要。

继广州万达城后,顺德欢乐谷也来了

在纯商业综合体热潮过后,一股以旅游休闲为卖点的综合体热潮正席卷广州。1月11日,总投资达120亿元的顺德华侨城文化旅游综合项目欢乐海岸奠基,这是佛山文化旅游产业的龙头项目。据悉,顺德欢乐海岸今年将全面开工建设,预计首期将于2019年初投入使用,建成之后将与深圳华侨城以“双塔”之势组合构成珠三角文化旅游核心示范区,开启珠三角西岸全新休闲时代。该项目人士表示,由于距离广州非常近,未来该项目将深度挖掘广州市场。

事实上,近两年来,广州或广州周边已崛起多个巨型旅游综合体。如号称投资500亿元打造的广州万达城,作为万达首个布局一线城市的文化旅游项目,计划2018年建成。业内人士认为,广州万达城将使广州文化旅游水准达到世界一流,成为全球休闲度假新的目的地。

另外,清远长隆国际旅游度假区项目自2013年底落户清远后就一直备受关注。该项目占地面积8.6万亩,计划总投资300亿元。该项目以大自然、大生态、大种群为设计理念,集森林主题公园群、世界珍稀动植物群、主题商业中心及生态酒店群于一体,将是依托中国最大、物种最丰富的国家级世界珍稀动植物种源基地的、世界首创的世界级森林旅游综合体。

高地价促使开发商投身旅游综合体

近年来,市场环境变化,开发商纷纷回归一、二线城市,直接导致了一线城市和核心二线城市土地成本的快速上升,项目利润空间不断压缩,公开市场地王频出,拿地难度也大大加剧。这种情况下不少房企开始另辟蹊径,有的房企就选择通过能够给政府带来区域经济带动、产业结构调整等好处的综合开发模式进行低价土地获取,包括园区综合体、主题乐园综合体、旅游综合体等。

记者发现,与以往开发商惯用的“商场+写字楼+住宅”的组合形式所不同,新崛起的旅游综合体在业态上更加多元,均将主题商业与旅游、休闲娱乐和文化创意融为一体,形成独特的“商业+娱乐+文化+旅游+生态”的全新商业模式。

“这几年,广州的纯商业地产有过剩风险,原有的开发模式显得落伍,前期不少买家发现买了公寓或写字楼产品后出现出租困难的情况,因此投资热情大减。”广州地产界某业内人士向记者表示,去年底某知名百货退出番禺,就是商业地产“退热”的典型事例。

相对“守株待兔”的传统商业项目来说,旅游综合体在主动吸引人流客流方面要强势得多。预计在2018年开业的广州万达城,对外宣称将每年吸引到2000万来自世界各地的游客,这无疑是吸引投资客竞相出手的重要卖点。而清远长隆项目更号称建成后每年能吸引游客3000万人,周边的楼盘也纷纷以此为卖点进行宣传。

千万级客流成旅游综合体吸金利器

阳光家缘网签数据显示,去年广州万达城以7037套(包括住宅和公寓产品)的惊人成交数量稳坐“广州2015单盘销售冠军”宝座,其销售数量更是将位居第二名的南沙滨海花园远远甩在身后,是第五名万科云城米酷近4倍之多。据开发商透露,广州万达城2015年网签金额超过52亿元。

但是,开发商的项目卖得好不等于投资者未来就一定能赚钱,对于许多曾在商业地产投资上经历过挫折的投资客来说,相信有不少教训值得借鉴。而先抛出一个诱人的“概念”,再卖住宅和公寓快速“吸金”,然后再开发旅游和商业项目,这似乎仍是旅游综合体对原有商业综合体的“继承”。这种模式曾因为将风险转嫁给了首期购房的投资客而一度饱受诟病。

在方圆地产首席分析师邓浩志看来,旅游综合体与商业综合体的开发既有相同之处,也有不同之处。“先卖住宅有利于资金回流,对于房地产这样的资金密集型行业来说,哪怕是大型开发商也是避免不了的。另外,本身项目居民在入住后,也会带来很大的人流,与旅游客流汇聚,会更加聚人气。”邓浩志表示,与商业地产所不同的是,一般旅游地产的自营比例要高很多,这对开发商的实力要求也更高。

■投资有道

城市休闲度假项目客源稳定 但投资也要选对实力开发商

“据我所知,像海南度假项目的一大特点就是有强烈的季节性,可能一年就做半年的生意。而像南昆山或是从化的旅游度假项目,基本上客流也集中在周五到周日,投资回报率在旺季很旺,淡季很淡,总体来看比较一般。”方圆地产首席分析师邓浩志表示,相对来说,靠近广州以城市休闲度假为主题的项目一年四季都能做生意,客源要稳定很多。

“目前广州的旅游综合体项目可谓龙蛇混杂,而一个旅游综合体项目能否成功,主要取决于两个方面的因素,一是旅游资源本身的价值,二是开发企业经营管理的能力,如果两方面因素都不错的话,那么这个项目才有投资价值。”邓浩志透露,目前很多旅游综合体项目都是房地产开发商在开发,其旅游方面的专业运营能力还有待考验,另外,在广州的旅游综合体中,同质化的现象仍比较突出,买家需要关注项目是否有差异化的竞争优势。

 

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