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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

寒潮来袭 楼市也冻住了  

2016-01-28 10:38:13|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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寒潮来袭 楼市也冻住了

邓浩志接受《新快报》采访

        2015年广州楼市虽然价格并未大涨,但成交火爆。而元旦过后,北上广深四个一线城市不约而同地出现了成交量大幅下降的现象,其中1月上半月,广州住宅的成交面积环比跌幅高达48%。对于市场走势的成因,有人归结于市场走进季节性低谷期,也有人认为去年一线城市市场过热,透支了今年的需求。方圆地产首席分析师邓浩志则认为,多重因素叠加将导致一季度楼市出现倒春寒,甚至可能带动楼价下降。

一线城市成交下滑超过二三四线城市

       CRIC监测数据显示,1月份上半月,广州网签面积为38.26万平方米,虽然比去年1月份上半月上升了19%,但比去年12月份上半月却大幅下降了48%。

       其他一线城市的成交数据同样难以令人乐观。去年楼价与成交双双飙升的深圳楼市,1月上半月出现环比29%的下滑,上海则下滑了55%,北京的成交面积更是大幅下降了80%。平均来看,1月上半月一线城市楼市的成交面积同比上升了9%,但环比下降了56%。

        不过,需要指出的是,尽管年末和年初都在春节前,但行情有天壤之别。一般而言,上年末的行情远远好于下年初的行情,主因是年末房企要冲业绩,优惠力度大,因此业绩显著。但一线城市的成交下滑程度远超过二三四线城市,此外,从同比来看,一线城市成交虽然整体上升了9%,但涨幅远不及二线城市的17%和三四线城市的28%。

一线城市去年成交火爆透支今年需求

        事实上,目前广州购房者正享受着多重利好,除了全面两孩政策落地,激发改善型换房买家入市,还有房贷利率处于多年来的历史低位,再加上2015年广州的公积金贷款新政,无论是对首次置业还是改善换房购房者,都能受到降息及公积金贷款新政利好的惠及。

        但从实际走访来看,记者发现目前开发商的推货积极性并不高。“去年的业绩基本上都完成了,现在还不是发力的时候。”广州某开发商销售人士向新快报记者表示,该公司今年将陆续推出多个全新项目,但主要集中在年中,因此元旦过后销售肯定会比去年底有所回落。

       也有不少业内人士把近期的楼市冷清归结于许多新广州人选择提前回乡过年所致。“由于许多行业不景气,今年放假都特别早,许多人已经提前返乡,一定程度上也影响了楼市成交。”有知情人士表示:“别说一手楼,现在二手楼的成交也很差,许多卖家都回乡下过年了,就算有买家想买房,也没法看房。”

        不过,也有人并不认为成交量的下降是阶段性的。克而瑞分析人士就认为,一线城市在经过去年的强劲释放后已稍显疲态,今年楼市的热点或向二线和三四线重点城市漂移。如果1月上半月是全年趋势的一个缩影,那么开发商应该未雨绸缪,及时调整开发运营策略。在一些业内人士看来,2015年一线城市楼市过于火爆,在一定程度上透支了今年的需求,很难再突飞猛进。二线城市尽管分化在继续,但越来越多的城市库存和消化周期开始趋向健康,随着行情持续稳固,二线城市楼市行情整体向上位移的态势已经确立,所以同比增幅较快增长。

市场

广州楼市未现惜售或涨价苗头 预计今年新增供应将达1152万平方米

         据《每日经济新闻》报道,该报发现近日上海嘉定、宝山等地有多个住宅楼盘已停止销售,但仍有大量房源在网上显示为可售状态,有违规“捂盘惜售”之嫌。受去年楼市成交火爆影响,不少开发商有意向在春节后上调销售价格。有房企的负责人透露,该公司旗下一楼盘的预期上调目标为20%。

       不过,根据记者走访广州楼市发现,目前并未出现有惜售或涨价的苗头,楼市供应仍然十分充足。克而瑞近期发布的一项展望报告也透露,2015年底广州楼市可售余货为1003万平方米,预计2016年全市新增供应1152万平方米,主要集中在增城、花都、南沙、黄埔等区域。该机构认为,2016年奥体新城、广纸新城、广钢新城、长岭居等不少热门板块将有大量优质项目入市,新货货量得到充分保障,在政策环境宽松前提下,2016年成交量大幅下滑的可能性较小,下跌有支撑,其中天河、荔湾、海珠、花都的成交量增加将最明显。

后市

一季度楼市或现“倒春寒”

         对于新年伊始的楼市走势,甚至有专家认为,楼市倒春寒即将出现。“春节档期传统淡季+股灾引发的流动性紧张+人民贬值引发资金紧张=楼市成交的冰点。”方圆地产首席分析师邓浩志预计,三重效应叠加基本可以确定会导致1月成交低迷,2月成交更低,一季度楼市成交量将出现倒春寒,从而可能带动楼价往下走。

         邓浩志认为,楼价向下对于买家来说倒是一桩好事。目前一要关注中央是否有进一步利好去库存的政策,还有降息降准什么时候公布;二是准买家应该做好入场淘宝的准备。另外,譬如广钢新城这样的广州房价高地,邓浩志也对其价格走势表示了担忧。他认为,据网签价格统计,广钢第一盘花湾一号开盘均价约3万元/平方米出头,第二盘融穗华府开盘均价约2.9万元/平方米,第三盘曼城开盘均价约2.8万元/平方米,第四盘目前迟迟没有开售。“从趋势看,期望卖到当初宣传的4万元/平方米均价似乎越来越不可能。”邓浩志称,其实这个板块的问题不是没有市场,而是初始价格太高,后续购买力跟不上,所以未来仍有下跌空间。

 

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