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邓浩志的博客

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五问楼市 2016年还是政策年?  

2016-01-08 13:54:41|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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五问楼市 2016年还是政策年?

邓浩志接受《广州日报》采访

 

今天是2015年最后一天,即将迈入全新的2016年,在这新旧相交的时刻,无论是刚买了楼的还是想要买楼的人都格外关心明年楼市的走向。2015年的楼市可以说是完全得益于各种支持楼市发展的政策,那么2016年会有怎样的行情呢?12月18日~21日召开的中央经济工作会议首次将房地产问题列为单独任务,将“化解房地产库存”作为重点要抓好的五大任务之一,这也为今后一段时期房地产政策的走向定下基调。业内人士认为,2016年楼市仍将是个政策年,为了完成去库存的任务,信贷政策、税收政策、财政补贴、住房金融等方面都会有一定的动作。

  “去库存”是重点  政策利好或更给力

  “去库存”仍是房地产市场面临的核心问题。

  近期,中央多次谈到房地产去库存的问题,中央经济工作会议在之前中央财经领导小组会议、国务院常务会议、政治局会议的基础上再次发力,提出了一整套化解房地产库存的“政策组合拳”:通过加快农民工市民化,扩大有效需求;允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户,使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求;提出未来制度改革的方向,是“以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口”;要发展住房租赁市场;鼓励开发商降房价;要促进房地产业兼并重组,提高产业集中度;取消过时的限制性措施。

  业内人士认为,为了积极化解房地产库存,2016年政策应该会有所作为,中央经济工作会议的一系列提法为房地产政策的走向定了调。方圆地产首席分析师邓浩志表示,明年是“十三五”的开局年,为开好头,政策整体力度恐超预期。

  一问:明年哪些政策会是重点?

  中央层面持续宽松,各级城市根据自身情况“吃药”

  既然明年也是政策年,重点在哪里呢?

  方圆地产首席分析师邓浩志认为,明年的楼市政策一是继续分类调控,各级城市根据自身情况“吃药”;二是中央级别大政策。大政策大致可分为长效和短效两类,长效即以公积金组建住房银行,调整农村人口落户中小城镇政策等;短效即行政限制政策继续由收紧往扶持方向走,货币政策进一步放宽等。预计2016在经济基本保持平稳及利好政策的扶持下,成交量基本保持平稳且比2015年略有上涨。由于广钢广纸两大片区进入集中供应期,中心区成交占比会有所放大,所以广州一手住房2016的成交均价应该会出现一定程度的上涨。2015年,广州楼市销售套数创下新高,库存问题虽然不严峻,但结构问题较为突出,如大户型滞销,花都存量太大,南沙存量土地太多等,这些都有可能成为政策落脚点。

  二问:北上广深会取消限购吗?

  库存量大、去化压力更重区域或局部解限

  新的一年,大家最关心的自然是,北上广深的限购会取消吗?

  中原地产深圳公司研究中心部门经理王飞表示,在目前一线城市市场行情不错的状况下,限购政策仍将延续,以防止投资需求过快增长致房价涨幅过高。不过,2015年购房需求在政策利好支持下释放了不少,2016年销售行情能否延续强劲却并非这么让人乐观,因此在库存量大、去化压力更重的区域出现政策调整,并不是不可能。邓浩志认为,南沙作为自贸区有可能成为广州首个放松限购的板块。

  三问:首付和利率还能再降吗?

  二套房首付有望降低,三套房(及以上)有望恢复贷款

  明年,支持自住和改善型住房需求仍将是楼市政策的主要着力点。商业贷款首付在政策面仍有进一步下调的空间,或者取消对房贷的“一刀切”的政策干预,由商业银行自主决定是否实行差别化房贷政策。不过,出于对银行面临的风险考虑,下调首付比例的幅度可能非常有限,二套房首付有望降低,三套房(及以上)有望恢复贷款。

  此外,公积金制度改革深入推进,除了首付比例和贷款利率可能继续下降外,异地互认的范围也将进一步扩大。

  四问:减税大招会否持续有来?

  房贷利息作为个税抵扣项政策有望提前落实

  据悉,个税改革方案在财政部内部已经完成,2016年有望上报,其中的房贷利息作为个税抵扣项的政策,将大幅降低个税缴纳额,从而提高购房者购房能力。在全力去库存的当前,这项政策或许有望提前落实。

  此外,下调房地产交易税费,甚至由政府直接给予财政补贴,也是刺激房地产需求的重要办法。2015年“3·30”新政对满两年的住房销售免征或部分免征营业税,但目前二手房交易的整体税费负担还比较高,业内人士认为还有下调的空间。

  五问:“新市民”有什么“优待”?

  部分城市或重启“购房入户”,非户籍人口也能住公租房

  中央政治局会议上已正式提出,通过农民工市民化来扩大有效住房需求。房价点评网首席分析师肖文晓认为,明年可能会加快户籍制度改革,部分有条件的城市可能重启“购房入户”,纠正“市民”和“非市民”在购房环节客观存在的差别化待遇,例如购买条件、购房套数、税收优惠等,比如外地人购房须交纳3年社保的政策调整可能性就很大。

从中央经济会议“以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口”等提法可以看出,疏通商品房与保障房流通通道,实现保障和去库存双赢将是保障性住房改革的方向。对于广州这样保障性需求较大的一线城市而言,保障性住房租赁政策出台的可能性更大。比如把公租房的保障范围扩大到非户籍人口,或出台政策鼓励开发商将库存商品房转为租赁用房。

 

地产资讯分析,新浪微博:邓浩志。链接:http://weibo.com/garydens007

地产投资精选,微信公众号:邓浩志。二维码

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