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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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佛山千灯湖房价调低至2.5~3万  

2016-11-17 14:16:49|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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佛山千灯湖房价调低至2.5~3

 / 邓浩志

佛山部分镇区国庆期间重启限购,其中不少漏洞都可动脑子“解决”,所以我认为对市场影响十分有限(分析请看之前文章《限购后,佛山楼市机遇仍大于风险》)。佛山千灯湖房价调低至2.5~3万 - 邓浩志 - 邓浩志的博客


但国庆后调控升级,对于二套房、限购区域、非普通住宅等的贷款都实施了收紧,情况相当于去年股市减配资,直接减少货币供应,从而减少需求。

限购区域范围内,非普通住宅、二套房的首付比例都大幅提升,这将直接打击高房价地区、高价楼盘、及二套房买家的贷款额度,当然主要打击对象是二套房。

更重要的是,之前的限购只对一手房有限制,而这次的限贷包括了二手房的交易,所以覆盖范围非常广,影响巨大。

调控后佛山限购区域楼市的严厉程度与广州更加接近了,限购区域基本上更像广州楼市的一个板块,一个比芳村或金沙洲更远的板块。所以像千灯湖、里水这些板块的价格走势,更加可以参照临近的广州板块了。按交通距离类比,千灯湖、里水这两个板块大概是它们临近广州的区域价格的8成左右。

举例来说,芳村目前均价3万稍多,千灯湖板块如果按7~8折算,则价格幅度在2.1~2.4/㎡之间。但这是只考虑距离的算法,而千灯湖城市面貌、商业配套、政策、贷款等都比芳村更优。众多加分项会弥补部分距离上的损失。所以我倾向于按芳村8~9折来折算。里水、三山、陈村等板块同理。

广州房价仍在上升通道中,最主要是上涨通道已在9月份打开,而10.1这波调控广州又没有加码,所以升势延续。由于佛山限购区域基本属于广州的楼市范围,所以广州涨佛山一定跟涨。另一方面,由于广州作为一线城市房价仍然总体往上走,所以明年年底芳村均价到3.5万可能性较大。

如果芳村均价到3.5万,而佛山政策不继续收紧,那千灯湖按8~9折计算,则该板块均价在2.8~3.15/㎡之间,保守点就2.5~3/㎡是基本可以实现的。

而这个价格离千灯湖目前价格仍有距离,说明整个广佛交界板块补涨仍未到位。以此类推里水、陈村、三山等板块,故佛山后市看微涨。

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