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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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住宅受限,商业会有春天吗?  

2016-11-18 12:37:33|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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住宅受限,商业会有春天吗?

 / 邓浩志

国庆以来,全国多地住宅市场屡遭调控,有人在想,资金会否回流到商业地产,并且为商业投资带来新机遇?我个人对这个问题是持悲观态度的。

因为传统消费模式见顶,商铺供应持续过剩,电商造成冲击这些因素并没有发生太大的改变。所以从中期(5年)看,商业仍然缺乏趋势性的机会;短期而言,商业投资存在结构性机遇。

由于最近住宅市场受到打压,特别是部分城市重启限购,所以大量投资资金无法进入住宅市场,它们的出路和方向自然就受到了关注。就理论而言可能会有部分资金转战商、办类项目,从而促使商、办类项目的销售情况回暖,但这个量应该不会太大,更不能改变目前市场的供求关系。

短期来说,商业地产市场的机遇存在于经营模式与业态的创新,目前我们已经看到一些新的探索。但这只是在整体市场仍然处于下滑的基本大势下出现的一些机构性亮点,也就是说,只有个别商业项目或者个别新生业态存在着机会,而整个市场仍然是下滑的。所以不存在普遍性的机会。

商办类项目与住宅类项目相比,其租金回报率比较接近,个别优质商办类项目回报率会高于住宅的平均水平。但也有大量项目无法出租,存在长期空置的风险,所以从这一点看,商业租金回报的风险可能和住宅差距不多。更重要的是商办售价不看涨,而一线城市的住宅则长期看涨。

那么到底应该怎样选择投资商业类项目呢?商业项目投资选择一是看地段,二是看经营管理水平,三是业态的选择。

地段要选择消费规模处于整体增长的板块,这里指的不是规模基本稳定的传统商业区的旺铺,相反人口增长的新区可能有更多新的利润增长空间。

其次选择有成功经验的经营团队,这是关键。

最后必须关注一些新生的增长较快的业态,又或者规模虽然不大,但需求尚未被充分发掘的业态,比如:各类商品现场DIY的店铺;各类产品的VR体验馆;创新口味或装修的特色餐饮;各类传统商品或服务高端化经营的店铺……

说到底,无论是投资住宅还是商办物业,都需要自己独立的分析、专业人士的建议。

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