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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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整顿风起,售楼部、中介“画风突变”  

2016-11-29 12:42:45|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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整顿风起,售楼部、中介“画风突变

邓浩志接受《信息时报》采访

市场变化

 一手住宅成交:10月广州房价结构性微降

网易房产监测阳光家缘网的数据显示,10月,广州一手住宅网签了14570套,环比9月增长了近千套,这是年内第七次破万套。但是在紧缩调控和行业整顿背景下,楼市进入调整期,成交降温,房价也微降至17155/平方米左右。网签数据显示,整个10月的网签量由黄埔、增城、番禺、花都几个区域的热销盘支撑起。这些项目基本在9月底10月初,即国庆期间就已经售出,只是陆续在10月网签上体现出来。

而从周度网签看,成交网签在10月底有明显降低的迹象。特别是市中心的天河、越秀、荔湾、海珠、白云五区,从1019日开始一直到1031日,连续13日都是零网签。

房价方面,由于市中心高价项目网签的减少,外围房价较低的项目网签量占比增加。10月广州一手住宅网签均价环比结构性下降4.5%,降至17155/平方米。特别是“银十”最后两周,均价只有1.4万~1.5万元/平方米。

同样值得留意的是,全市各区中,增城区由于始终保持“不限购”的优势,10月成交依然表现不俗。增城10月份以3755套的成交量在各区中排名第一,成交价达到12390/平方米。增城有交通利好。截至10月底,地铁13号线首期累计完成75%,预计明年年底前通车。因此,未来将有地铁21号线、13号线途径新塘、朱村两大板块,这两大板块成为房价上涨的主要区域。在10月底,距离增城中心较远的派潭、小楼板块,溢价出让两宗居住用地,楼面地价达4024/平方米,这影响全区房价形成一定的上升预期。

二手住宅成交:10月广州二手房“量价均跌”

10月份,随着月初楼市进行调控,政策收紧,二手房买家观望情绪浓,拉长了二手房交易周期,自6月以来,量价一路上扬不断攀升的广州二手楼市,在10月首次呈现“量价均跌”。据58同城监控阳光家缘显示,101~31日,广州全市二手房网签量10995套,相比9月份的11486套,环比下降4.27%,同比增长122.62%,全市二手房网签均价18438/平方米,环比下跌2.75%,同比增长16.2%

从各区情况来看,10月份,中心区的二手房网签量下降明显,天河、海珠、白云、黄埔网签量环比下降一到两成,其中天河下跌两成以上,10月环比下降23.04%,外围区除番禺二手房网签量微跌,环比下降1.61%外,花都、南沙、从化增城成交量均保持微涨。值得注意的是,相比花都、南沙一成左右的涨幅,增城和从化网签量增长最快,分别环比增长15.13%28.19%,在全市二手房整体平稳降温的情况下,增城从化二手房市场表现抢眼。

赶集网有关人士分析,89月份买家希望赶在房价上涨前赶紧入手、积极入市,买卖双方的交易周期缩短,业主看到市场利好,会提高放盘价,心态坚挺,反价涨价频出,二手房市场量价上扬;而10月份,广州楼市调控政策收紧,买家抱着楼市降温的心态,转而观望情绪浓,业主心态出现松动,议价空间增大,买卖双方展开价格拉锯战,成交周期拉长,二手房量价出现回落。此外,广州周边的佛山、深圳、东莞限购政策升级,提高购房门槛,造成买家回流广州。

业界声音

方圆地产首席市场分析师邓浩志:

消费者利益得到保护

新规出台后,房地产市场变得更规范了:首先是广告信息更加准确,减少了其中不少的夸大成分,消费者获得的信息更接近真实;其次是各种违规销售情况大大减少,既严肃了规章制度,又保护了消费者的利益;再有就是二手中介行业的管理条例获得了重申,从严执法对遏制中介行业的乱象起到一定的积极作用,也是保护了消费者的利益。

新政只是针对房地产市场运行当中的各种违规行为,并不会改变房地产市场的供求关系。心理影响期过后,市场会重新回到原来的轨道上——今年广州楼市明显滞涨。

易居研究院研究总监严跃进:

市场交易进入平稳状态

新政出台后,广州房地产市场交易更加规范,房企的营销活动也更加合规,这能够防范各类虚假交易和违规交易现象出现。虽然新规实施后,市场交易量略有下滑,但并不能认为广州楼市进入了一个寒冬期,因为此前部分市场需求已经提前释放,总体上说目前的市场交易处于一个平稳的态势,各类炒作声音确实减少。未来,政策效力会继续释放,而房企的推盘节奏会继续加快,进而有利于购房者积极选房。从楼市交易的阶段分布看,年底前还会有一波积极推盘和交易的热潮。到了明年春节后,市场交易总体趋于平稳,价格方面会呈现小幅上涨态势,大跌大涨基本上不会出现。

 

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