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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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房企推货节奏放缓  

2016-11-06 16:00:52|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房企推货节奏放缓

邓浩志接受《信息时报》采访

最新统计显示,广州楼市11月预计有20个楼盘推新货(含住宅、别墅及商业):中心城区11盘推新,外围区域共计9盘推新。另外,周边佛山本月有1盘推新。房企放缓推货的同时,不少广州市民的买房心理发生了转变。近日记者随机采访了多位市民,其中有超过半数的受访者对楼市观望情绪浓厚。

中心区域仅11盘推新

据房天下数据监控中心统计,广州11月份预计共20盘推新(含住宅、别墅及商业):中心城区11盘推新(包括全新盘4个,老盘加推7个),其中,天河区4盘推新,领衔各区,荔湾与黄埔均有3盘推新,并列第二,白云区1盘推新,海珠与越秀本月无新货推出。外围区域共计9盘推新,“东大仓”增城6盘推新拔得头筹,南沙、花都与从化三区均1盘推新、番禺本月无新货推出。另外,本月周边城市推新紧缩,佛山仅1盘推新。

11月份预计推新的20盘的覆盖范围来看:住宅(含洋房、别墅)19盘,占总推新数95%,相比10月上涨近三成;商业本月表现清淡,商铺仅1盘推新。总体来看,虽然本月推新数量锐减,但住宅占比很高,说明市场波动对住宅的供求影响较小,也说明了住宅的主流地位相当稳固。

虽然11月推新数量环比下跌幅度大,但城区推新占比却得到了大的回升,从10月占比40%提升到了1155%,可见城区在本月的表现优于郊外。从外围区域的情况来看,11月预计9盘推新,其中增城6盘,南沙、花都、从化均推新1盘。从11月外围区域推新总量来看,环比10月外围区域推新(38盘)大跌76.32%,在“金九银十”外围火爆之后,11月郊外楼市迎来了低谷期。

部分高价楼盘入市放缓

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,金九银十期间,部分广州房企积极推盘,库存量大大下降,所以11月推货节奏放缓。近期有关部门对楼市价格管控力度加大,对楼盘预售证发放监管变严,因此部分高价项目入市压力增加。

赶集网有关负责人也表示,部分房企今年前三季度销售业绩不错,所以11月主动放缓推盘节奏,但不排除12月底或春节前积极推盘。目前楼市受政策管控影响,供应节奏略有调整,但广州楼市未来依然向好,所以当前房企主要是要维系资金链的稳定,待市场进一步稳定后才可以积极做新的营销和定价策略。

有业内人士表示,未来房企的资金将面临一定压力。《证券日报》根据Wind数据统计获悉,截至20169月底,资产负债率大于80%的房企占25%,在70%~80%之间的房企占比为18%60%~70%之间的占比为22%。部分上市房企负债率“攀上新高”。58同城报告指出,之前拿了高价地块的房企,在楼市调控加强后,资金链或出现一定程度的紧张。

写字楼市场或迎来新机遇

记者留意到,近期国内多地出台楼市调控政策,主要是对过热区域的住宅项目影响比较大,对商业地产的影响并不大。商业地产去库存仍是市场主调。国家统计局数据显示,今年1~8月全国商业办公用房待售面积达到1.55亿平方米,同比增长22.2%;全国不少城市商业办公用房可售周期已达50个月左右。去库存是当前房地产市场调控的主要任务,化解商业地产的库存、鼓励资金流入商业地产,是大势所趋。

据中国指数研究院分析,当下有三大因素影响写字楼的供需:第一,中国经济正向第三产业转型,2015年第三产业占比50.5%,预计2020年占比70%,将新增40万家企业,写字楼缺口相当于10个陆家嘴。第二,目前中国有6000万中小微企业,其中有将近1000万的企业是通过互联网进行创业和创新,中国的跨境贸易连续三年实现30%以上的增长。市场与企业之间相辅相成的发展,说明了未来商务需求的不断增加。第三,从2015年开始,央行已进行多次降息,我国进入“实际负利率时代”,出于保值增值的需要,较稀缺的高端写字楼的投资需求明显增强。

据悉,随着第三产业的快速发展,写字楼需求迅速增加,特别是在“互联网+”及不断创新的创业背景下,金融、科技、专业服务类企业迅猛增加,成为高端写字楼市场主要的租赁需求。

戴德梁行的最新报告指出,从广州写字楼市场来看,尽管大量供应令到竞争加剧、空置率承压,但市场日渐成熟及核心区域新增供应的稀缺,导致未来广州核心商务区高端写字楼市场租金表现仍将保持稳健。而今年以来,金融、TMT、专业服务等行业仍延续了前期的扩张势头,活跃的市场和政府在金融和科技创新等领域的不断投入和扶持将带来办公空间的更多需求。

方圆地产首席市场分析师邓浩志提醒,商业项目的回报率比较接近住宅类项目回报率,个别优质项目回报率高于住宅平均水平,但大量项目也面临长期空置的风险。

买家心态各异

虽然近期广州没有明显加码楼市调控,但是随着全国二十多个城市出台楼市新政,不少广州买家的买房心理受到了影响。近日记者随机采访了多位市民,其中有超过半数的购房者心态比较复杂,观望情绪浓厚。

荔湾居民沈小姐告诉记者:“我有个朋友出售一套二手房,之前跟买家谈好了要350万元,但后来购房者怕买亏了,迟迟未签合同。”广州市民李先生此前想在越秀区买一套小面积的二手房,让孩子将来能上个好的学校,从今年6月份开始他就一直在看房选房。近日他告诉记者:“现在我不急着买了。今年89月份的时候,我遇到不少房东反悔不卖房,那时还担心买不到中意的房子。最近楼市风向改变,我一下子就淡定了,预计受政策大环境影响,房价肯定会降一点,我的购房预算也从350万元调整到最初的300万元。如果没有价位合适的房源,那就继续观望一段时间。”

同样有置业需求的李小姐,手头剩一个购房指标,但却觉得房价偏贵。一二手的房子,近期她都在看,李小姐对记者说,楼市购买力在下降,以后楼市怎么走看不清,因此她暂时搁置了换房计划。

尽管有不少购房者选择观望,但也有部分买家表示“既然有需求,迟买不如早买”。在男朋友、父母的陪同下,曾多次到番禺区看楼的谭小姐表示,她曾经憧憬在严格调控的市场背景下,房价能降下来,不过这几天看房后发现,楼价依然没大变化。“因此,我决定年底之前要把结婚用的房子买了。”谭小姐说。

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南沙商用物业快速发展

近日,高力国际发布《广东自贸区——华南物业市场发展之新方向》白皮书。该报告显示,南沙区域内基础设施正经历重大升级,开发商对区内未来之发展信心十足,包括万达和保利在内的国内知名发展商已于南沙购得主要地块。高力国际预计该区的商用物业市场将在未来五至十年间趋于成熟。

近日在南沙大酒店举办的“峰会龚方雄· 论道新南沙”高峰论坛上,中国购物中心产业资讯中心主任郭增利指出,南沙商业地产发展应从服务出发,要充分迎合新的生活方式。广州珠江公司住宅投资经营中心助理总监司徒卓介绍,南沙珠江湾项目未来将规划发展滨海商业,将打造购物中心、环球美食街、休闲酒吧街、风情时尚街区和幼儿园、酒店等。近期,南沙珠江湾新品珠江国际汇5米层高海景复式公寓样板房已开放。


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