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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

11月19宗土地,哪块是明日之星?  

2016-11-08 13:10:39|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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1119宗土地,哪块是明日之星?

邓浩志接受《信息时报》采访

“银十”楼市渐近尾声,广州土地市场供应开闸。1020日,广州市国土局一口气推出了11宗地块,共跨了8个区(天河、荔湾、白云、海珠、番禺、黄埔、南沙、花都),土地类型丰富,包括纯住宅、商业、商住等,挂牌总价约188亿元。

相隔不到一周时间,1026日,广州国土部门再公开挂牌出让8宗地块,其中包括7宗住宅地块,1宗商业用地。据悉,这些地块出让土地面积共计31.93万平方米,总起拍价高达73亿元。从推地区域看,中心区地块位于广钢新城、白云新城等地段,属于逐步成熟区域,外围的番禺推出1.01低密度宅地,南沙三宗宅地要配建人才公寓房。

首批11宗地块

广州市国土资源和房屋管理局1020日共挂牌11宗地块(9宗商住用地,2宗商业用地),如此大规模、大范围集中供地(其中10宗地将于1122日出让),为广州土地市场多年来罕有。本次挂牌的11宗地均属于优质地块。中心区地块位于海珠中心、白云新城、广钢新城、金融城和智慧城等地段成熟或逐步成熟的区域,而外围的番禺、黄埔、南沙和花都四区地块在交通、景观资源等方面均有各自优势。

1、白云新城AB2804012地块

占地面积:34980平方米(商住)

起拍楼面价:2.2万元/平方米

地块优劣势分析:合富辉煌报告显示,该地块紧邻白云新城中轴,距地铁2号线萧岗站出口250米。白云新城定位为广州城市副中心,经过多年发展,目前区域内商业(万达广场、5号停机坪等)、交通(地铁2号线)、市政配套(白云国际会议中心、市儿童公园等)十分成熟。近年白云新城土地供应均为商业/商务用地,上一次居住用地出让需追索至2012年萧岗地铁口南侧地块(现为珠江岭南公馆项目)。目前该区域内各主力在售楼盘多已处于尾货状态,可售货量不多。AB2804012地块容积率为3.9,高于白云新城中轴位置其他项目(珠江岭南公馆1.01;中海云麓 2.81;保利云禧 2.81)。

周边楼市调查:中原地产有关人士告诉记者,白云新城AB2804012地块周边以二手楼为主,靠近白云山的以中海云麓公馆、东方明珠花园为代表,价格分别为4~4.2万元/平方米、2.1~3.9万元/平方米。

2、花都平步大道地块

占地面积:60.74万平方米(商住)

起拍楼面价:4608/平方米

地块优劣势分析:方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,该项目位于花都的核心,毗邻区府,地铁,万达旅游城等,周边交通,配套都比较成熟,发展前景可期,发展的时候可借用万达的力量。来自合富房地产研究院的分析则指出,由于该地块需要符合文旅产业和控规的要求,以招标的形式出让,即在竞争商务标报价的同时,还要竞争将来地块开发的技术标。因此地块出让门槛高,比如需要考核拿地企业的资金实力、文旅领域排名、商业运营体量和能力等。

周边楼市调查:与该地块位于同一板块的广州万达文化旅游城,市场热度较高,目前价格已达到1.75万元/平方米左右,高于花都区一手房均价水平。

3、黄埔开源大道SDK-A2-1地块

占地面积:13.52万平方米

起拍楼面价:9632/平方米

地块优劣势分析:邓浩志表示,开源大道位于萝岗板块,属于广州目前楼市最热的区域之一。但新推地块位置相对较远,略微偏离萝岗核心,配套不太成熟。合富房地产研究院认为,该地块起拍楼面地价较高,按总建面计算,起拍楼面地价达9632/平方米。地块内含小学幼儿园等配件指标,并且须为地块周边村民修建一条通往地块西南侧山体的上山便道,增加额外的成本。地块将与周边的中海誉城、万科金色梦想、岭南雅筑等项目构成大型居住区,随着上述项目的居民入住,未来区域成熟可期。有一定自然景观资源,但地块目前北侧、西侧存在物流仓库、城中村等,形象有待提高。

周边楼市调查:萝岗板块的大型项目实地常春藤,目前在推洋房为三期74119平方米二至四房,精装售价1.5万~1.6万元/平方米;别墅产品目前售价300~600万元/套。

4、广钢AF040219地块

占地面积:16940平方米(商住)

起拍楼面价:21218/平方米

地块优劣势分析:该地块总建面积8万平方米,规模不大,自身无配套,以依托广钢新城规划配套以及共享周边项目配套为主。地块景观为北向二线中轴景,但地块南向紧邻有占地约8千平方米的公园绿地。地块起拍价也较高,达2.12/平方米。

周边楼市调查:广钢新城板块中一手竞品相对较多,在售分别有珠江金茂府、保利海德公馆、中海花湾壹号、金融街融穗华府等,价格在3.3~4.2万元/平方米。而二手方面,根据58同城的调查显示,周边电梯房二手价格为2万~2.5万元/平方米左右,楼梯楼均价为1.5万~1.6万元/平方米。有中介人士表示,地铁1号线开通后,买家乘坐地铁从芳村站出发,3个站可到荔湾区陈家祠站;现在地铁广佛线二期开通,从鹤洞站到海珠区也是3个站,所以广钢新城一带的二手房很受荔湾区、海珠区买家欢迎。

5、广钢AF040206地块

占地面积:22446平方米(商住)

起拍楼面价:2万元/平方米

地块优劣势分析:合富有关人士分析认为,该地块位于广钢新城中轴以南,不算板块内最优质的地块。但广钢新城正在逐步成熟,已进驻房企的品牌效应在持续加强。未来该地块在配套、路网和生活氛围等方面可望进一步成熟。此外,AF040206地块容积率为6,居住密度较高;地块北向为二线中轴景观;东向紧邻一宗商业地块(未出让)。

周边楼市调查:参见广钢AF040219地块周边楼市调查。

6、天河智慧城AT0305123-1地块

占地面积:4.68万平方米(商业地)

起拍楼面价:6677/平方米

地块优劣势分析:邓浩志表示,智慧城地块位处天河区,该区是广州房价最高的区域之一,市场关注度高,地铁21号线计划明年通车,该板块交通配套将进一步成熟。克而瑞首席分析师肖文晓指出,该地块属优质地块,出让条件高,对开发商资质和实力有较高的要求。

周边楼市调查:记者走访了解到,天河智慧城已完成核心区控规编制,集聚科技企业1600多家,有注册资本30亿元的中移互联网公司等一批大企业落户,新增科技写字楼及孵化器近90万平方米。

板块内在售楼盘例如万科云城米酷,目前在售平层、错层和复式LOFT公寓。其中2535平方米复式LOFT公寓层高4.5米,精装均价2.8/平方米,25平公寓新品总价70万左右,35平公寓总价90万左右。1825平错层公寓层高3.5米,精装均价2.3/平方米,2636平方米一房一厅平层公寓均价2万元/平方米。

7、天河金融城AT090904地块

占地面积:1.67万平方米(商业地)

起拍楼面价:17723/平方米

地块优劣势分析:肖文晓表示,虽然目前国际金融城的关注度不及珠江新城和琶洲,但从长远来看,琶洲、珠江新城、金融城将形成三足鼎立、相互竞争的状态,金融城在其中可以起到桥梁的作用。

周边楼市调查:目前广州金融城起步区28块商业用地已出让16块起步区,大部分项目已开工或准备开工。在建项目包括保利金融大都汇、金融城绿地中心、合景悦峰与CFC汇金中心等,都已经陆陆续续推出公寓与写字楼产品。其中,在售项目汇金中心,已推出约1402380平方米写字楼产品,均价约3.2万~3.5/平方米;在售约38410平方米的独立产权商铺,均价4万元/平方米起。

8、海珠万宝冰箱厂地块

占地面积:3.11万平方米(商住地)

起拍楼面价:2万元/平方米

地块优劣势分析:该地块位于燕岗地铁站附近,靠近广纸片区,周边以二手楼为主。该地块位于成熟的海珠区中心板块,周边有保利红棉花园、保利海棠花园、富力顺意花园、南景园等一大批居住社区,配套成熟、居住氛围浓厚。海珠中心板块土地供应稀缺,近3年仅在20141月宝岗大道成交一宗小规模宅地(总建约2.43万平方米,其中配建1.04万平方米,剔除配建后楼面地价为20887/平方米),今年海珠中心板块商品住宅持续10个月零新增供应,区域供不应求态势凸显。

周边楼市调查:中原地产有关人士表示,该地块周边二手楼主要有以下两种:第一阶梯是以保利百合、保利花园、保利海棠等为代表的电梯楼,价格在2.6~3.2万元/平方米;第二阶梯是以保利红棉为代表的楼梯房,价格在1.7~2.3万元/平方米。一手住宅主要有广纸片区的越秀星汇海珠湾,价格为3.5~4万元/平方米。

9、南沙黄阁地块

占地面积:58121平方米(商住地)

起拍楼面价:6053/平方米

地块优劣势分析:该地块距离地铁黄阁站较远,需打造楼巴接驳。地块道路交通较好,可通过黄阁大道快速接驳南沙大道与广澳高速入口,可快速到达番禺和中心城区。地块容积率1.8,而且拥有价值较高的南向山水资源,可打造舒适性产品。地块紧邻万科南方公元,离黄阁镇中心较近;但现时周边配套不成熟,配套级别较低。

周边楼市调查:赶集网监控显示,南沙黄阁镇黄阁大道东侧地块位于万科南方公元北侧,周边以一手项目万科南方公元、叠翠峰为主,价格在1.35~1.5万元/平方米,二手楼价为1.1~1.2万元/平方米。“一二手楼价的差距在南沙并不大,因为南沙目前主要以一手楼为主,二手楼盘即便放盘也是全新未住的比较多,所以价格和一手楼接近。”业内人士表示。

10、南沙坦头地块

占地面积:65777平方米(商住地)

起拍楼面价:6100/平方米

地块优劣势分析:合富辉煌有关人士分析指出,该地块位于南沙中心——金洲核心区的边缘,是南沙现时房地产开发的热点区域。地块东面紧邻山体,北面、南面有较丰富的山景资源;但地块离地铁距离较远,现时周边配套一般,地块规模大,总建面积约20万平方米,适合打造大型品牌社区。地块东北面约1公里有一发电厂,高耸的烟囱显眼。

周边楼市调查:中原地产监控显示,南沙街坦头地块位于进港大道北侧,碧桂园蜜柚东侧,现时在售楼盘主要有碧桂园蜜柚、港航华庭、时代长岛等,价格在1.1~1.6万元/平方米;二手房代表有碧桂园天玺湾、南沙碧桂园,价格在1.2~1.3万元/平方米。

11、番禺汉溪村地块二

占地面积:0.54万平方米(商住地)

起拍楼面价:14001/平方米

地块优劣势分析:肖文晓表示,该地块规模小,总建面积不足1万平方米,用地形状不规则。但胜在地段不错,对不少开发商来说,仍然有吸引力。

周边楼市调查:合富房地产研究院认为,该地块位置佳,临近地铁三号线、七号线汉溪长隆站。周边居住氛围成熟,邻近南国奥园、锦绣香江、保利大都汇、奥园城市广场、保利红馆等,离番禺新兴商业中心万博中心近。番禺近年新增商住用地供应稀缺,商品住宅市场呈现供不应求,价格持续上涨。

据记者调查,目前番禺汉溪附近一手房源,住宅性质的仅保利红馆一盘,现售价已经超过3万元/平方米。物以稀为贵,虽然目前番禺楼市网签均价在2万元/平方米左右,但汉溪板块楼价却已达到了3字头。

第二批8宗地块

大部分是住宅地块

土地竞买保证金提高

1026日,广州国土部门再公开挂牌出让8宗地块,其中包括7宗住宅地块,1宗商业用地。据悉,这些地块出让土地面积共计31.93万平米,总起拍价高达73亿元。从推地区域看,中心区地块位于广钢新城、白云新城等地段逐步成熟区域,外围的番禺推出1.01低密度宅地,南沙三宗宅地则要配建人才公寓房。

同样的,此次挂拍地块对参与竞拍房企的资金要求也有提高。土地竞买保证金由以往的20%提高至50%。宅地都有最高限制地价,溢价为145%。所有地块将在1125日分时段竞价。

计容建面最大的为白云区太和镇北太路与草塘路交界处西北方向AB1207032地块,该宗宅地的宗地面积为8.2万平方米,挂牌起始价为10.46亿元。

除了这宗地块,久未放出宅地的白云区,这次还有另一宗“靓地”放出。白云新城地块,编号为AB2910053,其位于白云大道东面,为金钟横路26-28-30号大院,离白云大道咫尺之遥。该宗地占地面积14176平方米,可建设用地面积13491平方米,计容建筑面积为56662平方米。地块以130323万元起拍,算下来,楼面价高达2.3/平方米。

而向来宅地供应稀缺的番禺,在上周挂出汉溪村地块二之后,这次又亮出一大宅地。 此宗地块为南村镇南草堂村地块,其容积率仅有1.01,是这些年出让土地中难得的超低密度地块。地块占地30662平方米,可建设用地17306平方米,计容建筑面积≤17477平方米。并以22720万元挂牌,楼面价1.3/平方米,且有最高限制地价,为32944万元。

业界观点

大量供地

或将缓解楼市供应压力

方圆地产首席分析师邓浩志认为,广州市政府本次大量推出土地,是希望可以通过大量供应土地缓解楼市的供应压力,同时分散企业拿地资金。由于基本环境没变,加上调控需时间完成传导,预计本次推出的住宅地块仍会以比较高的价格成交。

克而瑞首席分析师肖文晓表示,由于没有完成年度土地出让计划,加上住房市场库存的快速消化亟待新增土地缓和未来两年的供求关系,四季度广州必然有一波推地高峰。肖文晓分析,从本次挂出的地块的起拍楼面价可以看出,稍微优质一点的地块都不便宜,有的甚至有点“小贵”。比如原来起拍楼面价最低定在1.4万元/平方米的广钢地块,本次推出的两宗住宅地块楼面起始地价都超过了2万元/平方米 ,可见广州现有的楼价是有支撑力的。

 

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