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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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看好后市,但需留几分冷静  

2016-12-01 15:34:28|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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看好后市,但需留几分冷静

 / 邓浩志

广州一轮土地盛宴后,各板块地价获得了重估,加上今年相对其他一线城市涨幅而言的“滞涨”,还有调控政策上面的平稳,广州楼市掀起价格“回归”的补涨行情是大概率事件。所以今明两年广州楼市仍然会保持量稳价涨的较为活跃的态势。

看好虽然是共识,但到底有多好才是供各位决策的关键。

按本来土地盛宴普遍的楼面地价测算,两年内这批项目上市,其销售价格必须比目前周边在售一手住宅项目高近40%才能实现盈亏平衡。换句话说,如果未来广州房价上涨速度赶不上年平均20%左右,这批项目都将在入市前期陷入亏损。当然部分项目规模大、销售周期长,或者能亏头赚尾。

以销售周期为3年的中型项目测算,房价必须保持年10%以上的复合增速才能实现全项目盈亏平衡。虽然各项目情况有别,但也可以从大数据上看出,今年卖的这些土地对房价上涨的预期是多么的高。

尽管我支持一线城市房价长期上涨的理论,但能否这么长时间、这么大幅度地继续上涨?这还是有不确定性。对此,我也有几点担忧:

1、到底房价能否在未来五年保持年10%以上的增速?这个过程中有太多不可预见因素,尤其是短期内已经累计不少涨幅了,后市还有多少时间、空间?至少在过去15年,我们没有见过连续3年以上的快涨。如果调整期在2018年出现,那一批小项目将垮掉:卖,亏钱;不卖,亏利息。

2、经济基本面的不确定性,与其说“不确定”,倒不如说“可能持续低迷”。如果真这样发展下去,那房价上涨的速度就快于社会财富积累的速度,在购买力萎缩的情况下谁有能力在高位接盘呢?

3、这次拍地大量配建的保障性住房对市场肯定产生冲击,不但是租赁市场,销售端也会有所影响,但目前尚缺乏相关的研究与预判。

业内都明白高价拿地的问题,不拿活不下去,拿了慢慢死。但我以为还是应该尽量立足刚需市场,拿刚需的地,做刚需的产品。不要因为地价高就马上简单地想到要做豪宅,现在豪宅太多,已经消化不良了,除非你的优势独此一家,否则刚需才是最安全的,至少能活命!

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