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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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对房地产市场根本性的判断  

2016-12-02 13:54:47|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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对房地产市场根本性的判断

 / 邓浩志

最近楼市的受关注度远没有前一阵子高了,人人都在想后续的房地产市场到底会走出怎么个天地,我也有自己的一些想法。

从长期来看,中国今年去库存首战告捷只是阶段性胜利。未来长路漫漫,中国多数城市都将继续为住宅去库存发愁,而且多数城市房地产去产能同样是中长期任务。

我深信中国楼市“粗放型”的发展阶段已经过去,接下来必定是为特定客户群体量身定做的“精细化”发展模式逐步占据主导。

回看今年的楼市,国庆前的火爆市场促成了国庆这一波大规模调控政策的出台,而本轮楼市调控一定会“有效”,因为不少城市再次祭出“限签”“限价”的政策,这些政策改变了成交结构,调整了成交价格,所以均价一定会回归“合理”。只要价格合理,调控就无需加码,楼市也将继续适度、隐性发展。

但是,这一次的调控政策其实均未触及问题的本质,即传统行业盈利状况不断下滑导致的投资渠道缺乏,以及宽松货币政策、低廉资金成本导致的热钱池扩大。以上两个问题至少解决一个,否则不“炒房”也会“炒蒜”。而经济问题又远比高房价问题严重,至少此前的解决思路效果均不明显。

可以说,目前中国任何一座城市都需要地产,GDP、财政、就业统统需要。

重点看几个一线城市的话,它们的房价长期来看仍然会不断上涨。因为中国经济就是高度依赖这几个引擎,所以今天的山顶一定会是以后的山腰。但短期来看的话,北上深的房价又过度上涨了,如今再配合政策的打压,市场或许需要修整一段时间,时间多长不确定。而比较确定的是,政策没有加码的广州,继续中速补涨为大概率事件。

之前我还讲过,今年的高价土地大潮说不准会淹死几个地产大鳄,吃入高价地项目越多的房企越危险。尽管都看好大城市房价,但未来3年继续保持每年15%的上涨幅度有点困难,更何况部分土地的价格要求房价必须保持更高的年上涨速度。所以2018年将有大批亏本销售的项目上市,地产股分化也会格外严重。

以上种种,各位且放长眼光看吧。

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