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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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番禺地价破3,房价奔4上5吗?  

2016-12-22 20:11:57|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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番禺地价破3,房价奔45吗?

 /邓浩志 番禺地价破3,房价奔4上5吗? - 邓浩志 - 邓浩志的博客


1122日,番禺汉溪地块以2.8万楼面价刷新番禺土地记录,25日另一款位于南村地王一3.07/㎡成交,再次刷新记录,番禺地价都破3万了,未来房价会奔45吗?

我认为,奔4概率大,上5可能性小,主要因为3/㎡的标杆项目是环境优质的低容积率土地,最终只会做类别墅产品。

番禺地价破3,房价奔4上5吗? - 邓浩志 - 邓浩志的博客

地价上3万的南村地块容积率仅为1.01,同时地块背靠全绿小山坡,景观资源好,绿化程度高,也不存在干扰问题。所以该项目除了配建的保障房以外,其余商品住宅部分一定是发展低密度的类别墅产品,也正因为预期售价高,所以房企才敢相对大胆高价拿地。换句话说,此个案不代表番禺市场的基本大势。

但是,如果单以两块地的地价计算,两项目盈亏平衡点都将超过4万。目前番禺优质项目价格已经破3,所以两年后进入“4时代”并不足为奇。当然3万地价的南村项目做别墅,因为产品上的差异,或者也能卖个近5万的价格。

总之,出了这两块标杆土地之后,尽管番禺在广州各区库存量名列第二,但也不妨碍其房价的上涨预期

然而有一点还是值得大家去注意的,目前广州的大户型库存太多了,开发、投资均需谨慎。

某机构在广州市一手住宅总体库存还有9个月的时候进行统计,200㎡以上的大户型库存超过20个月,而且番禺区的大户型又尤其多,所以也提示南村那块新的标杆土地项目,可以高端,但面积要控制。

当然这也提醒各位投资者,谨慎入手大户型。

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