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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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2016年楼市总结——“分”  

2016-12-26 17:04:11|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2016年楼市总结——“分”

 / 邓浩志 

2016年的楼市总结,一个字归纳就是——“分”,分化之意。

虽然中国楼市貌似仍然十分规律地呈现三年一大涨的趋势,但这次已经不再是普涨,而只是集中在20多个一二线城市,除此以外,全国数以百计的三四线城市仍然处于艰苦的、困难的去库存当中。

另一方面,大城市除了住宅,商用物业也依旧不景气。

除了楼市分化,今年的政策也呈分化状态。年初是集中出台去库存政策,年末是连续的抑制政策;一线城市近期是打压不断,三四线城市却还是在想方设法加温,部分城市甚至动用财政资金来刺激楼市。

目前的中国楼市已经呈现了极为明显的二元化格局,原因在经济发展模式而非房地产业,所以光调控房地产是不足以解决根本问题的。

从短期动因上看,今年大城市房价上涨过快是源于经济不景导致的投资渠道缺乏,还有宽松货币政策的配合。更深层的原因是人口持续流入长三角、珠三角、京津冀,人口、财富高度集中这三大都市圈;但是,国家抑制大城市规模的策略又导致土地指标紧缺,土地严重供不应求……

我坚信目前所有调控政策都不足以改变三大都市圈房价长期攀升的大趋势。因为目前大多数人都出现了根本性的认识错误,都误以为房价是被炒高的,都把责任归咎到房企、媒体的头上,所以导致政策切入的方向、方式都有较为严重的偏差。这样下来,该调的没有调,不该调的却用力过猛,房价波动岂能不大?

尽管调控方式有偏差,但从中央到地方都对房地产产业有了更深刻的认识:“房地产很重要”、“房地产对经济增长贡献很大”这类表述今年多次出现在领导的口中。要知道,几年前高层还在大谈“房地产企业没有道德的血液”,所以这也是认识上的巨大进步。

然而,比房价过快上涨更让人担心的是地价。尽管我看好中长期大城市房价的走势,但毕竟今年房价涨幅过大,而地价涨幅更是只能用“恐怖”来形容。某些城市的地价比已经暴涨的房价还要高出许多。

如果楼价不能长期保持年20%以上的增速,今年许多地王都将面临亏损,这或许才是楼市最大的潜在风险。

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