注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

2017楼市预测(二):市场分化加剧,二线有亮点  

2016-12-28 20:30:43|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |
2017楼市预测(二):市场分化加剧,二线有亮点 

文/邓浩志

三四线城市将持续低迷

三四线城市的楼市低迷,主要问题并不在政策刺激力度不够,而是留不住人口,聚不了资金。目前国内去落后产能仍在继续,但部分中小城镇现在甚至连产能都没有聚集起来,仍然处于工业化的初期阶段。收入低,人口外流仍然是大趋势,再加上土地供应过剩、开发量过剩,供大于求的矛盾在2017年将持续。

尽管在就业机会、收入水平等方面,中小城镇对农民的吸引力不如大城市,但户籍制度如果能改革,能为农村人口争取到一个中小城镇的户籍,环境更好、城市服务更完善的城镇对农民仍然具有吸引力。未来农民工仍在大城市打工,但家有可能从农村转移到城镇,这将有可能助力三四线城市去库存。
 
二线城市进一步分化

这轮房价上涨,部分二线城市是以自住需求为主支撑的,部分却是资金推动的(如合肥)。纯粹靠资金推动行情的二线城市在前期强大的调控政策打压下,很有可能出现价格在中长期见顶的情况,房价或将进入为期5年以上的下降通道。这类型城市应该尽快撤离,不排除出现“踩踏现象”。

人口庞大的城市(如武汉),有机会享受到“客卿经济”利好的城市(如苏州),他们将逐步集合成新一批“1.5线城市”,他们是一线城市的挑战者,他们或将进一步强化区域中心的地位,或与一线城市直接联合成超级城市群。这类城市由于对人才与资金具有较强吸引力,所以房价会非常坚挺。
 
一线城市真的只能“永远”上涨了

除了经常提到的大城市对人才与资金的吸引力以外,更重要的是一线城市土地极度紧张。第一种是城市规模受限,如北京、深圳,这些城市已经撑到了其他城市的边缘了;第二种是发展用地指标限制,在国家严控特大城市规模的指导下,超大型城市反而缺少发展用地。

受土地指标的限制,大城市都无法增加有效土地供应,所以供不应求问题一定会长期存在。再加上土地财政问题迫使地方政府“炒地”,所以地价一定会不断被推高,而房价也只能一路上涨。

所以任何不涉及问题根源的调控都是无效的,最多只能阶段性稳住。真要下跌,除非在经济上有黑天鹅事件。
 
土地市场或降温

2016年土地市场极为疯狂,不考虑盈利能力的跨界企业、不考虑成本的央企都以无法理解的高价拿地,疯狂行径催生了土地市场最严重的泡沫。在市场累计涨幅较大,加上政策调控加码的背景下,2017年的房价上涨幅度一定会放缓,房企也会重新思考地价预期,市场或将逐步冷静。

前面虽然我说一线城市涨是一定的,但不等于会年年暴涨,大牛市也有调整的需要。然而这批高价土地,其中有不少只要年涨幅低于20%,就将面临至少在上市阶段亏损销售的问题。所以这批已经严重透支预期的土地将面临相当大的困难。

土地市场如果明年冷静下来,则2017年地价水平或与2016年基本持平。

购房咨询:“邓浩志教买房”微信:dhzjmf

楼市猛料:微博或公众号“邓浩志”

2017楼市预测(二):市场分化加剧,二线有亮点 - 邓浩志 - 邓浩志的博客
  评论这张
 
阅读(580)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017